Покупать квартиры в новостройках станет безопасней

Новый закон о защите прав инвесторов в жилищное строительство и минимизации рисков при инвестировании в новостройки должен обезопасить украинцев, которые вкладывают средства в недвижимость на этапе ее строительства, и урегулировать рынок строящегося жилья.

Замминистра регионального развития, строительства и ЖКХ Украины Лев Парцхаладзе анонсировал обсуждение нового законопроекта в октябре 2018 года.

Тысячи украинцев сегодня числятся в списках обманутых инвесторов строительства. Практически в каждом крупном городе есть замороженные жилые комплексы, в строительство которых люди уже вложили деньги. Причем сделали это в 2005, 2008, 2010 годах и позднее.

Основная часть жилых комплексов была заморожена в кризисные годы, когда цены на стройматериалы и услуги резко выросли и строительные компании оказались не в состоянии покрывать расходы на строительство за счет ранее оговоренных взносов инвесторов.

Также распространенной в Украине практикой является откровенный обман пайщиков, когда средства на большом строительстве воруются по мере возведения каждого следующего дома или секции жилого комплекса. В итоге одна или несколько последних очередей строительства либо не начинается вообще, либо возводится не в полном объеме и замораживается на долгие годы.

Фактически, никакой возможности добиться справедливости (получить квартиру, за которую уже заплачено, или хотя бы финансовую компенсацию) у обманутых вкладчиков нет. Правоохранители годами ищут ответственных за недострои, годами ведут судебные разбирательства, но инвесторы не получают ничего. В редких случаях вопрос решается путем передачи таких объектов другим застройщикам, которые, в конце концов, вводят дома в эксплуатацию. Но таких примеров в Украине очень мало.

Законопроект, который сейчас проходит обсуждения, включает три основных блока, направленных, с одной стороны, на защиту инвесторов (и будущих, и уже обманутых), а с другой – на наказание недобросовестных застройщиков и контролирующих органов, которые допустили нарушения.

Защита уже обманутых инвесторов, согласно новому законопроекту, состоит в том, что должен быть определен орган власти, который присваивает жилому комплексу статус "проблемного объекта" и определяет источники финансовой компенсации обманутым инвесторам.

Что касается будущих инвесторов, то для их защиты предлагается:

• обязательное страхование ЖК на случай незавершенного строительства;
• создание Фонда страхования инвестиций в жилье;
• создание единого госреестра договоров инвестирования жилья (чтобы избежать продаж одной квартиры нескольким лицам);
• запрет на строительство инвестиционного жилья на арендованной земле;
• обязательство для застройщиков проводить нулевой цикл строительства до начала продажи объекта.

Новый закон также предполагает ряд наказаний:

• введение уголовной ответственности для застройщиков за грубые нарушения прав инвесторов;
• введение ответственности для контролирующих органов, которые допустили нарушения законодательства при возведении инвестиционного жилья;
• обязанность для девелоперов указывать сроки сдачи объектов в договорах инвестирования и выплачивать компенсацию в случае срыва дат запуска ЖК в эксплуатацию.

Эксперты в сфере строительства уже успели оценить законопроект. По их мнению, он может создать видимость решения проблемы, но не решить ее окончательно. У застройщиков есть достаточно "относительно законных" способов обмануть инвестора или снять с себя ответственность в случае финансового форс-мажора. Например, сейчас квартиры на первичном рынке часто продаются через фирмы-посредники (финансовые компании, кооперативы и прочее), у которых вообще нет имущества и активов. Возможность защиты прав инвесторов в таком случае минимальна.