Как защитить свои права в ОСМД?

Уверены, что ОСМД (кондоминиум) лучше прежнего ЖЭКа? Или что частный ЖЭК лучше коммунального?

Не все так просто: частенько правления объединения совладельцев многоквартирных домов неплохо зарабатывают на жильцах, а вот о качестве услуг заботиться некому. «Деньги» выяснили, каковы самые распространенные сложности, связанные с ОСМД и частными ЖЭКами. 

«В наше время ОСМД стало средством наживы», – настаивает директор Института города Александр Сергиенко. Особенно страдают жители новостроек.

Пока еще ни один застройщик не передавал введенные им в эксплуатацию дома в управление обычному ЖЭКу или созданному жильцами ОСМД (обществу совладельцев многоквартирного дома).

Обычно девелопер создает собственный частный ЖЭК или «карманное» ОСМД, которое потом подписывает договор с эксплуатирующей организацией лет на 20.

«В новом доме не нужно ничего глобально ремонтировать и заменять, не то, что в старом жилом фонде: то крыша протекла, то трубы в подвале прорвало. А квартплаты там начисляются в 2,5 и более раз выше, чем  в обычном доме – жильцы состоятельные, и можно на них заработать», – говорит Александр Сергиенко.

Как отбирают деньги

Процесс создания ОСМД определяет Закон «Об объединении совладельцев многоквартирных домов» от 29.11.2001 № 2866-III. Его нормы никак не препятствуют  застройщикам создавать «карманные» ОСМД. Делается это так: застройщик инициирует проведение учредительного собрания. На него приглашаются еще несколько лояльных ему собственников квартир в новостройке.

Обязательно нужно, чтобы на собрании присутствовали собственники более 50% жилых и нежилых помещений в доме, иначе его не признают легитимным. Но сложностей в этом вопросе никогда не возникает.

По словам юристов, застройщик до сдачи дома в эксплуатацию вполне законно оформляет право собственности на все квартиры на свое имя и как их владелец принимает решение на учредительном собрании о создании ОСМД с «удобным» для него главой правления. И только после этого он переписывает введенную в эксплуатацию недвижимость на имя своих покупателей.

А тем временем руководство ОСМД  заключает договор на обслуживание дома с эксплуатирующей организацией, которая по «странному» стечению обстоятельств принадлежит именно девелоперу этого жилого комплекса.

Потом все просто: остается лишь заставить владельцев квартир подписать договор с таким частным ЖЭКом.

ЖЭК по принуждению

Застройщики уверяют, что делают все, чтобы сохранять построенные ими дома в прекрасном состоянии еще долгие годы. По их мнению, государственный ЖЭК не в силах справиться с обслуживанием домов класса «бизнес плюс» и выше.

Все бы хорошо, только вот выбора жильцам никакого не оставляют. Сначала от них скрывают, что в новостройке создано ОСМД. А после заключения договора купли-продажи квартир в ЖК новых собственников буквально насильно заставляют подписывать договора с ЖЭКом.  Именно так поступили в жилом комплексе «Riviera Riverside» на улице Раисы Окипной, 18 в Киеве.

«Мне пришлось подписывать  договор с ЖЭКом. Выбора не было – меня не впускали в мою собственную квартиру. Да что в квартиру, меня не впускали даже во двор жилого комплекса. Создали условия, когда я не мог начать ремонт в квартире: отключили свет и воду, не разрешали пользоваться лифтами, не впускали моих строителей.

Если хочешь, лично носи стройматериалы на своих плечах на пятый этаж. Тогда я сказал, что поддаюсь на их шантаж и подписал договор», – рассказывает собственник квартиры в ЖК «Riviera Riverside» Александр Кондратенко.

Война в одиночку всегда кончается проигрышем. А вот коллективное противостояние может дать положительный результат. Хотя иногда приходится применять меры «на грани фола».

«Чтобы отстоять свои права нужно не только иметь знания и опыт, но и быть готовым применить физическую силу. Законных способов забрать дом у ЖЭКа сегодня нет. Мы свой ЖЭК выгнали силовым способом – наняли охранную фирму, и она их выбросила из помещения на улицу.

Мы переизбрали правление ОСМД, и у нас все теперь чудесно», – рассказывает адвокат Татьяна Монтян. Но пойти на такие меры готовы далеко не все жильцы. И тогда владельцы квартир втягиваются в долгую и «кровопролитную» жилищную войну с правлением ОСМД и эксплуатирующей организацией.

Битва № 1. За разумные тарифы

Большинством инициаторов создания ОСМД  движет желание заработать. Ведь ОСМД – это государство в государстве, со своим бюджетом. Чем больше многоэтажный дом, тем больше его бюджет. А чтобы заработать себе в карман, нужно завышать коммунальные тарифы.

«Один знакомый создал ОСМД в доме с достаточно большим количеством жильцов и стал председателем правления этого органа. Как результат, он и его супруга оставили собственный достаточно прибыльный бизнес и полностью сфокусировались на доме. Такая деятельность дает ему в среднем в месяц около 10 тыс. долларов США», – рассказывает юрист Всеукраинского адвокатского объединения «Альянс» Владимир Шебельник.

Коммунальные тарифы завышаются на все: на вывоз мусора, на уборку территории, на содержание паркинга, на освещение коридоров, покупку лопат и метел. В домах, где царствует «чужой» ОСМД, квартплата выше в 2–3, а иногда и в 5 раз. В уже упомянутом столичном жилом комплексе «Riviera Riverside» за 1 кв. м. приходится платить 15,20 грн. в месяц. 

Это при среднем тарифе по городу в 3–4 грн.  Собственнику квартиры общим метражом в 150 кв.м. в отопительный сезон ежемесячно приходится платить около 3 тыс. грн. «Знаете, во сколько оценивает наш ЖЭК подсветку номера на доме? 500 грн. в месяц!

Я не плачу столько за свет, при том, что моя квартира  полностью «нафарширована» разной техникой, у которой солидное энергопотребление. А это одна маленькая лампочка сжигает 500 грн. в месяц, такое возможно?», – возмущается Александр Кондратенко.

Получив  от жильцов коммунальную плату, частный ЖЭК или ОСМД использует ее по своему усмотрению. Если у жильцов есть возможность контролировать траты – это одно. А если нет – собранные деньги используются совершенно произвольным образом.

Механизмов борьбы с таким произволом не так и много. Один из них – обратиться с заявлением в Антимонопольный комитет. Результатов придется ждать 2–3 месяца, пока будет проведена проверка обоснованности формирования тарифов.

Если выявят нарушения, эксплуатирующую организацию оштрафуют. Но дальше дело не пойдет, ведь по закону размер тарифов устанавливает объединение совладельцев в лице их легитимного председателя правления или нанятая им эксплуатирующая организация, что по сути одно и то же.

Можно попытаться сместить главу правления, но для этого нужно собрать кворум членов ОСМД и большинством голосов снять его с должности, а это сделать непросто. Почему? Все дело в пассивности жильцов. На организацию собрания уходит несколько месяцев.

Кроме того, кто даст гарантию, что новоизбранный глава ОСМД через месяц не начнет тоже завышать тарифы? Только его личная порядочность. И все же стоит пытаться избавиться от «жадного» правления ОСМД,  созданного строительной компанией, ведь именно в его компетенции определение размера коммунальных тарифов в доме. 

Создав настоящее объединение жильцов со своим председателем, можно существенно снизить коммунальную плату за каждый квадратный метр жилья, а излишек денег тратить на создание детских площадок, озеленение территории и прочие потребности многоэтажки.

Битва № 2. За количество услуг

Платишь больше – получаешь меньше.  Это еще один повод для жилищных войн.

 «В нашем жилом комплексе первые полтора года после заселения работали только два лифта из трех. В эксплуатирующей организации нам объясняли, что пока не заселится 75% квартир, будем экономить – хватит нам и двух лифтов. Когда начали разбираться, оказалось, что на самом деле все это время мы платим за  полноценную работу трех лифтов, как, впрочем, и за уборку снега круглый год», – рассказывает киевлянка Людмила Славина.

Юристы говорят, что главная сложность в такой ситуации – добиться от ЖЭКа, чтобы он показал составляющую тарифа: за какие услуги и в каком объеме платят жильцы дома. «Заявления и просьбы жильцов в таких случаях просто игнорируются. Ну, кто же добровольно покажет, что где-то 30% услуг, заложенных в тарифе, просто не оказываются? Тут нужно набраться терпения и просто активно надоедать эксплуатирующей организации», – советует столичный адвокат Алексей Кузнецов.

После того, как  нарушения обнаружены, нужно обязать эксплуатирующую организацию решением жильцов на общедомовом собрании пересчитать тариф. Иногда это получается. А иногда – нет.

В одном из столичных домов на Беличах, где  создано ОСМД, был поставлен общедомовой счетчик тепла. Общее количество потребляемого домом тепла в месяц делилось поровну на всех жильцов. Жильцы одной из квартир установили квартирный счетчик тепла, и оказалось, что на самом деле они потребляют его на сумму в 2,5 раза меньше, чем им выставляют в квитанции.

«Люди бьются уже не один год, чтобы платить по квартирному счетчику за тепло, и ничего не могут добиться. Они написали письма во всевозможные инстанции. От них все отмахиваются, никто не хочет вмешиваться в их конфликт с ОСМД. Говорят, что это их внутреннее дело», – рассказывает Александр Сергиенко.

Юристы уверены, что решить эту проблему возможно только на собрании членов ОСМД, призвав к порядку главу правления или сменив его на более порядочного человека.

Битва № 3. За нежилые метры

Неприватизированные нежилые помещения, которые можно передать в аренду или выкупить, – лакомый кусочек для нечистых на руку председателей правления ОСМД.

«Знаю человека, который снимал под офис нежилое помещение в многоквартирном доме и постоянно имел проблемы с управлением коммунального имущества местной районной администрации. Как результат, он создал в этом доме ОСМД, стал его председателем и теперь, грубо говоря, сам у себя арендует офис, определяет размер арендной платы», – рассказывает Владимир Шабельник. Есть и другой, более циничный случай.

«Сначала наш дом эксплуатировал частный ЖЭК, созданный застройщиком. После его заселения в доме образовалась инициативная группа с очень активной позицией. Они убеждали жильцов в целесообразности создании ОСМД. Я была поражена их активностью и альтруизмом, и проголосовала за создание объединения.

Главой правления выбрали главную активистку – бывшую учительницу. Через 2 года выяснилось, что на правах главы правления она переписала на своего сына 2 стометровых нежилых помещения на первом этаже нашего дома.

Конечно, из руководства ОСМД ее выгнали, но вернуть помещения уже не смогли – все было оформлено законно. Сейчас она их сдает в аренду двум банкам по 5 тыс. долл. в месяц за каждый офис», – рассказывает Екатерина Маркиз, жительница дома по улице Тычины в Киеве.

Главный способ борьбы с такими людьми – идти в прокуратуру с заявлением. «Это чистый обман. Конечно, нужно изучать материалы дела, но скорее всего эту ситуацию можно рассудить», – считает Татьяна Монтян. Есть шанс, что суд признает заключенные договора купли-продажи нежилых помещений недействительными, и они будут возвращены на баланс ОСМД.

Битва № 4. За доплаты и штрафы

Жительница жилого комплекса «Парковый» была возмущена  тем фактом, что ЖЭК не разрешал телефонной компании подключить ей городской номер телефона. Сначала нужно было внести в кассу эксплуатирующей организации 950 грн.

«Я их спрашивала: за что я должна платить?. Мне сказали, что это платеж в фонд развития дома», – рассказывает собственница квартиры Оксана Макарова.  Решить вопрос удалось только через год, получив ключи от нужного  технического помещения.

Конфликты случаются и на другой почве: «Если я поменяю бронированную дверь, поставленную строителями, на свою, должен буду заплатить эксплуатирующей организации штраф в размере 80 тыс. грн. Так прописано в моем договоре, – рассказывает Александр Кондратенко. – А у меня бронированная дверь фактически вываливалась из дверного проема. Конечно, я ее поменял и никому ничего не собираюсь платить».

Что интересно, включение подобных пунктов в договора с жильцами не противозаконно.  Подписав его, владелец квартиры соглашается выполнять эти условия. «Как защититься? Не подписывать такой кабальный договор. Если он уже подписан – просто не выполнять эти требования», – считает Алексей Кузнецов.

Битва № 5. За членство в ОСМД

Решения о содержании дома принимаются членами ОСМД. Но и жильцы, которые не входят в объединение, все равно зависимы от его решений. Например, обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по тарифам, установленным ОСМД. Так что, если в доме создается объединение, лучше стать его членом в момент создания.

Потом такого шанса уже может не представиться. Дело в том, что в уже созданные ОСМД  новых членов принимают крайне неохотно. Главная причина – чем больше людей будет включать объединение, тем тяжелее будет «проталкивать» нужные решения членам его правления.

«Права тех жильцов, которые сразу не вступили в ОСМД, законодательство никак не защищает. Например, для тех, кто со временем захочет присоединиться к объединению и стать его членами, могут установить фантастически размер вступительного взноса, прописав такой пункт в устав ОСМД. И это будет абсолютно законно. Так эти жильцы фактически лишаются возможности принимать участие в управлении и содержании имущества дома», – констатирует директор юридической компании Spektor law firm Ольга Спектор.  

Чтобы препятствовать вступлению новых членов в ОСМД,  в его уставе прописывается «нереальная» процедура. Например, жилец должен  оплатить «вступительный взнос» в размере 100 тыс. грн. И то лишь через год и с согласия других членов ОСМД.

Поэтому, прежде чем покупать квартиру в доме, где уже создано ОСМД, нужно познакомиться с его председателем и детально выяснить, что нужно сделать, чтобы присоединиться к объединению. Иначе можно потом очень много потерять на оплате услуг.

«У меня друг живет в доме на улице Антоновича, 140 в Киеве. Там было создано ОСМД, в которое он сразу не вступил. Сейчас ему «в наказание» завышают коммунальные тарифы. Например, членам ОСМД за охрану выставляют один счет, а ему – в два раза выше. И он ничего не может с этим сделать», – рассказывает Александр Сергиенко.

Забираем власть?

Забрать дом у ОСМД, созданного застройщиком, можно двумя способами. Первый: найти списки членов ОСМД и сагитировать их на ближайшем собрании «свергнуть власть» ставленников застройщика. Но этот вариант можно реализовать только при условии, что в ОСМД  без ограничений принимают реальных владельцев квартир.

Если же «карманное» ОСМД  закрыто для новых членов – этот сценарий не сработает. У инициаторов «переворота» в нужный момент может просто не хватить голосов  «за» при рассмотрении этого вопроса на общем собрании. В таком случае следует идти другим путем. Он сложнее и потребует больше времени. Его суть в том, чтобы организовать новое ОСМД в этом же доме.

Согласно законодательству, «выигрывает» то объединение, которое собрало в своих рядах большее количество собственников. Если на учредительном собрании, созванном по инициативе застройщика, присутствовало 75% собственников квартир, то на новом должно присутствовать уже хотя бы 76%. Главная сложность и в первом, и во втором  случаях –  найти имена и контакты владельцев квартир.

На помощь застройщика рассчитывать не приходится. Придется добывать эту информацию самостоятельно, знакомясь с жителями каждой квартиры.

Далее – проведение учредительного собрания, принятие на нем решения о создании ОСМД, выбор председателя и членов правления и легализация ОСМД в органах местной власти. И что же, новое правление не будет красть деньги жильцов?

Увы, абсолютных гарантий нет. У простых членов объединения существует только один способ контролировать членов правления  – заставлять председателя регулярно отчитываться о проделанной работе и финансовых результатах на общих собраниях жильцов. Обычно это делают не чаще, чем раз в полгода. Все остальное время председатель действует по своему усмотрению.

Пять главных жилищных неурядиц