Жилищный кризис: «спальные районы» обречены

Одной из самых неотложных социальных проблем в Украине является вопрос модернизации советского жилищного фонда. Такого мнения придерживается эксперт Немецко-украинского строительного центра Торальф Вайзе. Огромные «спальные» жилые массивы, которые возводились в советский и постсоветский период в крупных украинских городах, не имеют перспективы, считает Торальф Вайзе.

Немецкий инженер-градостроитель, ссылаясь на международный опыт, призывает центральную и местные власти разработать концепции долгосрочного развития «общих районов».

«Нужна функциональная смесь в использовании жилого пространства. Например, в таких столичных районах, как Оболонь или Троещина следует создавать рабочие места в сфере услуг. Это малый и средний бизнес, я не имею в виду киоски. В подобных районах Восточной Германии уже есть подобный положительный опыт. Если на первых этажах домов будет больше офисов, пекарен или парикмахерских, это улучшит социальную структуру районов », - замечает Вайзе. Без создания рабочих мест, по словам эксперта, инфраструктурные проблемы будут только обостряться.

Моральное старение

Другим вызовом для городских общин является упадок жилищного фонда. В частности в Киеве сотни тысяч квартир в панельных домах, построенных в 70-80 годах прошлого века, требуют немедленной санации и модернизации.

«С точки зрения статики они вполне способны продержаться еще лет 20 не развалиться. Да, будут трещины, проседание, прорывы водопроводов и канализации, проблемы с электропроводкой. Однако некий «Вася из ЖЭКа» все то подлатают и замастить. Но есть и совсем другое измерение срока эксплуатации: моральный. Все эти «спальные районы» имеют шанс на выживание лишь до тех пор, пока в Киеве храниться сильные миграционные потоки извне.

Уже есть первые признаки того, что этот наплыв населения замедляется. В определенный момент будет перелом демографической ситуации в городе. Мы это уже переживали в Восточной Германии. Тогда все эти «спальные районы» потеряют свое моральное право на существование. Уже через десять лет это будет большой социальный взрыв », - прогнозирует Торальф Вайзе.

Первыми умрут «хрущевки»

Первыми, по мнению Вайзе, начнут вымирать «хрущевки». «За пять-десять лет эти дома, которые уже давно отжили свой век, начнут массово рушиться. Их придется сносить. Состояние большинства этих домов настолько плачевно, что никакие модернизации не будут иметь смысла », - констатирует немецкий эксперт. Он означает, что именно в районах, застроенных преимущественно хрущевками, уже скоро будут ощутимыми необратимые демографические тенденции: молодежь больше не захочет жить в этих районах.

Сейчас, когда на фоне экономического кризиса строительство нового жилья практически остановился, как никогда актуальна концепция модернизации жилищного фонда, замечает Торальф Вайзе. При этом льготы нужно давать не застройщикам, которые будут то, что им выгодно, а не то, на что есть социальный запрос. Нужно поддерживать молодые семьи - дать им шанс в будущем собственными силами улучшить жилищные условия.

Одним из действенных механизмов Вайзе называет долгосрочные накопительные договоры с банками на строительство или приобретение жилья. Такие договоры позволяют физическим лицам на привлекательных условиях собрать львиную долю средств для приобретения квартиры или дома, чтобы по окончании договора получить выгодный кредит.

Концепция на 10 лет или ошибка приватизации

Приватизацию квартир после распада СССР Торальф Вайзе называет ошибкой. Ведь люди получили в собственность лишь «воздух в четырех стенах». При этом нерешенным остается вопрос: кому принадлежит остальные? Кто несет ответственность за содержание прилегающей территории? Приватизация без одновременного переосмысления правовых отношений в жилищном секторе, лишь усугубила реформы в этой сфере, говорит немецкий эксперт.

Государству срочно нужна концепция, которая на первом этапе предусматривала бы поддержку жителей «хрущевок». Этим людям надо дать шанс в течение 10 лет перебраться в новый дом. «Если поставить жителей к сведению, что за 10 лет планируется снос их дома, и одновременно предложить государственную поддержку, которая позволит им за это время перебраться в подобное новое помещение, люди пойдут на это. Людям нужно давать поддержку и солидные финансовые инструменты, если они будут готовы объединяться в структуры инвесторов, подобные старых советских строительных кооперативов », - считает Вайзе.

Для компенсации потерь при сносе жилья необходимо провести масштабную инвентаризацию жилого фонда с четким определением ценовых индексов. Получая новое жилье, владелец квартиры в доме, сносимого имеет с накопленных средств доплатить разницу в цене, объясняет эксперт. По мнению Вайзе, старым людям, которые не имеют желания и возможности инвестировать в новую квартиру, надо обеспечить социальное жилье в домах престарелых.

Нельзя терять время

Относительно панельных домов второго и третьего поколения, отмечает Торальф Вайзе, вопросы сноса пока не стоит. Однако проблема ухудшения жилищных условий является масштабной и поиск ответа на нее должна начаться как можно быстрее. «Что старше становится здание, не имея капитального ремонта, тем больше денег нужно на модернизацию. Украинская власть должна определяться, готов ли он вкладывать деньги в модернизацию домов, которые, возможно, и не стоят капиталовложений. Или все же через 20 лет можно будет предложить людям качественную адекватную альтернативу », - замечает директор Немецко-украинского строительного центра.

Решение относительно перспективы отдельных микрорайонов или каждого отдельного дома должны приниматься индивидуально, на основании инженерной экспертизы. Однако концепция модернизации жилищного фонда должна быть одна, отмечает Торальф Вайзе. В основе этой концепции должно лежать принцип частно-публичного партнерства, когда каждая инвестирована государством гривна должна привлекать две-три гривни частных инвестиций. Ведь самостоятельно ни граждане, ни государство эту масштабную проблему решить не смогут, заключает эксперт.

Евгений Тейз