Chesterton: Русские пришли, увидели ... и купили!

Компания Chesterton, основанная в 1805 г. в Великобритании, подготовила Обзор рынков элитного жилья, в котором говорится, что несмотря на общий негативный фон элитная недвижимость остается перспективным инвестиционным активом для многих обеспеченных граждан. Рецессия в экономике изменила отношение инвесторов к недвижимости.

Покупатели более тщательно исследуют рынки и продумывают стратегии выхода, а также затрачивают больше времени на подготовку и заключение сделки. В то же время требования состоятельных клиентов остались на все том же высоком уровне: они хотят получить окружение и комфорт самого высокого качества.

Изменились и потребительские предпочтения: запросы стали менее экстравагантными и вызывающими, чем это было в докризисный период. Как заметил модельер Карл Лагерфельд, эра гламура прошла и уступила место «новой сдержанности». Что касается характеристик и месторасположения приобретаемой недвижимости, то здесь качество и «премиальность» стало играть еще более важную роль, а клиенты сфокусировали свое внимание на самых достойных предложениях в традиционно популярных регионах.

Это объясняется в том числе и тем, что наиболее качественные объекты на наиболее развитых рынках менее всего пострадали от кризиса и раньше всех оттолкнулись от дна. Клиенты стали более разборчивыми, а фаза маркетинга и продаж удлинилась, что отражает более сложные условия в сфере финансирования и потребительского спроса; хотя на рынках, страдающих от недостатка нового строительства в элитном сегменте, лучше качественные объекты расходятся с завидной быстротой.

Источник: Chesterton International

Везде за пределами Азиатского региона покупательская активность все еще находится в подавленном состоянии, особенно в сегменте незавершенного строительства. Снижение стоимости объектов, на данный момент находящейся далеко от пиковых значений, дает покупателям редкий шанс купить качественную недвижимость за рубежом с дисконтом и с отличным потенциалом роста.

Во второй половине 2009 года цены стабилизировались и наблюдался рост на некоторых топовых рынках, таких как Лондон (+13%), Гонконг (+18%) и Сингапур (+19%), где разрыв между ожиданиями покупателя и продавца сократился. У многих участников рынка возникают опасения, что новый рост является краткосрочным следствием дефицита предложения и коррекция может произойти в ближайшей перспективе. В подобных случаях более глубокое исследование рынка сможет помочь инвесторам в принятии решения о том, что и где приобретать.

Кризис затронул национальные рынки с разной степенью тяжести и в разное время; восстановление в разных концах света также не будет проходить синхронно. Так, рынки Юго-Восточной Азии и Австралии демонстрировали уверенный рост во второй половине 2009 года, тогда как в Европе и США посткризисный подъем проходит не столь бурными темпами. Сектор нового строительства пострадал больше всех и многим девелоперам приходится, чтобы не допустить критического падения продаж. Эффективная маркетинговая стратегия становится более чем востребованной функцией, также как и прозрачный и клиентоориентированный процесс продаж; в новых условиях покупатель все чаще обращает внимание на репутацию и бренд девелопера.

Большинство экономистов сходятся на том, что мировая экономика будет расти в 2010 году, однако, в целом базовые макроэкономические условия остаются нестабильными. Ситуация с кредитованием останется сложной и, возможно, даже ухудшится, поскольку инфляционное давление увеличится, а процентные ставки могут вырасти. В сегменте жилой недвижимости, предполагая сохранение достигнутой макроэкономической стабильности, мы ожидаем более масштабный и всеохватывающий рост, в авангарде которого будут премиальные рынки.

У покупателей будет предостаточно интересных возможностей, но качество и месторасположение по-прежнему останутся ключевыми факторами. Цены могут серьезно вырасти на некоторых рынках, где наблюдается дефицит нового предложения (например, в Лондоне и на Лазурном Берегу Франции), однако, подобного рода модель не будет устойчивой в долгосрочном периоде. Покупатели, ориентированные на хорошие финансовые показатели, будут вне всяких сомнений ориентироваться на регионы с традиционно высоким рентным доходом.

Внимания: Россия

В докризисные времена у многих складывалось ощущение, что единственными активными покупателями жилья в Европе выступают граждане России. Можно было найти десятки примеров покупок самых лакомых объектов в таких премиальных местах, как Центральный Лондон и Лазурный Берег, в интересах богатых русских клиентов, но еще большую активность наблюдалась на отечественном рынке: в Москве и в меньшей степени в Санкт-Петербурге и Сочи.

Девелоперы, агенты и маркетологи рынка недвижимости до сих пор обвиняют американскую ипотеку сабпрайм, породившую полноценную мировую рецессию, в том, что эра щедрых русских покупателей ушла и никогда не вернется в прежнем объеме. Что же, есть и хорошие новости: россияне по-прежнему заинтересовны в жилой недвижимости как у себя на Родине, так и за рубежом. Однако, как и большинство их состоятельных коллег из других стран, они стали гораздо более осторожны и избирательны.

Мотивация покупателя

Любой анализ поведения россиян должен учитывать их особое отношение к недвижимости. Исследование пользователей финансовых услуг, проведенное в Москве и Санкт-Петербурге в 2008 году, показало, что недвижимость является предпочтительной формой личных сбережений для 72% опрошенных, хотя большая часть из них все равно хранит деньги в наличной форме (на банковских депозитах или в валюте).

Привлекательность жилой недвижимости и как инвестиционного актива, и как носителя потребительских функций ведет к тому, что лишь немногие покупатели в России рассматривают доход от аренды в качестве важного фактора при покупке, особенно в верхнеценовом сегменте; показатель доходов от аренды к цене квартиры (yield) находится на уровне 4-7%, что существенно ниже ставок по банковским депозитам.

Спекулятивные покупки были распространены в Москве в 2004-2007 годах, когда инвесторы покупали строящуюся недвижимость, чтобы перепродать ее по завершению строительства или еще позднее, пытаясь получить максимальную выгоду от ажиотажного роста цен, царившего в то время на рынке. Сегодня покупки, рассчитанные на быструю перепродажу, практически исчезли; жилая недвижимость рассматривается как долгосрочное вложение, значительно менее рискованное нежели инвестиции в фондовый рынок; при этом лишь немногие покупатели имеют четкую стратегию выхода из активов в жилой недвижимости.

Налогообложение и безопасность личных сбережений также играют весомую роль в принятии решений. Покупка зарубежной недвижимости дает дополнительную возможность диверсифицировать риски, одновременно позволяя богатому русскому проводить каникулы в менее суровой климатической зоне. Сочетая инвестиционные и потребительские мотивы, россияне выводят значительную часть богатства за рубеж.

Два ключевых фактора внешней среды, влияющие на спрос на недвижимость со стороны россиян, должны быть упомянуты: нефтяные цены и колебания валютных курсов. Российская экономика чрезвычайно зависит от экспортных доходов и существует устойчивая зависимость между ценой барреля и московской жилой недвижимости. Достигнув максимума в июле 2008 года (140 долл. за баррель) цены на нефть стремительно рухнули вниз – до 35 долл. в декабре 2008 года, затем долго не могли нащупать дно в течение всей первой половины 2009 года, чтобы восстановиться к отметке 75-80 долларов за баррель на текущий момент.

Московский рынок и цены на недвижимость реагировали практически мгновенно: пик был достигнут во втором квартале 2008 года, а долгожданная стабилизация пришла лишь к концу 2009 года. Цены на нефть скорее всего вырастут в 2010 году следом за сокращением выпуска странами ОПЕК и феноменально холодной зимой в большинстве стран-импортеров, что в свою очередь положительно скажется на покупательной способности и уверенности россиян.

Исторически доллар являлся наиболее популярной валютой для личных сбережений российских граждан, и многие люди до сих пор сравнивают доходность вложений в недвижимость и сбережений в евро и долларах. С сентября 2008 по апрель 2009 года рубля упал на 40% по отношению к доллару, что стало следствием падения экспортной выручки. Укрепление курса в последние несколько месяцев совсем скоро найдут отражение и в активности покупателей на рынке недвижимости. Действительно, в январе 2010 официальная статистика зафиксировала рост количества сделок на московском рынке вторичного жилья на 46% по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года.

Категории потребителей и их бюджеты

Официальная статистика не слишком точно характеризует финансовую мощь состоятельных россиян. По версии журнала Forbes Москва занимает почетное второе место по количеству проживающих здесь миллиардеров. В то же время, по официальным данным, самый верхний доходный дециль москвичей имеет средний доход, не превышающий 50 тысяч долларов в год, что, очевидно, недостаточно для покупки жилья стоимостью от миллиона долларов и выше, особенно принимая во внимание неразвитость ипотечного кредитования.

Действительность несколько отличается от этих цифр: согласно экспертным оценкам, в Москве проживает более 10 тысяч домохозяйств с годовым доходом от 3 миллионов долларов, при этом часть состоятельных граждан зачастую не имеет фиксированной зарплаты, а получает деньги из разных источников, связанных с бизнесом: дивиденды, спекулятивные сделки, торговля акциями и проч.

Основные группы покупателей на московском элитном рынке недвижимости таковы:

• Наемные менеджеры крупных частных компаний, обычно финансирующие крупные покупки из одномоментных выплат (годовых бонусов, продажи опционов и небольших пакетов акций и проч.). На сегодня подавляющее большинство компаний, за исключением нескольких госмонополий, серьезно сократили как постоянную, так и переменную часть компенсаций топ-менеджменту, тогда как стоимость опционов и пакетов акций резко упала. Как следствие данная группа практически ушла с рынка элитной первичной недвижимости.

• Акционеры и собственники крупных и средних отечественных бизнесов и компаний, чья покупательная способность также существенно уменьшилась.

• Государственные чиновники и менеджеры госкорпораций. Эта группа, по мнению многих, меньше всего пострадала от кризиса.

Большинство сделок на московском рынке осуществляется за наличные, т.е. без привлечения заемного финансирования. Согласно официальной статистике, только 25% всех покупателей на вторичном рынке использовали ипотеку до кризиса, а теперь эта цифра и вовсе упала до 10-15%. В сегменте новостроек распространенность ипотеки еще меньше, особенно в премиальном сегменте, во многом из-за запретительно высоких ставок – 17-18% в рублях и 14-15% в долларах, которые вряд ли резко снизятся в 2010 году.

Источник: EMF; Cap Gemini; Trading Economics; Банк России

Спрос и предложение

Московский рынок жилой недвижимости эволюционировал с советских времен и сегодня предлагает клиентам современные проекты, разработанные знаменитыми архитекторами, очень близкими по качеству к западным стандартам. Элитный сегмент включает в себя квартиры, расположенные в центральной части города, в таких районах, как Остоженка, Плющиха, Арбат, а также на западных загородных направлениях (Рублево-Успенское и Новорижское шоссе). Предложение новых качественных объектов лимитировано, прежде всего, из-за недостатка земельных участков в центре Москвы и административных барьеров, затрудняющих новое строительство. Тем не менее, именно на центр Москвы ориентируется большинство покупателей: как жителей столицы, так и богатых регионалов.

Влияние глобального кризиса было заметно и в премиальном сегменте московского рынка, где активность покупателей и число сделок резко упали, а многие клиенты и девелоперы переориентировались на менее дорогие объекты. По сравнению с докризисными показателями число сделок сократилось почти в два раза в 2009 году, поскольку инвесторы были напуганы экономическими потрясениями, а также риском неисполнения обязательств девелоперами. Число новых предложений также сократилось, что стало отражением трудностей у застройщиков с привлечением финансирования. Несмотря на это, цены на московскую «элитку» упали более чем на 20% от докризисных максимумов, стабилизировавшись лишь в четвертом квартале 2009 года.

Зарубежная активность

Россияне были активными покупателями недвижимости за рубежом с начала 90-х, когда первая волна олигархов из отечественного частного сектора почувствовала силу и стала выходить на международные рынки. На ранних стадиях активность богатых русских концентрировалась в Европе, в местах ведения бизнеса и отдыха, таких как Лондон и Париж, а также курортах Французских Альп, Лазурного Берега, Побережья Испании и Сардинии.

Менее состоятельные покупатели облюбовали менее роскошные европейские курорты, такие как Марбелья, Кипр, страны Балтии и проч. Некоторые из них добрались и до Соединенных Штатов (Майами, Западное Побережье), а также в страны Юго-Восточной Азии (Бали, Таиланд, Гоа). Наконец, третья наименее щедрая категория россиян-инвесторов в зарубежную недвижимость активно скупала объекты в Болгарии, Черногории, Турции и на Украине.

Совсем недавно российские покупатели начали осваивать Карибы, скорее всего, следуя по стопам одного из ведущих российских миллиардеров, котрый приобрел за 90 млн. долларов роскошную виллу на острове Сент-Бартс. Следы русских инвесторов заметны и на Золотом Берегу Австралии. Согласно консервативным оценкам, только в 2007 году российские инвестиции в зарубежную недвижимость составили порядка 10-12 млрд. долларов.

Основными драйверами покупок недвижимости за рубежом богатыми россиянами были и остаются желание диверсифицировать портфель вложений, при этом получив удовольствие от трат с точки зрения комфорта, роскоши и престижа. Совмещение бизнеса и отдыха (Лондон), выгодный режим налогообложения (Кипр), а также возможности, связанные с новым гражданством и статусом (Монако, Швейцария) имеют не последнее значения для российских покупателей.

Как и на внутреннем рынке, мировой кризис повлиял на спрос россиян на заграничное жилье. Парадоксально, но факт: для многих из них такого рода инвестиции стали еще более желанными и привлекательными. Статистика туристических поездок россиян дает некоторое представление об их заграничной активности, в том числе в сфере недвижимости. Согласно данным Всемирной Туристской Организации, самыми популярными направлениями в Европе остаются Франция, Чехия, Турция, Греция, Испания и Италия. За пределами Европы внимание путешественников привлекают Египет, ОАЭ, Мальдивы, Сейшеллы, Индия, Маврикий, Таиланд, Карибы и США.