Закон о ФФС и ФОН. Раздел 3 - Фонд операций с недвижимостью
Статья 25. Создание Фонда операций с недвижимостью
Отношения относительно создания и деятельности финансового учреждения - управляющего Фондом операций с недвижимостью регулируются этим Законом и другими законодательными актами Украины в части, которая не противоречит этому Закону.
Фонд операций с недвижимостью - ФОН - создается финансовым учреждением, которое имеет уплаченный уставный капитал в размере не меньше одного миллиона евро, отвечает требованиям этого Закона и является эмитентом сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН.
Эмитент сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН - является управляющим Фонда операций с недвижимостью - ФОН. Фонд операций с недвижимостью - ФОН - не является юридическим лицом.
Привлеченные в ФОН средства управляющий Фонда операций с недвижимостью - ФОН использует в интересах владельцев сертификатов на условиях управления имуществом для осуществления операций с недвижимостью в порядке, определенном Правилами Фонда операций с недвижимостью - ФОН, с целью получения прибыли.
Под операциями с недвижимостью понимаются действия управляющего Фонда операций с недвижимостью - ФОН относительно использования имущества Фонда операций с недвижимостью - ФОН путем:
- финансирование строительства на условиях договора с застройщиком для дальнейшего обретения управляющим Фонда операций с недвижимостью - ФОН на условиях этого Закона в собственность сооруженных объектов строительства или осуществление управляющим Фонда операций с недвижимостью - ФОН операций с приобретенными правами требования на профинансированные объекты строительства, или получение средств от застройщика в размере и в порядке, установленных договором;
- и/или участия в ФФС для дальнейшего обретения управляющим Фонда операций с недвижимостью - ФОН на условиях этого Закона в собственность проинвестированих объектов инвестирования или дальнейшего обретения прав требования на проинвестированные объекты инвестирования и осуществление с ними операций соответственноэтому Закону.
С объектами строительства и/или объектами инвестирования, приобретенными управляющим Фонда операций с недвижимостью - ФОН в собственность на условиях этого Закона, управляющий Фонда операций с недвижимостью - ФОН имеет право осуществлять такие операции: передача в платное пользование третьим лицам, продажа, осуществление других операций, не запрещенных законодательством.
Если в Правилах Фонда операций с недвижимостью - ФОН предусмотрено использования средств ФОН для финансирования строительства, управляющий обязан заключить договор с застройщиком с соблюдением требований статей 9 и 10 этого Закона. В этом случае ФОН создается для конкретного объекта строительства.
Фонд операций с недвижимостью - ФОН может быть создан к моменту утверждения проектно-сметной документации на строительство объекта строительства и при наличии соответствующего документа, который заверяет право на земельный участок (согласно Земельному кодексу Украины 2768-14), в котором указано целевое назначение этого земельного участка, которое отвечает условиям инвестиционной декларации. В этом случае владельцы сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН принимают на себя дополнительные риски, о чем должны быть указано в Правилах Фонда операций с недвижимостью - ФОН и проспекте эмиссии сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН. За счет средств, привлеченных путем эмиссии сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН, может обеспечиваться финансирование сооружения объекта строительства в полном объеме или частично.
В случае если финансирование сооружения объекта строительства не обеспечивается в полном объеме путем эмиссии сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН, застройщик имеет право для завершения строительства использовать другие разрешенные этим Законом средства.
Если в Правилах Фонда операций с недвижимостью - ФОН предусмотрено использование средств Фонда операций с недвижимостью - ФОН для осуществления других операций, в том числе направления средств к ФФС, управляющий Фонда операций с недвижимостью - ФОН договор с застройщиком не заключает.
Для создания ФОН финансовое учреждение должно разработать и утвердить: Правила ФОН, инвестиционную декларацию и проспект эмиссии сертификатов ФОН; заключить договор с застройщиком на условиях настоящего Закона, а также осуществить эмиссию сертификатов ФОН на сумму, не превышающей стоимости объекта строительства (в случае заключения договора с застройщиком), и организовать размещение сертификатов ФОН путем открытой продажи или непосредственного предложения сертификатов ФОН заранее определенному кругу лиц.
Обслуживание размещения сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН осуществляет хранитель, избранный эмитентом путем открытия и ведение для владельцев сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН счетов в ценных бумагах за бездокументарными ценными бумагами во время размещения. Перечень документов, которые требуются от финансового учреждения - управляющего ФОН, что указанный в этом Законе, является исключительным.
Правила Фонда операций с недвижимостью - ФОН должны предусматривать ограничение права доверительной собственности управляющего Фонда операций с недвижимостью - ФОН. Такие ограничения установленные установщиком управления имуществом в договоре о приобретении сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН и обуславливают обязательство управляющего Фонда операций с недвижимостью - ФОН обеспечить возможность получения владельцами сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН дохода соответственно условиям проспекта эмиссии сертификатов.
ФОН считается созданным эмитентом после утверждения Правил Фонда операций с недвижимостью - ФОН, инвестиционной декларации, проспекта эмиссии сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН, регистрации выпуска сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН, открытие счета Фонда операций с недвижимостью - ФОН и заключение управляющим Фонда операций с недвижимостью - ФОН договора с застройщиком в случаях, предусмотренных этим Законом и Правилами Фонда операций с недвижимостью - ФОН, оформление обеспечения выполнения обязательств застройщика по договору соответственно требованиям статьи 10 этого Закона.
Имущество Фонда операций с недвижимостью - ФОН учитывается отдельно от собственного имущества управляющего и имущества других ФОН.
Для каждогоФонда операций с недвижимостью - ФОН управляющий Фонда операций с недвижимостью - ФОН открывает отдельный счет, который является счетом ФОН. Управляющий Фонда операций с недвижимостью - ФОН, который не является банковским учреждением, открывает счет Фонда операций с недвижимостью - ФОН на свое имя в избранном им банке.
Банк-управляющий открывает счет Фонда операций с недвижимостью - ФОН в своем балансе. Управляющий использует счет Фонда операций с недвижимостью - ФОН для учета средств, привлеченных в Фонд операций с недвижимостью - ФОН, и проведение расчетов за операциями по управлению Фондом операций с недвижимостью - ФОН .
Учет прав владельцев сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН, что предусматривают получение дохода от инвестирования в операции с недвижимостью, организовывает эмитент.
Владельцем сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН может быть любое юридическое или физический лицо.
Управляющий Фонда операций с недвижимостью - ФОН инвестирует средства, привлеченные от продажи сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН, в операции с недвижимостью, получает доход от этих операций и распределяет полученный доход между владельцами сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН на условиях Правил Фонда операций с недвижимостью - ФОН
Фонд операций с недвижимостью - ФОН действует до момента выполнения всех обязательств перед владельцами сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН.
Фонд операций с недвижимостью - ФОН создается на срок, установленный проспектом эмиссии. До истечения срока обращения сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН эмитент не берет на себя обязательств относительно выкупа таких сертификатов. После истечения срока, на который был создан ФОН, и выполнение обязательств перед владельцами сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН, ФОН прекращает свое функционирование
Статья 26. Основания функционирования Фонда операций с недвижимостью
Проспект эмиссии сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН устанавливает порядок размещения сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН с учетом особенностей, определенных этим Законом.
Правила Фонда операций с недвижимостью - ФОН определяют процедуры создания ФОН, порядок организации взаимоотношений застройщика, управляющего ФОН и владельцев сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН, порядок установления управления имуществом и определение ограничения, ведомости о цели образования Фонда операций с недвижимостью - ФОН, направления использования привлеченных средств, порядок определения стоимости чистых активов Фонда операций с недвижимостью - ФОН и цены сертификатов ФОН, порядок распределения прибыли ФОН, порядок и сроки выкупа сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН управляющим по требованию владельцев сертификатов ФОН, размер вознаграждения управляющего ФОН за предоставление услуг по управлению ФОН и другие условия функционирования Фонда операций с недвижимостью - ФОН.
Изменения к Правилам ФОН не могут ухудшать условия, которые обеспечивают права владельцев сертификатов ФОН.
Инвестиционная декларация определяет направления и ограничение относительно инвестирования средств ФОН. Эмитент разрабатывает и утверждает инвестиционную декларацию самостоятельно.
Статья 27. Система функционирования Фонда операций с недвижимостью - ФОН
Система функционирования Фонда операций с недвижимостью - ФОН предусматривает:
- заключение управляющим Фонда операций с недвижимостью - ФОН договора с застройщиком на условиях этого Закона;
- привлечение средств путем выпуска и размещение сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН;
- осуществление управляющим Фонда операций с недвижимостью - ФОН операций с недвижимостью;
- осуществление управляющим Фонда операций с недвижимостью - ФОН надзора за ходом строительства;
- обеспечение проведения регистрации права собственности на недвижимость, приобретенную от осуществления операций с недвижимостью, на имя управляющего Фонда операций с недвижимостью - ФОН или управляющего системы ФОН-ФФС, который действует как доверительный собственник;
- осуществление управляющим управления Фонда операций с недвижимостью - ФОН и других действий, предусмотренных Правилами Фонда операций с недвижимостью - ФОН, получение дохода на условиях Правил Фонда операций с недвижимостью - ФОН;
- распределение управляющим дохода от управления Фонда операций с недвижимостью - ФОН между владельцами сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН;
- выкуп сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН у владельцев после истечения срока обращения сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН.
При функционировании системы ФОН-ФФС договор с застройщиком не заключается; при осуществлении операций с недвижимостью управляющий системы ФОН-ФФС инвестирует привлеченные в Фонд операций с недвижимостью - ФОН средства исключительно в строительство объектов инвестирования путем участия в ФФС, управляющим которого он является.
Статья 28. Порядок присоединения к Фонду операций с недвижимостью
Проспект эмиссии сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН является публичным или частным предложением оферты) с условиями управления имуществом и определенными ограничениями права доверительной собственности управляющего.
Лицо, которое признало условия Правил Фонда операций с недвижимостью - ФОН и проспекта эмиссии сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН, становится владельцем таких сертификатов после заключения договора о приобретении сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН, уплаты средств за указанные ценные бумаги и зачисление сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН на счет этого лица в ценных бумагах, открытый у хранителя. При размещении сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН депозитарий после зачисления ценных бумаг выпуска на счет в ценных бумагах эмитента по распоряжению эмитента пересказывает на протяжении одного дня весь выпуск сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН на счет в ценных бумагах избранного эмитентом хранителя. К распоряжению о переводе сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН со счета эмитента на счет хранителя не прибавляется перечень лиц депонентов этого хранителя), что становятся владельцами сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН данного выпуска.
Владелец сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН поручает управляющему осуществлять управление Фонда операций с недвижимостью - ФОН на его усмотрение в интересах владельцев сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН путем направления средств Фонда операций с недвижимостью - ФОН на цели, определенные в Правилах Фонда операций с недвижимостью - ФОН и инвестиционной декларации Фонда операций с недвижимостью - ФОН. Владельцы сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН выступают установщиками управления Фонда операций с недвижимостью - ФОН.
Управление средствами владельцев сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН прекращается в случае:
- полного выполнения управляющим Фонда операций с недвижимостью - ФОН обязательств перед владельцем сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН;
- смерти физический лица или ликвидации юридического лица - владельца сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН;
- в других случаях, предусмотренных Правилами Фонда операций с недвижимостью - ФОН.
Статья 29. Функции управляющего
Управляющий на свое усмотрение в интересах владельцев сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН осуществляет управление Фондом операций с недвижимостью - ФОН.
Управляющий Фонда операций с недвижимостью - ФОН проводит операции с недвижимостью и осуществляет другие действия по управлению Фондом операций с недвижимостью - ФОН с целью получения максимального дохода в интересах владельцев сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН в пределах инвестиционной декларации с учетом ограничений, установленных Правилами Фонда операций с недвижимостью - ФОН и проспектом эмиссии.
Управляющий Фонда операций с недвижимостью - ФОН не имеет права использовать привлеченные в Фонд операций с недвижимостью - ФОН средства в направлениях, не предусмотренных Правилами и инвестиционной декларацией этого Фонда операций с недвижимостью - ФОН.
Согласно Правилам Фонда операций с недвижимостью - ФОН управляющий несет ответственность за ущерб, причиненные собственникам сертификатов его действиями или бездеятельностью.
Ущерб, причиненные собственникам сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН действиями или бездеятельностью управляющего, - это снижение стоимости чистых активов Фонда операций с недвижимостью - ФОН в расчете на один сертификат Фонда операций с недвижимостью - ФОН сравнительно с ценой первичного размещения этих сертификатов. Управляющий может принять
решение о прекращении функционирования Фонда операций с недвижимостью - ФОН и выкуп сертификатов такого Фонда операций с недвижимостью - ФОН, если на протяжении года состоялось снижение стоимости чистых активов Фонда операций с недвижимостью - ФОН в расчете на один сертификат Фонда операций с недвижимостью - ФОН сравнительно с ценой первичного размещения этих сертификатов на величину, размер которой определен Правилами Фонда операций с недвижимостью - ФОН, но не больше пяти процентов от нарицательной стоимости.
Статья 30. Специфика функционирования Фонда операций с недвижимостью
Управляющий за счет собственных средств может осуществлять страхование своей финансовой ответственности за ущерб, который могут быть причинены собственникам сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН действиями или бездеятельностью управляющего и застройщика.
Недвижимость, приобретенную за счет средств Фонда операций с недвижимостью - ФОН, управляющий учитывает в балансе Фонда.
Недвижимость, приобретенная от осуществления управления Фонда операций с недвижимостью - ФОН, должна быть застрахована за счет Фонда операций с недвижимостью - ФОН от рисков гибели или повреждения на полную стоимость в пользу управляющего как доверительного собственника.
Статья 31. Прекращение функционирования Фонда операций с недвижимостью
Фонд операций с недвижимостью прекращает функционирование после истечения срока, на который он был создан, и после выполнения своих обязательств перед владельцами сертификатов соответственно Правилам Фонда операций с недвижимостью - ФОН.
Функционирование Фонда операций с недвижимостью - ФОН может быть прекращено по решению суда в случае нарушения управляющим действующего законодательства
В случае прекращения функционирования Фонда операций с недвижимостью - ФОН управляющий составляет ликвидационный баланс. В процессе ликвидации Фонда операций с недвижимостью - ФОН имущество, приобретенное за счет Фонда операций с недвижимостью - ФОН, реализуется за денежные средства в сроки, предусмотренные Правилами Фонда операций с недвижимостью - ФОН.
Денежные средства, полученные от реализации имущества, распределяются таким образом:
- в первую очередь определяются суммы и вносятся обязательные платежи в Государственный бюджет Украины;
- во вторую очередь определяется сумма вознаграждения за управление Фондом операций с недвижимостью - ФОН;
- в третью очередь определяется сумма и осуществляются выплаты относительно выполнения обязательств, которые возникли вследствие управления Фондом операций с недвижимостью - ФОН;
- в четвертую очередь определяются суммы и осуществляются выплаты владельцам сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН.
Распределение денежных средств осуществляется после полного удовлетворения требований предыдущей очереди, кроме удержания вознаграждения управляющим Фонда операций с недвижимостью - ФОН.
Статья 32. Использование средств, привлеченных от размещения
сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН, на финансирование строительства
На условиях договора с застройщиком, управляющий Фонда операций с недвижимостью - ФОН направляет средства, привлеченные путем размещения сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН, на финансирование строительства в порядке, определенном Правилами Фонда операций с недвижимостью - ФОН.
Управляющий Фонда операций с недвижимостью - ФОН ведет учет направленных на финансирование строительства средств по объектам строительства.
В интересах владельцев сертификатов управляющий Фонда операций с недвижимостью - ФОН осуществляет контроль за целевым использованием застройщиком средств, направленных на финансирование строительства.
Управляющий Фонда операций с недвижимостью - ФОН в интересах владельцев сертификатов осуществляет надзор за сооружением объекта строительства и соблюдением застройщиком четкого выполнения условий и обязательств по договору с целью своевременного предотвращения возникновения рискованных ситуаций в процессе строительства вследствие действий застройщика, которые могут привести к:
- изменениям технических характеристик объектов строительства и/или объектов инвестирования;
- ухудшение потребительских качеств объектов строительства и/или объектов инвестирования;
- рост стоимости строительства больше чем на двадцать процентов;
- увеличение сроков строительства больше чем на девяносто дней.
В случае выявления управляющим Фонда операций с недвижимостью - ФОН риска нарушений условий договора управляющий Фонда операций с недвижимостью - ФОН имеет право прекратить финансирование строительства, требовать разрыва договора и возвращение застройщиком всех направленных на финансирование строительства этого объекта средств, возмещение причиненных застройщиком ущерба, а также осуществлять другие мероприятия по выполнению застройщиком своих обязательств по договору, определенные этим Законом.
Застройщик обязан по требованию управляющего Фонда операций с недвижимостью - ФОН на протяжении срока, определенного в договоре, возвратить денежные средства на счет Фонда операций с недвижимостью - ФОН или уступить имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства, или на другие предметы ипотеки управляющему Фонда операций с недвижимостью - ФОН с соблюдением требований статьи 10 этого Закона, если другое не предусмотренное договором.
Управляющий Фонда операций с недвижимостью - ФОН в интересах владельцев сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН может, а на письменное требование владельца сертификата Фонда операций с недвижимостью - ФОН обязан проверять финансовое состояние застройщика, требовать от него предоставления финансовых и аудиторских отчетов и предоставлять заявителю информацию о результатах проведенной проверки.
Статья 33. Вознаграждение управляющего Фонда операций с недвижимостью
За осуществление управления ФОН управляющий получает вознаграждение. Вознаграждение управляющего устанавливается в соотношении к стоимости чистых активов Фонда.
Стоимость чистых активов Фонда определяется на конец рабочего дня, предшествующего дню приема заявок на размещение и выкуп сертификатов ФОН, но не реже чем раз в квартал.
Вознаграждение управляющего начисляется ежеквартально в размере 1/4 определенного в Правилах ФОН размера ставки ежегодного вознаграждения.
Определение стоимости чистых активов для расчета вознаграждения управляющему осуществляется на основании данных среднеквартальных расчетов стоимости чистых активов Фонда на конец последнего рабочего дня отчетного квартала. По итогам финансового года осуществляется окончательный перерасчет вознаграждения на основании расчета среднегодовой стоимости чистых активов, осуществленного по данным ежеквартальных расчетов чистых активов Фонда.
Вознаграждение управляющему ФОН не уплачивается в случае, если в течение срока действия Фонда произошло снижение стоимости чистых активов Фонда в расчете на один сертификат ФОН по сравнению с ценой первичного размещения этих сертификатов на величину свыше пяти процентов по методике расчета стоимости чистых активов Фонда, установленной Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку.
Управляющий Фонда имеет право удержать со счета ФОН причитающееся ему вознаграждение только после осуществления всех выплат владельцам сертификатов ФОН и / или по истечении срока погашения (выкупа) сертификатов ФОН.
Статья 34. Замена управляющего Фонда операций с недвижимостью
По решению суда, вступившим в законную силу, принятым по обращению владельцев сертификатов ФОН или соответствующего органа, осуществляющего надзор и регулирование деятельности управляющего, в связи с нарушением управляющим законодательства о финансовых услугах ФОН может передаваться в управление другому финансовому учреждению, соответствует требованиям этого Закона, в порядке, определенном Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. К новому управляющему переходят все права и обязанности в отношении владельцев сертификатов ФОН и других третьих лиц, возникших у управляющего, который заменяется, при осуществлении им управления ФОН.
Передача ФОН к другому управляющего не прекращает функционирования этого ФОН.
В случае ликвидации управляющего Фонда имущество Фонда, в том числе средства на счете Фонда, не включается в конкурсную массу управляющего Фонда в соответствии с Правилами Фонда.
Статья 35. Порядок государственной регистрации права собственности на недвижимость, приобретенную от осуществления управления ФОН
Уполномоченные органы, которые осуществляют регистрацию прав собственности на недвижимость, обязаны зарегистрировать недвижимость, которая является доверительной собственностью управляющего Фонда операций с недвижимостью - ФОН, на его имя как управляющего с пометкой об этом.
Статья 36. Надзор и регулирования деятельности управляющих Фонда операций с недвижимостью
Надзор и регулирование деятельности управляющих ФОН осуществляет Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку.
Надзор за соблюдением требований законодательства из эмиссии сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН и их обращением и выполнением обязательств за ними осуществляется Государственной комиссией по ценным бумагам и Фондового рынка.
Целью надзора и регулирование деятельности управляющего Фонда операций с недвижимостью - ФОН является контроль за соблюдением управляющим Фонда операций с недвижимостью - ФОН требований этого Закона и других актов законодательства, разработанных на его выполнение, и обеспечением прав владельцев сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН.
Основными направлениями надзора и регулирования деятельности управляющего Фонда операций с недвижимостью - ФОН есть:
- контроль за соответствием Правил Фонда операций с недвижимостью - ФОН и условий договоров о приобретении сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН требованиям законодательства;
- контроль за соблюдением управляющим ограничений относительно управления имуществом, установленных законом, Правилами Фонда операций с недвижимостью - ФОН и проспектом эмиссии сертификатов;
- выполнение обязательств эмитентом относительно привлечения и возвращения средств владельцам сертификатов Фонда операций с недвижимостью - ФОН
