Нотариусы пока не готовы к роли налоговых агентов при продаже недвижимости

С 1 января 2007 года сделки по продаже/обмену недвижимости в Украине осуществляются только при наличии документа об уплате налога на доходы физических лиц сторонами договора, и при этом функции налоговых агентов доверены нотариусам. Таким образом, нотариусы превратились в налоговых профессионалов, правда, пока без особого нормативно-разъяснительного подкрепления.

Конкретно о сути

Согласно закона Украины от 22 мая 2003 года "О налоге на доходы физических лиц", объектом налогообложения является любой доход, насчитанный (выплаченный) в пользу плательщика налогов на протяжении отчетного периода. В состав налогооблагаемых сумм, в частности, включаются доходы от продажи движимого и недвижимого имущества на территории Украины.

Порядок налогообложения таких доходов регламентируется статьей 11 закона. Действие указанной статьи было "заморожено" на протяжении 2004—2006 годов, и граждане при продаже или обмене недвижимости могли с чистой совестью не делиться с государством. Но "халява" когда-нибудь обязательно заканчивается.

С 1 января 2007 года доход, полученный от продажи (не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового периода) дома, квартиры или части квартиры, комнаты, дачи и земельного участка, если общая площадь объекта недвижимости превышает 100 кв. м, подлежит налогообложению по ставке 1% стоимости такого объекта.

При этом, если продажа является не первой или же продается объект недвижимого имущества, отличный от перечисленных выше, ставка налога составляет 5%. Такой же порядок налогообложения и для объектов незавершенного строительства. Придется делиться с государством и при безналичном бартере недвижимостью. Если имеет место договор обмена, каждая из сторон платит по 50% суммы вышеперечисленных налогов соответственно.

Новоявленными налоговыми гуру оказываются нотариусы. С 1 января им поручено удостоверять соответствующие договоры строго при наличии оценочной стоимости недвижимого имущества, которое продается или покупается, а сумма налога будет начислена ими, учитывая при этом размер дохода от купли-продажи недвижимого имущества.

Оценочная стоимость недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не может быть ниже оценочной стоимости такого недвижимого имущества, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять оценку в соответствии с законодательством. При этом стороны или одна из сторон договора самостоятельно платят налог как в безналичной, так и в наличной форме. Сумму налога, перечисленного в бюджет, дату и номер платежного документа нотариус фиксирует в реестре для регистрации нотариальных действий.

Кроме того, налоговый агент обязан проверить в Госреестре количество сделок по объектам недвижимого имущества, проданным налогоплательщиком в налоговом году, поскольку от этого будет зависеть процентная ставка налога. Копии платежных документов о перечислении налога отныне — не разлей вода с экземплярами удостоверенных договоров.

При нарушении правил начисления или уплаты налога нотариус, как налоговый агент, несет финансовую ответственность, в частности в виде штрафных санкций.

Особые обстоятельства

При уплате налога возникают как минимум пять ключевых вопросов. Во-первых, есть ли льготы и какие? Здесь сказать нечего, потому что никому никаких поблажек закон в этот раз не предусмотрел.

Во-вторых, по отсрочкам уплаты налога. Опять, как говорится, без комментариев — их также нет, даже если договор продажи (обмена) недвижимости предусматривает рассрочку (отсрочку) платежа по сделке.

В-третьих, по общей собственности. В случае продажи (обмена) плательщиком налога части объекта недвижимости, который ему принадлежит на правах общей частичной собственности, налог рассчитывается исходя из стоимости той части имущества, которая им продается (меняется).

В-четвертых, по аннулированным сделкам и уже уплаченным налогам. В случае, если стороны решили расторгнуть договор, по вопросу возврата суммы перечисленного государству налога они должны обращаться с соответствующими заявлениями в налоговую, которая через год вернет уплаченные средства.

И, наконец, в-пятых, по ответственности. В случае, если нотариус не начислит налог или удостоверит договор отчуждения недвижимого имущества без уплаты налога, ответственность за погашение суммы налогового обязательства или налогового долга, который возникает вследствие таких действий, возлагается на него. При этом налогоплательщикам — получателям доходов везет. Их освобождают от обязанности погашения этой суммы налоговых обязательств или налогового долга.

Законодательные трещины

Закон гласит, что оценка недвижимости осуществляется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не должна быть ниже оценочной стоимости такого имущества, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять оценку в соответствии с законодательством.

При этом затраты, связанные с покупкой, которые обозначены в нотариально заверенном договоре, а при строительстве такого объекта недвижимости — его оценочная стоимость, определяются опять-таки госорганом, уполномоченным осуществлять такую оценку согласно законодательству.

Но на данный момент такого государственного органа не существует, и ГНАУ возлагает данную функцию на Бюро технической инвентаризации (БТИ). Интересный момент — данные организации являются коммунальными предприятиями, а их сотрудники не имеют статуса госслужащих.

При начислении суммы налога нотариусам необходимо исходить из цены не ниже стоимости недвижимого имущества, которая имеется в Выдержках из реестра прав собственности на недвижимое имущество (справках-характеристиках), выдающихся БТИ. Но главное в том, что БТИ имеет информацию касательно балансовой стоимости жилья, она может быть ниже оценочной в 5—10 и более раз. Выходит, что суммы налога при продаже недвижимости занижаются.

А нотариусы — против

По мнению новоиспеченных налоговых агентов, власть снова наступает на одни и те же грабли, когда без достаточной подготовки заставляет нотариусов исчислять налоги. Теперь важно, чтобы работа фискального органа или юриста, который обучен тем или иным нотариальным действиям, в первую очередь была законной и не вызывала проблем у людей.

Ирина Гамаль, частный нотариус Киевского нотариального округа, заявляет, что на сегодняшний день нотариусы не готовы к взиманию налогов. Главная причина — отсутствие четкой методики расчетов. "До сих пор отсутствует на законодательном уровне порядок определения оценочной стоимости недвижимого имущества, который необходим для расчета суммы налога.

Кроме того, законодательством не установлен и орган, который уполномочен осуществлять расчет оценочной собственности. А ведь нотариус должен свидетельствовать договоры отчуждения только при наличии оценочной собственности такого имущества", — говорит Гамаль.

По ее словам, сейчас при оформлении сделок купли-продажи нотариусы на свой страх и риск по наитию определяют суммы налога. "Конечно, появятся соответствующие письма от ГНАУ или Минюста, которые вроде бы разъяснят эти вопросы, но ведь все они не являются нормативными актами и не имеют юридической силы", — добавляет нотариус. Также среди главных проблем новых изменений Гамаль называет то, что сейчас нотариусы не имеют реальной возможности установить факт первой продажи в пределах Украины.

Правда, первый вице-премьер, министр финансов Николай Азаров уверяет, что новый налоговый механизм фактически не затронет граждан с невысоким уровнем доходов. По его словам, на сегодня 97% сделок с недвижимостью — это сделки с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами, площадью менее 100 кв. м, продажа которых налогом не облагается.

А нотариусов глава Минфина успокаивает тем, что в первые недели нового года рынок недвижимости еще не будет активным, а к этому времени министры разберутся со всеми проблемными вопросами. Азаров подчеркивает, что все они будут рассмотрены, и правительство при необходимости издаст соответствующий документ.