Обзор рынка недвижимости Киева: итоги марта и первого квартала 2010 года

Практически весь первый квартал киевский рынок недвижимости работал на очень низких оборотах. Основная причина – резкое расхождение цен спроса и предложения. В начале 2010 года противостояние продавцов и покупателей усилилось, чему в немалой степени содействовали многочисленные дискуссии в ходе президентских выборов.

Доводы риэлторов о необходимости взаимных уступок нередко отвергались как продавцами, так и покупателями; зачастую создавалось впечатление, что стороны просто не слышат аргументы друг друга.

Продавцы не могли понять, почему они должны снижать цены в условиях, когда практически все дорожает, когда нет доверия к валютам и банковской системе, когда инвестиции в бизнес связаны с высокими рисками…

Покупатели, в основной своей массе уверенные, что цены в недалеком будущем существенно снизятся, не торопились с покупками. К тому же денег у подавляющего большинства покупателей не хватает. Доходы во время кризиса упали; надежды на их возврат к тем уровням, что были пару лет назад, есть далеко не у всех. Соответственно брать ипотечные кредиты на нынешних условиях готовы лишь немногие; и то лишь в случае, когда основная часть денег уже есть.

Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева:

• при подсчете в долларах 1627$/кв.м. (-0,6% );
• при подсчете в гривнах 12970грн/кв.м (-1,7% ).
• Индекс ценового ожидания (в долларах): -0,5% в месяц (+1,0% ).
• Индекс доходности -0,4 банк./деп. (+0,1 банк./деп.)

Индексы аренды жилья:

• в целом по Киеву: 98,6грн/кв.м
• жилье эконом класса: 86,7грн/кв.м
• жилье бизнес класса: 122,2грн/кв.м
• элитное жилье: 214,1грн/кв.м

Избранная и продавцами, и покупателями тактика всеобщего ожидания не позволяла ценам быстро снижаться; привела к тому, что во многих сегментах рынка уменьшился не только спрос, но и предложение.

Продавцы, отчаявшиеся в этих условиях продать недвижимость, нередко просто снимали ее с продажи (но на существенное снижение цен не шли). Многие продавцы, пытавшиеся с помощью операций купли-продажи решить свои жилищные и финансовые проблемы, уходили с рынка вынуждено. Они не могли связать продажу одной квартиры и покупку другой; не могли снизить цену своей квартиры, поскольку в этом случае им не хватало денег для улучшения жилищных условий.

Цены снижались преимущественно лишь на квартиры, в которых не было просмотров более месяца. Продавцы, чьи объекты пользовались хотя бы небольшим вниманием покупателей, цены, как правило, держали (иногда даже повышали). Именно поэтому сейчас весьма непросто подобрать квартиру, которая устраивала бы покупателя и по качеству, и по цене.

Выжидательную позицию заняли и банки. Они шли на продажу залоговых квартир лишь при согласии хозяина. И поступали так не только потому, что им очень невыгодно обваливать рынок недвижимости (залоги при этом существенно подешевеют, финансовое положение банков ухудшится). Основная причина, на наш взгляд, лежит несколько в иной плоскости. Любое принудительное выселение (тем более, без предоставления иного жилья) будет мощнейшей антирекламой, которая наверняка пройдет по всем СМИ. Серьезно пострадает репутация банка. Ибо кто захочет иметь отношения с банком, который выселяет людей на улицу?

Да и властным структурам социальная напряженность и массовые акции протеста совершенно ни к чему. Потому политики «с пониманием» относятся к проблемам должников. Так что массового выброса залоговых квартир вряд ли стоит ожидать в обозримом будущем. Скорее всего, каждый банк будет выставлять на продажу лишь те объекты, с хозяевами которых достигнуты договоренности. И по тем ценам, которые устраивают все стороны.

Сделок в январе и феврале

было значительно меньше обычного. Но они были. Жизнь шла своим чередом, нерешенные жилищные и финансовые проблемы нередко перевешивали все сомнения, подталкивали к достижению компромиссов.

Признаки оживления рынка появились лишь в марте: в начале месяца достаточно слабые, а во второй половине месяца - весьма заметные.

Похоже, что некоторые участники рынка просто дожидались солнечных весенних дней (если кто-то воспримет это как шутку, то мы спорить не будем; но заметим, что в каждой шутке есть лишь доля шутки).

Основная причина оживления рынка во второй половине марта –снижение уровня неопределенности. Новое руководство страны достаточно четко обозначило свои позиции по основным политическим и экономическим вопросам; участникам рынка стало проще ориентироваться в ситуации и принимать решения.

Повлияло на рост деловой активности и заметное проседание курса наличного доллара в банках Украины; опасения потенциальных покупателей за свои валютные накопления усилили их интерес к рынку недвижимости.

Наверняка сказался и опыт февраля-марта 2009 года, когда некоторые покупатели просто прозевали наилучшие предложения и цены.

В некоторых сегментах рынка нечто подобное происходит и сейчас. Например, на Оболони в марте наблюдалась явная нехватка одно- и двухкомнатных «дешевых» квартир. Если еще недавно можно было приобрести более-менее ухоженную двухкомнатную квартиру на Оболони за 80000, то сейчас цены выросли до 85000-90000.

Важно также отметить, что в марте договоренности нередко достигались быстрее обычного. А это означает, что в период зимнего застоя сформировалась определенная целевая аудитория, участники которой присматривали квартиры, отслеживали изменения цен. Как только почувствовали некую определенность и оживление рынка, то не стали откладывать принятие решений.

Насколько многочисленна подобная целевая аудитория – пока сказать сложно. Но ее наличие дает основания полагать, что в ближайшем будущем тенденция роста деловой активности продолжится.

Пока же наша статистика и наблюдения риэлторов говорят о том, что большинство потенциальных участников рынка по-прежнему выжидают: сделок в марте 2010 было существенно меньше, чем в другие годы.

Более явно обозначилась категория покупателей «качественного жилья» (как правило, в новых домах). В процентном соотношении таких покупателей стало больше. Возрос и удельный вес операций купли-продажи «качественного жилья».

Покупатели, у которых денег на качественное жилье нет, вынуждены ориентироваться на малогабаритные однокомнатные квартиры. Но при этом отдают предпочтение ухоженным квартирам, желательно со свежим ремонтом, новой сантехникой, стеклопакетами в окнах и встроенной мебелью. В списках проданных квартир все чаще попадаются «хрущевки с евроремонтом».

Что же касается «убитых» квартир, то их удельный вес в списке продаж существенно снизился. Реалии рынка таковы, что продать их без существенного снижения цен практически невозможно. Хозяева же таких квартир нередко просто не обращают внимания на недостатки; отвергают доводы и риэлторов, и потенциальных покупателей.

Статистика цен продаж

Данные о ценах продаж квартир на вторичном рынке недвижимости Киева приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.

При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 3,9 раза.

Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.