Испытание офисами

Несмотря на весеннее оживление игроков московского рынка офисной недвижимости, кризисные явления не исчезли бесследно. Арендаторы и владельцы помещений продолжают решать те же проблемы, с которыми они столкнулись в 2009 году. Впрочем, есть и положительные моменты.

Одним из главных признаков восстановления рынка эксперты называют сближение заявленных и реальных цен сделок.

Общее настроение участников рынка офисной недвижимости можно охарактеризовать как «сдержанный оптимизм». В компании Jones Lang LaSalle объем вакантных площадей на конец 2009 года оценили в 2,3 млн кв. м, что составляет 19,6% от общего объема качественных офисов Москвы. Наиболее высокая доля свободных помещений была в классе А (29,2%).

Эксперты Penny Lane Realty считают, что доля вакантных площадей в офисном сегменте в 2009 году доходила до уровня 30%, а на начало этого года уменьшилась примерно до 20%. Так или иначе, существенное количество офисных площадей по-прежнему не востребованы арендаторами.

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев замечает, что наименее популярны офисы в состоянии shell&core (без отделки). Столь же низкий спрос на помещения класса «В-» с неудачным расположением и непродуманной концепцией. Избалованные кризисными уступками арендаторы по-прежнему ищут более качественные, дешевые и готовые к въезду офисы. Однако собственники уже не так сговорчивы, как в прошлом году.

По словам ведущего специалиста департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максима Жуликова, сегодня владельцы уже не готовы сдавать свои помещения по бросовым ценам, как в самом начале кризиса.

Правда о ставках

Ставки аренды в офисных центрах в первом квартале 2010 года были стабильными – рост составил в среднем 1–1,5%. Эксперты говорят об отсутствии значительного торга на объекты А класса. На объекты В класса скидка колеблется от 5 до10%. То есть рост ставок аренды и скидки присутствуют на рынке одновременно. Компания «Новое качество» видит в этом явлении положительный тренд.

«Номинальные показатели стабилизируются, а реальные начинают расти. В настоящее время в разных сегментах рынка разница между ними составляет 10-15%, в то время как в разгар кризиса она достигала 30-35%. Мы предполагаем, что во I-III кварталах она сократится до 5%, после чего, по всей видимости, начнется стабильный рыночный рост», - говорит руководитель проектов департамента аналитики и консалтинга компании «Новое Качество» Антон Любин.

По словам Ковалева, сегодня скидка на офисы может доходить до15% от заявленной ставки аренды, но все зависит от конкретного объекта и собственника. Проще вести диалог с владельцами объектов, расположенных между ТТК и МКАДом: роста ставок в этом сегменте нет, торг по-прежнему возможен.

Руководитель отдела аналитики рынка офисной и складской недвижимости Jones Lang LaSalle Ольга Рыбакова добавляет, что арендатор точно может рассчитывать на скидку, если помещение сдается без отделки.

То есть самым действенным способом привлечения арендаторов был и остается дисконт в любой форме. Помимо привычных скидок, собственники предлагают специальные акции, например, увеличение срока арендных каникул или несколько месяцев бесплатной аренды. «Некоторые арендодатели до сих пор готовы предоставлять зачетные схемы оплаты, например, ремонт офиса за счет части стоимости аренды», - говорит директор компании «Миэль-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко.

Кроме того, владельцы по-прежнему делят невостребованные большие офисы на популярные у арендаторов небольшие помещения. Сейчас можно говорить уже о новом сегменте офисного рынка: маленьких офисах площадью от 20 до 500 кв. метров, количество которых за 2009 год выросло настолько, что и позволяет говорить об уже сформировавшемся сегменте.

Ольга Рыбакова подтверждает, что в 2009 году значительно сократился размер заключаемой сделки - 1 060 кв. м, что на 54% меньше, чем в 2008 году.

Среди последних тенденций офисного рынка Максим Жуликов также отмечает рост спроса на офисы с отделкой под арендатора. Отчасти из-за этого тренда страдает главная надежда офисного рынка – несостоявшийся столичный Манхеттен, «Москва Сити». По словам экспертов, арендаторы при выборе офисов, прежде всего, ориентируются на готовность помещений. В 2009 году в «Москва Сити» в новых башнях все площади были в состоянии черновой отделки, что было не выгодно для арендаторов, так как это требовало от них дополнительных расходов.

Недоскребы

Вообще, «Москва Сити» остается одним из самых неоднозначных проектов на рынке офисной недвижимости столицы. По словам Максима Жуликова, спрос на офисы в ММДЦ сейчас - один из самых низких за все время существования этого комплекса. «Все арендаторы, которые там находятся, это компании, въехавшие туда до кризиса, когда «Сити» был красивым интересным мифом. Сейчас туда трудно найти арендатора, так как сквозят недочеты проекта в целом», - говорит Жуликов.

Сами участники проекта смотрят на ситуацию иначе. «В МФК «Город Столиц» (находится на территории «Москва Сити» - «БН.ру»), в котором первые арендаторы появились менее года назад, стоимость аренды принципиально не изменилась. Снижение составило максимум 1,5%. Мы не можем отвечать за весь ММДЦ «Москва Сити», но «охлаждения интереса» к нашему проекту мы не отмечаем», - говорит директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Петр Исаев.

По данным Penny Lane Realty, компания Capital Group продает в Сити офисы по $10-12 тыс. за кв. м. «Я считаю, что это абсолютно неадекватные цены. Если даже они в процессе торга уступят до $8 тыс., то я бы все равно не рекомендовал покупать, потому что это головная боль с парковкой, длительным строительством. То есть у тебя красивый офис на стройплощадке с проблемным подъездом и парковкой. «Миракс» продает по $7 тыс. и особого ажиотажа нет. У Capital Group помещение смотрит на реку, а у «Миракса» – на здание Capital Group», - рассказывает Жуликов.

Он считает, что самый лучший бизнес-центр по набору арендаторов и имиджу владельца – это три «Башни на Набережной» компании Enka: «У них около 40 тыс. кв. м свободных площадей (общая площадь – 200 тыс. кв. м, то есть пятая часть свободна), и они спросом не пользуются, потому что это Сити. Больше всего свободных площадей в новых объектах, а это объекты Capital Group , MosCityGroup, «Миракса».

Ольга Рыбакова тоже говорит, что спрос со стороны арендаторов к «Москва Сити» был крайне низок в 2009 году. По-прежнему ставки аренды и цены продаж в ММДЦ выше среднерыночных значений, и это сдерживает спрос. В прошлом году было лишь несколько сделок по продаже офисных площадей в строящихся башнях.

Впрочем, в 2010 году эксперты Jones Lang LaSalle ожидают некоторый рост спроса на фоне улучшение общей ситуации на рынке. А аналитики Knight Frank связывают надежды по возвращению интереса арендаторов к офисам в ММДЦ «Москва-Сити» с завершением ряда крупных объектов, в том числе с ожидаемым осенью 2010 года запуском ТРЦ Mall of Russia.

Остатки не сладки

Рынок купли-продажи офисных помещений чувствует себя хуже арендного сегмента. По словам Тараненко, средние цены продаж помещений в бизнес-центрах класса А составляют $8 346 кв.м в год, класса В - $3 619 кв. м в год. В административных зданиях класса С - $3 314 кв. м в год, в автономных офисах - $5 477 кв. м в год. В целом, на рынке купли-продажи цены приблизились или даже достигли дна. Большинство реальных сделок сегодня совершается в классе В, в районе за ТТК, по цене $2,5- 3 тыс. за кв. м.

На рынке экспонируются как встроенно-пристроенные помещения в жилых домах, офисные блоки в бизнес-центрах, так и офисные здания целиком. Цена предложения по многим объектам снизилась на 50-60% относительно докризисных показателей. «Сегодня мы наблюдаем рост числа сделок по покупке офисных помещений под себя – существенно сниженная цена продажи делает в некоторых случаях покупку офисных помещений выгодной альтернативой долгосрочной аренде», - говорит Ковалев.

Однако хорошие помещения в дефиците, так как кризисными дисконтами уже воспользовались все, кто мог и хотел. Кроме того, сейчас многие собственники снимают объекты с продажи, либо значительно повышают на них цены, мотивируя свои действия существующими предпосылками скорого роста стоимости, так как выставленные в кризис на продажу качественные объекты уже нашли своих покупателей, а нового строительства крайне мало. По данным компании Knight Frank в 2009 году было введено 1,4 млн кв. м – на 25% меньше, чем в 2008 г. В 2010-м ожидается дальнейшее сокращение нового строительства до 1,0-1,1 млн кв. м.

Приспособленцы

Отчаявшись найти арендаторов, некоторые девелоперы рассматривают вариант перепрофилирования крупных бизнес-центров под апартаменты. Многие такие проекты на стадии планирования. «Но, пожалуй, единственный прецедент реконцепции построенного здания – это БЦ «Косинская Плаза» (112 тыс. кв. м), проданный в первой половине 2009 года компанией AFI Development и перепрофилированный под торговый центр оптовой и розничной торговли. При этом, по официальной информации, объект до сих пор не запущен в эксплуатацию за несоблюдение противопожарных норм (по неофициальной - работает)», - рассказывает Константин Ковалев.

Опрошенные эксперты без энтузиазма смотрят на подобные попытки решить вопрос с пустующими площадями. Изначально здание существует с определенными планировочными и инженерными решениями, менять которые очень сложно.

«Уже построенный офисный центр нельзя переделать в успешный торговый, а коммерческий смысл в открытии «неформатного» отсутствует. И даже если речь идет о бумажной стадии, когда проект практически готов, то это означает, что он уже имеет определенное назначение, и перекраивать его заново означает выпасть еще на 1,5-2 года. Решать, обоснованы такие затраты времени и ресурсов или нет, можно только на основании анализа и расчетов для каждого конкретного проекта», - полагает Исаев. По его мнению, несмотря ни на что нужно продолжать увеличивать свою долю на рынке коммерческой недвижимости, так как через 2-3 года рынок будет агрессивно растущим, а выбор проектов - крайне небольшим.

Не только Исаев ждет ренессанса и прогнозирует дефицит офисов. «Происходит постепенное общее восстановление экономики страны и ВВП. В Москва сконцентрированы многие финансовые потоки, что способствует постоянному росту деловой активности в столице, и, следовательно, спрос на класс А в Москве будет всегда, - рассуждает вице-президент - директор департамента коммерческой недвижимости компании «Система Галс» Теймураз Шенгелия. Кроме того, сегодня компании, которые в конце 2008 - начале 2009 года провели сокращение персонала, уже готовы покупать или арендовать меньшие площади, но в классе А, а это в дальнейшей перспективе приведет к уменьшению вакантности качественных площадей.

По мнению Шенгелия, в течение ближайших 2 лет ставки аренды будут идти вверх, особенно в сегменте качественного класса А, где будет очевиден дефицит площадей. Максим Жуликов прогнозирует «ралли» уже в конце III - начале IV квартала 2010 года, когда начнется резкий рост ставок (на 10-15%). Несмотря на оптимистичные прогнозы, игроки эксперты признают, что время сверхприбылей ушло безвозвратно. По окончанию кризиса игроки пересмотрят свою стратегию.

«Они не будут больше безоглядно верить в надежность коммерческой недвижимости и ее способность расти в цене на 20-30% в год. В конечном итоге рынок недвижимости станет лишь одной из альтернатив инвестирования свободных денежных средств, а доходность на этом рынке будет сопоставима с доходностью банковских депозитов, которая будет находиться на уровне инфляции (6-8% в год)», - говорит Антон Любин.

Ольга Говердовская