Под видом смарт-квартир украинцам могут продать нежилую недвижимость

Формат жилья смарт-квартиры пришел в страну несколько лет назад, на волне снижения доходов граждан и моды на компактные квартиры. Раскручивая смарт-объекты, застройщики делают упор как раз на небольших метражах и возможности сэкономить деньги как на покупке и ремонте, так и на коммунальных услугах.

"Сейчас доля смарт-квартир среди строящихся объектов первичного рынка не превышает 5-7%, доля спроса на подобное жилье оценивается до 10%. Приобрести смарт-квартиру в Киеве можно по цене от 10 до 27 тыс. долларов, средняя стоимость за квадратный метр – порядка 17-20 тыс. грн", - рассказала  аналитик NAI Ukraine Марина Гуревич.

Но из-за того, что по строительном нормам жилая квартира не может быть по площади меньше, чем 30 кв. м, документально смарт-объекты оформляются как апартаменты или квартиры-студии, хотя подобной терминологии в законодательстве нет.

Есть случаи продажи квартир, юридически являющихся коммерческой недвижимостью. Это значит, что прописаться в них нереально, а коммуналку будут считать по более высоким тарифам, чем для обычного жилья.

"Смарт-квартира - это маркетинговый, а не строительный термин. Видя спрос на компактное жилье, некоторые застройщики превращают свои старые объекты, нередко проблемные, в "умные" - делают, например, в трехкомнатных квартирах перепланировки, разделяя их на маленькие квартирки. Более 50% смарт-квартир в Киеве – с проблемными документами", - рассказал руководитель отдела недвижимости Адвокатского и риэлтерского объединения Украины Георгий Валиев.

Покупая смарт-квартиру, нужно действовать по схеме, что и с обычным жильем:

• необходимо убедиться в законности строительства (изучить разрешения);
• проверить документы на землю (наличие прав собственности либо права пользования земельным участком, оформленное на заказчика строительства);
• проверить надежность застройщика (отсутствие судебных споров, регистрационные данные о наличие данных о ликвидации и т.д.);
• проверить документы, которые оформляет застройщик при купле-продаже квартиры: могут ли они гарантировать права покупателя на объект недвижимости и дальнейшее право на регистрацию права собственности.

Покупатели смарт-квартир рискуют, в основном тем, что купленное ими жилье окажется нежилым помещением. Но такая опасность поджидает и покупателей обычных квартир, в частности, студий или апартаментов, которые по документам вполне могут числиться как нежилые помещения.

"Схему с апартаментами часто применяют, когда не могут сменить целевое назначение земельного участка (скажем, оно предусматривает строительство лишь нежилого объекта). В ситуации со смарт-квартирами другая проблема - их площадь настолько мала, что по нормам ДБН эти помещения нельзя относить к квартирам. В связи с чем, рекомендую в договоре с застройщиком прописывать, что покупатель после окончания строительства получит квартиру, а также указать кроме запланированной общей еще и жилую площадь. В нежилом помещении жилая площадь отсутствует", - советует юрист ООО "ЮКК "Де-юре" Иван Топор.

Также можно проверить утвержденную проектную документацию на весь дом, но для этого нужно в ней разбираться, и застройщики очень неохотно ее демонстрируют. 

По словам Валиева, если еще на этапе строительства у комплекса были проблемы с документами, покупатель может столкнуться с серьезными сложностями, когда он получит готовую квартиру. И отсутствие почтового адреса - лишь одна из них. "Нельзя будет прописаться, в таком доме может не оказаться отопления и горячей воды - только электрические конвекторы и бойлеры. А холодную воду и свет могут периодически отключать. С такими застройщиками даже судятся, но договора прописываются таким образом, что суд вынужден становится не на сторону инвестора", -говорит Георгий Валиев.

Есть нюансы и с метражом. Согласно Государственным строительным нормам Украины (ДБН В.2.2-15-2005), минимальная площадь однокомнатной квартиры составляет 30 кв. м - пункт 2.22 ДБН В.2.2-15-2005. Как показывает практика, государственная архитектурно-строительная инспекция часто закрывают глаза на площади квартир, которые занижены по сравнению с требованиями норм.

Но риск, для инвесторов заключается в том, что даже получив разрешение на строительство либо зарегистрировав декларацию о начале строительства, государственная архитектурно-строительная инспекция может отказать в приемке дома в эксплуатацию ссылаясь на нарушение ДБН. Застройщики утверждают: площадь квартир меньше допустимых 30 кв. м, законна: ведь метраж отдельных помещений квартиры суммарно соответствует положениям ДБН.

Так, площадь жилой комнаты в однокомнатной квартире должна быть не меньше 15 кв. м, площадь кухни - 7 кв. м, площадь совмещенного санузла - 3,8 кв. м. Вместе получается 25,8 кв. м. Кроме того, нормами ДБН допускается использование кухни-ниши - это пространство в структуре жилой комнаты или прихожей для размещения кухонного оборудования. Таким образом от 25,8 кв. м отнимаем еще 7 кв. м, получается 18,8 кв.м.

"Но застройщики умалчивают, что в любом случае, применяя указанные выше схемы для манипуляции с площадью отдельных помещений квартиры, они должны в итоге выходить на общую площадь не менее 30 кв. м", - добавил Иван Топор.

Еще один недостаток смарт-квартир - высокий процент их сдачи в аренду собственниками. "Непонятные" соседи могут часто шуметь и создавать дискомфорт для других жильцов дома. Ведь не всегда получается сдать квартиру тихим студентам или молодым порядочным семьям - их в большинстве случаев, интересуют комплексы с развитой инфраструктурой (метро, больницами, магазинами), близость университетов и училищ. А многие смарт-дома расположены далеко не в центре города, а в бывших промзонах и на окраинах.

Соответственно, и ценник в таких квартирах доступный для многих слоев населения. "Малогабаритное жилье не высокорентабельное для застройщика, но позволяет охватить дополнительные сегменты покупателей– молодых людей, приобретающих первое жилье и инвесторов, покупающих квартиру для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Качественные характеристики смарт жилья (степень готовности при сдаче в эксплуатацию, инфраструктура и транспортная доступность, планировочные решения, качество материалов и пр.) варьируется от комплекса к комплексу, как в любом другом сегменте жилья", - заметила Марина Гуревич.

Процент покупки смарт жилья ради инвестирования колеблется от 20 до 50% от всех сделок в данном сегменте, в зависимости от комплекса, остальные покупают для себя. Смарт-квартиры с хорошим ремонтом сдаются по цене от 6 тыс. до 12 тыс. грн в месяц в зависимости от месторасположения, наличия инфраструктуры и качества ремонта.

При текущей средней цене за квадрат - 20 тыс. грн - квартира в 20 м кв. обойдется в 400 тыс. грн. При сдаче в аренду за 8 тыс. грн/мес., годовой доход составит 96 тыс. грн, что окупает инвестицию через 5 лет, без учета первоначальных капитальных затрат на ремонт и последующих затрат по поддержание состояния объекта.

"Экспозиция объекта при перепродаже займет как минимум 1-2 года, при суммарном увеличении стоимости на 10-20%. С учетом рисков на первичном рынке жилья и достаточно умеренного уровня доходности, целесообразность подобной инвестиции под вопросом", - заметила Гуревич.

Однако в Украине, в условиях кризиса банковской системы для людей, имеющих хоть небольшие сбережения, вложение в смарт-жилье становится интересным. "Сейчас рынок перенасыщен смарт-квартирами. Спрос со стороны покупателей будет стабильным, А вот заинтересованность съемщиков может снизиться из-за того, что многие комплексы расположены "в глуши". Следовательно, и цены на такое жилье могут упасть", - считает Георгий Валиев.