Общие положения

Закон Украины об оценке земель

Раздел 1 – Общие положения

Статья 1. Основные термины и их определение

В этом Законе приведенные ниже основные термины употребляются в таком значении:

• бонитировка грунтов - сравнительная оценка качества грунтов по их основным естественным свойствам, которые имеют устойчивый характер и существенно влияют на урожайность сельскохозяйственных культур, выращиваемых в конкретных природно-климатических условиях;
• валовый доход - совокупные денежные поступления, которые ожидаются от реализации прав на земельный участок;
• стоимость земельного участка - эквивалент ценности земельного участка, выраженный в вероятной сумме денег, которую может получить продавец;
• дата оценки земельного участка - дата (число, месяц и год), на которую проводится оценка земельного участка и определяется его стоимость. Для нормативной денежной оценки земельного участка - дата, указанная в технической документации;
• Абзац шестой части первой статьи 1 исключен на основании Закона № 1423-IX от 28.04.2021
• экспертная денежная оценка земельных участков - результат определения стоимости земельного участка и связанных с ним прав оценщиком (экспертом по вопросам оценки земельного участка) с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, которые обеспечивают сбор и анализ данных, проведение расчетов и оформление результатов в виде отчета;
• земельный участок - часть земной поверхности с установленными границами, определенным местоположением, с определенными относительно него правами;
• земельные улучшения - изменение качественных характеристик земельного участка вследствие расположения в его границах домов, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, мелиоративных систем, многолетних насаждений, лесной и другой растительности, а также вследствие хозяйственной деятельности или проведение определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение грунтов и т.п.);
• капитализация - определение стоимости объекта оценки на основании чистого операционного или рентного дохода от его использования;
• метод оценки - способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого дает возможность реализовать определенный методический подход;
• непрофессиональная оценка земель - оценка, проведенная с нарушением квалификационных требований, которые определяются этим Законом;
• нормативная денежная оценка земельных участков - капитализированный рентный доход от земельного участка, определенный установленными и утвержденными нормативами;
• оценочные процедуры - действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности дает возможность провести оценку земельного участка;
• рентный доход (земельная рента) - доход, который можно получить от земли как фактора производства в зависимости от качества и местоположения земельного участка;
• цена земельного участка - фактическая сумма денег, уплаченная за переход прав на земельный участок или на подобный ему  земельный участок от продавца к покупателю;
• чистый операционный доход - разница между прогнозируемой суммой поступлений от использования земельного участка и операционными расходами, связанными с получением валового дохода.

Статья 2. Правовое регулирование оценки земель

Правовое регулирование оценки земель осуществляется согласно Конституции Украины, Земельного кодекса Украины, Закона Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине", этого Закона, законов Украины, других нормативно-правовых актов, принятых согласно им.

Статья 3. Объекты оценки земель

Объектами оценки земель являются: территория административно-территориальных единиц или их частей, территории оценочных районов и зон, земельные участки или их части или совокупность земельных участков и прав на них, в том числе на земельные доли (паи), в пределах территории Украины.

Статья 4. Принципы проведения оценки земель

Оценка земель проводится на основе принципов:

• законности, соблюдения законов Украины, других нормативно-правовых актов в сфере оценки земель;
• единства методологического и информационного пространства в сфере оценки земель;
• непрерывности процесса оценки земель;
• доступности использования данных по оценке земель;
• равенства перед законом субъектов оценочной деятельности в сфере оценки земель.

Статья 5. Виды оценки земель

В зависимости от цели и методов проведения оценка земель делится на такие виды:

• бонитировка грунтов;
• (Абзац третий части первой статьи 5 исключен на основании Закона № 1423-IX от 28.04.2021)
• денежная оценка земельных участков.

Данные бонитировки грунтов являются составной частью государственного земельного кадастра и являются основой проведения экономической оценки сельскохозяйственных угодий и учитываются при определении экологической пригодности грунтов для выращивания сельскохозяйственных культур, а также потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, стоимости земельных участков площадью более 50 гектаров для размещения открытых спортивных и физкультурно-оздоровительных сооружений.

(Часть третья статьи 5 исключена на основании Закона № 1423-IX от 28.04.2021)

Денежная оценка земельных участков в зависимости от назначения и порядка проведения может быть нормативной и экспертной.

Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины при мене, наследовании (кроме случаев наследования наследниками первой и второй очереди по закону (как случаев наследования ними по закону, так и случаев наследования ими по завещанию) и по праву представления, а также случаев наследования собственности, стоимость которой облагается по нулевой ставке) и дарении земельных участков согласно закону, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, стоимости земельных участков площадью более 50 гектаров для размещения открытых спортивных и физкультурно оздоровительных сооружений, а также при разработке показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.

Экспертная денежная оценка земельных участков и прав на них проводится с целью определения стоимости объекта оценки.

Экспертная денежная оценка земельных участков используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков и прав на них, кроме случаев, определенных этим Законом, а также другими законами.

Статья 6. Субъекты оценочной деятельности в сфере оценки земель

Субъектами оценочной деятельности в сфере оценки земель являются:

• органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие управление в сфере оценки земель, а также юридические и физические лица, заинтересованные в проведении оценки земельных участков;
• юридические лица - субъекты хозяйствования независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, имеющие в своем составе оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков (в части выполнения работ по экспертной денежной оценки земельных участков);
• физические лица - предприниматели, которые получили квалификационное свидетельство оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков (в части выполнения работ по экспертной денежной оценки земельных участков);
• физические и юридические лица - разработчики документации по землеустройству в соответствии с Законом Украины "О землеустройстве" (в части выполнения работ по бонитировки почв и нормативной денежной оценки земельных участков).

Статья 7. Оценщики по экспертной денежной оценки земельных участков и разработчики технической документации по оценке земель

Оценщиками по экспертной денежной оценке земельных участков могут быть граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, сдавшие квалификационный экзамен и получили квалификационное свидетельство оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков в соответствии с требованиями настоящего Закона и Закона Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине ".

Оценщиком по экспертной денежной оценке земельных участков не может быть лицо, имеющее судимость за корыстные уголовные преступления, если эта судимость не погашена и не снята в установленном законом порядке.

Разработчиками технической документации по бонитировке почв и нормативной денежной оценки земельных участков являются лица, которые в соответствии с Законом Украины "О землеустройстве" имеют право на осуществление деятельности в сфере землеустройства. Соответствие технической документации по бонитировки почв и нормативной денежной оценки земельных участков положением нормативно-технических документов, норм и правил удостоверяется:

• в бумажной форме - подписью и личной печатью сертифицированного инженера-землеустроителя;
• в электронной форме - квалифицированным электронной подписью сертифицированного инженера-землеустроителя с использованием квалифицированной электронной отметки времени.

Статья 8. Профессиональная подготовка оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков

Профессиональная подготовка оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков проводится учебными заведениями, которые заключили соглашения о сотрудничестве относительно профессиональной подготовки оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков с центральным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов.

Центральный орган исполнительной власти, который реализует государственную политику в сфере земельных отношений должен оказывать содействие созданию конкурентной среды среди учебных заведений, которые осуществляют профессиональную подготовку оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков.

Профессиональная подготовка оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков состоит из обучения по программам базовой подготовки и повышения квалификации. Общие требования к содержанию учебных программ подлежат обязательному согласованию центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений, который обеспечивает осуществление контроля за качеством профессиональной подготовки оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков.

(Часть четвертая статьи 8 исключен на основании Закона № 5462-VI от 16.10.2012)

Физические лица, прошедшие обучение по программе базовой подготовки по экспертной денежной оценке земельных участков и стажировку в течение одного года в составе субъекта оценочной деятельности вместе с оценщиком по экспертной денежной оценке земельных участков, имеющий не менее чем двухлетний опыт практической деятельности по экспертной денежной оценки земельных участков, получили его положительную рекомендацию и успешно сдали квалификационный экзамен, получают квалификационное свидетельство.

Решение о выдаче квалификационного свидетельства принимает экзаменационная комиссия. Состав этой комиссии формируется из представителей органов исполнительной власти, к полномочиям которых относится реализация государственной политики по вопросам экспертной денежной оценки земельных участков и имеющих необходимый уровень подготовки по этим вопросам, и представителей, делегированных саморегулируемыми организациями оценщиков в сфере оценки земли, и утверждается центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений.

Центральный орган исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений, ведет Государственный реестр оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков, которые получили квалификационное свидетельство.

Порядок ведения Государственного реестра оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков, которые получили квалификационное свидетельство, устанавливает Кабинет Министров Украины.

Оценщики по экспертной денежной оценке земельных участков обязаны не реже одного раза в два года повышать квалификацию по программе повышения квалификации. Невыполнение этого требования является основанием для приостановления действия квалификационного свидетельства оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков.

Статья 9. Лишение квалификационного свидетельства оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков

Решение о лишении оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков квалификационного свидетельства (его аннулирования) принимает экзаменационная комиссия по письменному представлению заинтересованных лиц по следующим основаниям: неоднократное грубое нарушение оценщиком нормативно-правовых актов по оценке земель; решение суда по фактам непрофессиональной оценки земельных участков, проведенная оценщиком; наличии у оценщика судимости за корыстные уголовные преступления, если эта судимость не погашена и не снята в установленном законом порядке; выяснение факта неправомерной выдачи квалификационного свидетельства; выяснения факта нарушения оценщиком ограничений, установленных статьей 14 настоящего Закона.

О принятом экзаменационной комиссией решении про лишение квалификационного свидетельства оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков центральный орган исполнительной власти, реализующий государственную политику в сфере земельных отношений уведомляет оценщика письменно в двухнедельный срок после поступления соответствующего протокола заседания экзаменационной комиссии.

Решение о лишении оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков квалификационного свидетельства может быть обжаловано в судебном порядке.

Статья 10. Права и обязанности субъектов оценочной деятельности в сфере оценки земель

Права и обязанности субъектов оценочной деятельности в сфере оценки земель определяются этим Законом, Законом Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" и другими законами Украины.

Статья 11. Деятельность в сфере оценки земель

Деятельность в сфере оценки земель включает:

• нормативно-методическое обеспечение оценки земель;
• учебную деятельность;
• регистрацию в Государственном реестре сертифицированных инженеров-землеустроителей;
• разработку документации по оценке земель и внесение данных по оценке земель в государственный земельный кадастр;
• рецензирование отчетов по экспертной денежной оценке земельных участков;
• утверждении технической документации по оценке земель в соответствии с законом;
• оказание консалтинговых услуг по оценке земель;
• другую деятельность в сфере оценки земель в соответствии с законом.