Расходы по кредиту

Квартира в кредит шаг 3. Нужны ли наличные при оформлении кредита, и сколько?

Выплата первоначального взноса за квартиру

В зависимости от банка размер первоначального взноса может колебаться от 25 до 50%. Первоначальный взнос обычно зависит от оценочной стоимости квартиры, но не стоит забывать и надеяться, что банк будет оценивать квартиру по рыночной цене. Кредит на квартиру будет реально рассчитываться от суммы оценки банка, а не от той суммы, которую Вы должны выплатить хозяину квартиры. В нашем случае предположим, что первоначальный взнос будет равняться 30%.

Также Вам стоит учитывать, что в основном банки оценивают стоимость "голого" квадратного метра квартиры. Дорогие ремонты, усовершенствования в квартире, дорогая мебель и бытовая техника банком не учитываются. Если Вы хотите взять кредит в банке на сумму приближенную к максимальной (которую может выплатить банк), то Вам нужно выбирать квартиру без ремонта, бытовой техники и встроенной мебели.

Например, если Вы хотите купить квартифру, которая стоит $150 000, то Вам необходимо в банке заявить, что Вы готовы выплатить первоначальный взнос 70% ($105 000) при этом Вы хотите оформить кредит на 30% от стоимости квартиры ($45 000). Банк в свою очередь оценит квартиру в $145 000, а кредит оформит на $43 500.

Некоторые банки раньше предлагали кредит на квартиру с нулевым первоначальным взносом и включали в кредит сумму, которая необходима при оформлении договоров купли-продажи и ипотеки. Такие кредиты можно было оформить не всем, потому что основными условиями при оформлении такого кредита были: справка о доходах с большой официальной зарплатой и банк мог потребовать под залог другую недвижимость или наличие поручителей и т.д. На сегодняшний день получить такой кредит практически невозможно.

Некоторые банки могут фактически не проверять документы при выдаче кредита на квартиру, но только в случае, если Вы можете выплатить 50% и более от стоимости квартиры. Банк в этой ситуации ничем не рискует и всегда сможет вернуть свои вложения, если Вы вдруг не сможете оплачивать взносы по кредиту.

Какие единоразовые взносы при оформлении документов на квартиру необходимо выплачивать?

Единоразовые взносы складываются из:

1. расходов, которые тратятся на оформление ипотечного договора – см.ниже;
2. расходов на оформление договора купли-продажи квартиры: налог при покупке квартиры и нотариальные услуги;
3. оплаты услуг посредников (оплачивается 3-5% от реальной стоимости квартиры)

На оформление ипотеки необходимы такие единоразовые расходы:

• нотариальное заверение договора купли-продажи недвижимости;
• комиссия за выдачу и сопровождение кредита (открытие счета, разовая комиссия банку);
• стоимость операций по выдаче ипотечного кредита (до подписания договора купли-продажи) и нотариальное заверение кредитного договора;
• оформление залога;
• регистрация квартиры на нового собственника в БТИ (производится сотрудником банка);
• оплата услуг независимой экспертной оценки;

В каждом банке расходы на оформление кредитного договора считаются по-разному, и под одними и теми же формулировками могут скрываться разные понятия.

При выборе банка Вашей основной задачей является определение полной суммы расходов при оформлении кредита на квартиру. Размер единоразовой комиссии банки определяют в процентах (обычно от 0,1% до 3% ) или единоразовыми платежами. Если у Вас маленькая или большая сумма кредита это еще ни о чем не говорит.

Самое главное, Вам необходимо уточнить какие платежи входят в сумму. Банки очень часто не учитывают: услуги нотариуса, услуги независимой экспертной оценки, которые вы оплачиваете не в банке. Некоторые нотариусы при озвучивании суммы расходов нотариального оформления могут забыть упомянуть о пенсионном фонде и о налогах, которые вы должны оплатить, но не нотариусу, а государству.

Также Вам стоит обратить внимание на то, от какой суммы берутся проценты. В каждом банке свои условия, в одном проценты зависят от экспертной оценки квартиры, а в другом - могут зависеть от суммы оформления кредита. Суммы могут кардинально отличатся, особенно в том случае если Вы заплатили большой первоначальный взнос.

Какие дополнительные ежемесячные и ежегодные расходы необходимо оплачивать?

Одни банки в рекламных объявлениях указывают процент, который вы фактически будете оплачивать по кредиту. Другие же банки могут привлекать клиентов низкими процентами, а потом клиенты этого банка только в процессе заключения договора купли-продажи и оформления кредита узнают, что к тем процентам которые они будут выплачивать будет добавляться ежемесячно или ежегодно еще некоторая сумма, в некоторых случаях довольно существенная.

Какие существуют возможные дополнительные платежи?

В сумму возможных дополнительных платежей могут включить стоимость операции по ведению ссудного счета, а также комиссию, которая оплачивается за сопровождение кредита (банки могут брать эту комиссию ежемесячно, ежегодно или ежеквартально).

Какие существуют обязательные дополнительные платежи?

В сумму обязательных дополнительных платежей могут включить стоимость страховки жизни заемщика и потери трудоспособности, а также стоимость страховки имущества, если приобретаемая квартира, относится ко вторичному рынку, а если квартира относится к первичному рынку, то учитывается стоимость страхования риска потери права собственности.

Все дополнительные платежи могут увеличивать процентную ставку по кредиту на квартиру. Фактически они состоят из дополнительных ежемесячных комиссий банку и страховок. Комиссия банку выражается в % и может рассчитываться от суммы выданного кредита, от суммы экспертной оценки квартиры и от остатка задолженности на текущий момент

Для клиента банка самым лояльным вариантом будет, если комиссия банка рассчитывается от остатка задолженности на текущий момент. Это связано с тем, что комиссия банка будет уменьшаться вместе с уменьшением суммы задолженности по кредиту.

В первых двух вариантах клиент банка будет платить одинаково большую комиссию на протяжении всего времени пользования кредитом.

Все банки, которые выдают кредит на квартиры, работают только со своим страховщиками. У каждого страховщика свои тарифы. Если банк, в котором вы берете кредит на квартиру работает с несколькими страховыми компаниями, то ознакомьтесь со всеми условиями, которые они предоставляют и выберите наилучший вариант.

Очень часто условия, которые предлагает страховая компания непосредственно в банке, могут быть хуже, чем условия, которые компания может предложить в своем офисе.

Наилучшим вариантом для Вас будет направиться для страхования предмета ипотеки в офис страховой компании. По закону, Заемщик обязан застраховать предмет ипотеки на его полную стоимость. (Закон об ипотеке ст.8)

Страховки банка

Суммарные ежемесячные выплаты будут складываться из:

• суммы погашения тела кредита;
• суммы погашения процентов;
• возможные дополнительные ежемесячные комиссии банка.