Договор аренды земли

Аренда земли является одним из видов гражданско-правовых обязательств. Согласно ст. 792 Гражданского кодекса по договору аренды земли участка арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату.

При этом аренда земли возможна вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, находящимися на нем или без них.

Договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства (ст. 13 Закона об аренде земли).

Для договоров аренды земли действуют особые условия заключения:

• Письменная форма договора (ст. 14 Закона об аренде земли)
• нотариальное удостоверение договора аренды земельного участка по желанию одной из сторон. Формулировка «по желанию» - не совсем корректна: известны случаи, когда участники договора сталкивались с тем, что договор аренды не заверенный нотариально не проходил обязательную государственную регистрацию;
• Обязательная государственная регистрация договора аренды земли (ст.18,20 Закона об аренде земли от 06.10.98)

Как и при заключении любой другой сделки, при заключении договора аренды земельного участка следует обязательно предусмотреть все существенные условия договора. Согласно ч.2 п.1 ст.638 Гражданского кодекса и ст.180 Хозяйственного кодекса существенными являются те условия договора, которые определены соглашением его сторон, направленным на установление, изменение или прекращение хозяйственных обязательств, как согласованных сторонами, так и принимаемых ими как обязательные условия договора в соответствии с законодательством. В ст.15 «Закона об аренде земли» дано более подробное определение существенных условий договора аренды земли:

• определение объекта аренды (месторасположение и размер земельного участка);
• срок договора аренды земли, (ст.19 Закона Украины «Об аренде земли»)
• арендная плата (ее размер, индексация, форма платежа, сроки и порядок ее внесения и пересмотра и ответственность за неуплату);
• условия использования и целевое назначение арендуемого земельного участка;
• условия сохранности земельного участка;
• условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
• условия возврата земельного участка арендодателю;
• существующие ограничения и обременения относительно использования земельного участка;
• определение того, кто несет риск случайного повреждения или уничтожения участка или его части;
• ответственность обоих сторон;
• план или схема арендуемого земельного участка;
• кадастровый план земельного участка с указанием ограничений в его использовании и установленных земельных сервитутов;
• акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
• акт приемки-передачи арендуемого земельного участка;
• проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных Законом об аренде земли.

Интересно, что согласно ч. 2 ст. 15 Закона об аренде земли отсутствие в договоре аренды хотя бы одного из существенных условий, предусмотренных ст. 15, а также нарушение требований ст. 4-6, 11, 17, 19 этого же закона, являются основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания его недействительным, как сделки, противоречащей закону (ст.203 и ст. 215 Гражданского кодекса или на основании ст. 207 ХКУ).

Дополнительно стороны могут включить в договор аренды земельного участка и другие условия, если они не противоречат законодательству Украины. Например:

• качественное состояние земельного участка;
• порядок исполнения сторонами своих обязательств;
• порядок страхования земельного участка;
• порядок возмещения расходов на мероприятия по охране и улучшению земельного участка. При этом к договору прилагается соглашение о возмещении арендатору расходов на такие мероприятия;
• проведение мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение договора аренды и др.

Причем, если по заявлению одной из сторон относительно таких условий или хотя бы одного из них должно быть достигнуто соглашение, а оно не достигнуто, то договор аренды следует считать незаключенным (ст. 638 Гражданского Кодекса и п. 8 ст. 181 ХКУ).