2017 год может ознаменоваться крахом строительного рынка Украины

Сотни замороженных строительных объектов, сотни тысяч обманутых инвесторов…Таким видят  ближайшее будущее Украины некоторые эксперты в сфере недвижимости. Скептики считают их прогнозы слишком пессимистичными, утверждая, что строительную отрасль остановить нельзя. Но статистика падения объемов продаж жилья на фоне бурного роста количества возводимых жилых комплексов свидетельствует об обратном.

Уже сейчас многие компании финансируют достройку домов за счет продажи квадратных метров в новых объектах и массово переносят запланированные сроки ввода в эксплуатацию на год и более.

Рынок первичной недвижимости на грани коллапса

«Мыльный пузырь лопнет, как и в 2009 году, только масштаб будет намного больше. В долгострои могут превратиться около 90% строящихся ныне объектов. Начало этой тенденции сможем наблюдать уже в этом году», - прогнозирует почетный президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов, добавив, что более половины нынешних инвесторов не смогут получить недвижимость, за которую они заплатили деньги.

О подобном развитии событий на рынке жилой недвижимости Украины говорят и другие аналитики. По их словам, в Киеве работает более сотни строительных компаний, у которых масса подрядчиков. С проблемами финансирования возводимых объектов столкнуться практически все. «Коллапс должен был произойти еще в прошлом году. Но с учетом того, что банки рушились и вкладчики забирали свои деньги, вкладывая их в недвижимость, это оттянуло данный процесс на какое-то время. Но и эти деньги иссякают. Застройщики с помощью различных акций пытаются «выдурить» у людей последнее», - объясняют они.

«Я не думаю, что везде остановятся краны. Но «музыка затухает».

Просто растянется ввод в эксплуатацию на годы. Отчасти потому, что в строительную отрасль пришли дилетанты, которые хотят получить прибыль до момента ввода объекта в эксплуатацию», - считает управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

Прогнозы специалистов по недвижимости далеко не беспочвенны: большинство опрошенных Mind строительных компаний столицы констатируют резкое падение спроса. Правда официально руководители компаний об этом умалчивают.

«Это достаточно закрытая информация и на рынке об этом открыто не говорят», - объясняет коммерческий директор девелоперской компании НЕСТ Константин Браво.

Но в неофициальных беседах менеджеры среднего звена сообщают о катастрофическом сокращении числа инвесторов.

«Тенденция падения продаж началась в октябре-ноябре 2016 года, с февраля нынешнего года продажи упали очень сильно. К примеру в апреле, который всегда характеризовался всплеском активности, падение продаж по сравнению с апрелем прошлого года составило 50%. И это в эконом-сегменте, где строятся очень дешевые квартиры, на которые еще сохраняется спрос. Все что подороже (бизнес-сегмент) – полный штиль», - сетует маркетолог средней по величине столичной компании, пожелавший остаться неназванным. «Ощущаем серьезное падение спроса», - добавил на условиях анонимности менеджер компании Киевгорстрой.  

Наименее подвержена негативным тенденциям недвижимость высокого ценового сегмента. Здесь, по словам Константина Браво, падения продаж не наблюдается.

«Люди, у которых есть деньги , продолжают зарабатывать и вкладывать в недвижимость. Те, у кого стоит вопрос сохранности денег, предпочитают покупать квартиры после ввода в эксплуатацию, с документами на право собственности. А те, кто закрыл вопрос сохранности средств, вкладывают с целью инвестиций на начальной стадии, но разделяют риск с девелопером», - говорит он.

Однако доля таких объектов на рынке незначительна и расти не будет, поскольку работающие в этом сегменте застройщики ограничены территориальным расположением комплексов – свободных наделов в центральной части Киева и других областных центров практически не осталось.  Александр Рубанов добавляет, что удар смогут выдержать и крупные компании, давно зарекомендовавшие себя на рынке в качестве надежных застройщиков. «Но их можно пересчитать на пальцах двух рук», - уверен он.

Деньги заканчиваются, предложение растет

Согласно данным Госстата, количество введенных в эксплуатацию квадратных метров в 2016 году не превышает этот показатель годом ранее. Зато число возводимых жилых объектов сейчас зашкаливает.  По данным компании «Альянс-Новобуд», только в Киеве квартиры от застройщиков продаются в 285 комплексах. Еще 287 жилых комплексов строится в Киевской области, причем 177 из них – в Киево-Святошинском районе. Согласно данным портала meget.kiev.ua, только в Ирпене насчитывается 84 новостройки, в Вишневом – 82, в Софиевской Борщаговке – 26 новых комплексов, в Буче – 19, в Петропавловской Борщаговке – 8, в Гостомеле – 6.

Более того, часть строящихся комплексов очень масштабные. К примеру, проект ЖК «Scandia» в  Броварах предусматривает возведение на территории 80 гектаров 100 домов с максимальной этажностью до 7 этажей.

Проект «Европейка» в Софиевской Борщаговке включает 112 домов высотой от 4 до 6 этажей, которые возводятся на площади 20 га (рассчитан примерно на 12 000 человек). Заложенный в прошлом году жилой комплекс «Новая Буча» предусматривает возведение на 82 га домов для 20 тысяч жителей. ЖК «Озерный Гай» в Гатном, который расположиться на 48 га, насчитывает 5 тысяч квартир. Застройщик ЖК «София Резиденс» в Софиевской Борщаговке планирует на 50 га построить 50 домов. Т.е. общий объем жилья, которое поступило в продажу, в разы превышает показатели прошлых лет. 

На этом фоне число платежеспособных граждан, имеющих возможность и желание вложить средства в строящиеся объекты, неумолимо сокращается.

Все, кто могли, деньги уже поснимали, все кто хотели – потратили их на недвижимость. Просто так уже никто не будет покупать – с учетом налогов и высоких коммунальных тарифов приобретать квартиры будут только как первое жилье, для себя.  С этого года, по словам экспертов, все прекрасно поняли, что с точки зрения сохранности капитала недвижимость не интересна. Поэтому количество сделок падает, равно как и суммы сделок. Чтобы спасти ситуацию, застройщики массово переориентируются на малометражные смарт-квартиры. Но там стоимость квадратного метра дороже, т.к. в каждую комнатку надо завести все коммуникации.

Ужесточение борьбы за клиента заставляет застройщиков и далее снижать стоимость квадратного метра. Поэтому ликвидность многих проектов медленно сползает к нулю.

По словам юриста-консультанта по недвижимости Ивана Кудояра, уже сейчас на строительном рынке наблюдается возникновение финансовых пирамид, когда достройку дома финансируют инвесторы нового дома. Это подтверждает и статистика: в 2016 году доля непроданных за период строительства квартир, которые попадают впоследствии на вторичный рынок, составила около 5% в Киеве, и около 12% - в области. Сейчас же их доля выросла до 12% и 25% соответственно. «Если не произойдет чуда, то строительную отрасль ждет большое разочарование», - считает Иван Кудояр.

Мифы и реальность загородной жизни

По мнению опрошенных экспертов, наиболее уязвимыми являются застройщики пригородов столицы, падение продаж у которых стимулирует в том числе отсутствие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. К примеру, советник заместителя главы КГГА Алексей Тихонов прокомментировал в Facebook рекламу одного из пригородных комплексов так: «Неправильное назначение земли. Нарушение этажности. Нет никаких коммуникаций. Вода - незаконная врезка, воруют. Канализация - врезка в списанный заблокированный коллектор. Когда уровень заполнится - фекалии пойдут фонтаном. Электрика - от дизельгенератора на улице. Отопление - пеллетный котел в подвале с угрозой угореть от СО насмерть».

Строящихся комплексов с подобными проблемами под Киевом десятки.

И это далеко не все перечисленные проблемы. К их числу следует добавить отсутствие детских садов, школ и поликлиник, слабо развитую сеть общественного транспорта. По словам Александра Рубанова, рано или поздно у потенциальных покупателей придет понимание, что кроме цены за этими проектами ничего не стоит. «Есть проблемы с обустройством инженерных сетей, в первую очередь канализации. Ну и конечно же транспортная инфраструктура – уже сейчас выехать из многих пригородов в час пик невозможно. Поля застраиваются оголтело и безудержно, местным властям лишь бы деньги получить, а последствия их не волнуют. Это коллапс, особенно правобережная часть – Софиевская и Петропавловская Борщаговка, Вишневое, Петровское и т.п.».

Впрочем, сами застройщики не настолько пессимистичны. По мнению менеджера одной из киевских строительных компаний, пожелавшего остаться неназванным, часть мелких застройщиков действительно могут остановить работы и заморозить свои объекты.

Еще часть – перенесут сроки ввода домов в эксплуатацию на 2-3 года. «Полного коллапса не будет, т.к. поставщики строительных материалов и компании, которые предоставляют строительные услуги (аренда техники) понимают, что денег нет, и готовы работать по бартеру, частично за квадратные метры. Какой смысл забирать кран с площадки, если его никто не возьмет в аренду», - объясняет он. Его мнение разделяет и Михаил Артюхов, по словам которого, столкнувшиеся с финансовыми проблемами застройщики будут постепенно сокращать объемы строительных работ, но не замораживать их. «Они прекрасно понимают: как только краны остановятся и движение на стройке прекратится – это может означать конец проекта, возобновить который позже будет крайне сложно», - говорит он.

Но даже в случае минимизации расходов застройщикам все равно потребуется финансирование – нужно платить по счетам, выполнять обязательства перед подрядчиками, кормить строителей. Вопрос в том – как долго они смогут это делать при полном отсутствии продаж?