Право собственности

• возникновение права собственности на землю
• право на землю: новшества в Земельном кодексе
• право на землю: новшества в оформлении прав собственности на землю
• получение права собственности на землю
• регистрация права собственности на землю

Право на землю. Право собственности на землю

Земля является основным национальным богатством, которое находится под особой охраной государства. В соответствии с Конституцией Украины земля, находящаяся в пределах территории Украины является объектом права собственности Украинского народа.

От имени Украинского народа права собственности осуществляют органы государственной власти и органы местного самоуправления, в пределах, определенных Конституцией Украины.

Право собственности на землю - это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками, под которыми понимается часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения и с определенными относительно него правами.

Каждый гражданин имеет право пользоваться природными объектами права собственности Украинского народа в соответствии с законом. Право собственности на землю гарантируется. Право собственности приобретается и реализуется гражданами исключительно в соответствии с законом

Право собственности на земельный участок распространяется:

• в установленных границах участка - на поверхностный (почвенный) слой, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, находящиеся на нем;
• на пространство, находящееся над и под поверхностью земельного участка на высоте и глубине, необходимых для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.

Земля в Украине может находиться в частной, коммунальной и государственной собственности, а субъектами права собственности на землю являются:

• граждане и юридические лица - на земли частной собственности;
• территориальные громады, реализующие это право непосредственно или через органы местного самоуправления, - на земли коммунальной собственности;
• государство, реализующее это право через соответствующие органы государственной власти, - на земли государственной собственности.

Кроме этого, земельный участок может находиться у граждан и юридических лиц в общей долевой собственности с определением доли каждого из владельцев, а у граждан также в общей совместной собственности без определения долей владельцев. Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется при согласии всех собственников в соответствии с договором, а если согласие не достигнуто - то в судебном порядке, а земельным участком, находящимся в общей совместной собственности - по договору или закону.

Не каждый земельный участок может быть передан или находиться в собственности граждан и юридических лиц, в частности, на основании ст. 83 и ст. 84 Земельного кодекса Украины можно сделать вывод о том, что в частной собственности не могут находиться:

• земли атомной энергетики и космической системы, земли обороны;
• земельные участки, используемые для обеспечения деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления, Национальной академии наук Украины и государственных отраслевых академий наук;
• земли общего пользования населенных пунктов;
• земли под железными и автомобильными дорогами, объектами воздушного и трубопроводного транспорта;
• земли под объектами природно-заповедного фонда, историко-культурного и оздоровительного назначения, составляющие особую экологическую, оздоровительную, научную, эстетическую и историко-культурную ценность, если иное не предусмотрено законом;
• земли лесного и водного фонда, кроме случаев определенных в ЗКУ, в частности согласно ст. 59 ист. 83 ЗКУ, в частной собственности граждан и юридических лиц могут находиться замкнутые природные водоемы общей площадью до 3 гектаров;
• земельные участки зон отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, подвергшиеся радиоактивному загрязнению в результате Чернобыльской катастрофы;
• земельные участки, на которых расположены государственные, в том числе казенные, предприятия, хозяйственные общества, доля (акции, паи) в уставных фондах которых принадлежит государству.

Кроме этого, право собственности граждан и юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения временно ограничено:

• до 1 января 2015 года граждане и юридические лица могут приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения только в том случае, если их общая площадь составляет не более 100 гектаров, которая может быть увеличена только в случае наследования земельных участков по закону;
• до 1 января 2008 года не допускается:
• купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд;
• купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельный долей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на иной земельный участок согласно закону и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд.

Следует отметить, что последние ограничения действуют до вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель, которыми будут определены особенности оборота земель государственной и коммунальной собственности и земель товарного сельскохозяйственного производства.

Кроме того, договоры (в том числе доверенности), заключенные в период действия запрета на куплю-продажу или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев) являются недействительными с момента их заключения (удостоверения).

Лица без гражданства, иностранные граждане и иностранные юридические лица также могут быть субъектами права собственности на землю, однако с учетом ограничений, установленных ст. 81 и ст. 82 ЗКУ, в частности, указанные лица могут иметь в собственности земельные участки только несельскохозяйственного назначения. Если же лицо без гражданства, иностранный гражданин и иностранное юридическое лицо получили в наследство земли сельскохозяйственного назначения, то эти земельные участки должны быть отчуждены ими в течение одного года.

Кроме этого, лица без гражданства и иностранные граждане могут приобретать право собственности только на те земельные участки, на которых расположены принадлежащие им на праве частной собственности объекты недвижимого имущества.

Что касается иностранных юридических лиц, то они могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения только в случае приобретения объектов недвижимого имущества, а в пределах населенных пунктов также для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине.

Права и обязанности собственников земельных участков предусмотрены в ст. 90 и ст. 91 ЗКУ, в частности, собственники земельных участков имеют право продавать или иным путем отчуждать земельный участок, передавать его в аренду, залог, наследство, сооружать жилые дома, производственные и другие здания и сооружения. Однако право на пользование земельным участком может быть ограничено в объеме, предусмотренном законом или договором, например, путем установления:

• запрета на продажу или другое отчуждение определенным лицам в течение установленного срока;
• запрета на передачу в аренду (субаренду);
• условия принятия наследства только определенным наследником;
• условия начать и завершить застройку или освоение земельного участка в течение установленных сроков;
• запрета на осуществления отдельных видов деятельности;
• условия осуществлять строительство, ремонт или содержание дороги, участка дороги.

В соответствии со ст. 111 ЗКУ ограничения использования земельного участка подлежат государственной регистрации и действуют в течение срока, установленного законом или договором, при этом переход права собственности на земельный участок не прекращает установленного ограничения.

Особые условия использования земельных участков, связанные с определенным ограничением прав собственников, устанавливаются также в других случаях, предусмотренных законодательством, в частности, в зонах охраны, санитарной охраны, санитарно-защитных зонах и зонах особого использования земель.

Возникновение права собственности на землю

Основания возникновения права частной собственности у граждан и юридических лиц на землю перечислены в ст. 81 и ст. 82 ЗКУ, а в каких случаях приобретают землю территориальные общины и государство - ст. 83 и ст. 84 Земельного кодекса Украины.

В соответствии со ст. 81 ЗКУ граждане Украины могут приобрести право собственности на земельные участки в следующих случаях:

• приобретение по договору купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям;
• бесплатной передаче из земель государственной и коммунальной собственности;
• приватизации земельных участков, ранее предоставленных им в пользование;
• принятие наследства;
• выделения в натуре (на местности) принадлежащей им земельной доли (пая).

Следует отметить, что согласно ст. 78 ЗКУ лицам и их наследникам, которые имели в собственности земельные участки до дня вступления в силу предыдущей редакции Земельного кодекса Украины, то есть до 15 мая 1992 года, земельные участки не возвращаются. На основании этого можно сделать вывод о том, что бывшие собственники, владевшие земельными участками до момента ее национализации Советским государством после 1917 года, а в западных областях Украины до их перехода под юрисдикцию СССР в период 1939 - 1946 годов, не могут вернуть себе эти земли в собственность.

Юридические лица (учрежденные гражданами или юридическими лицами Украины) могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности в случае:

• приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям;
• внесения земельных участков его учредителями в уставный фонд;
• принятия наследства;
• возникновения других оснований предусмотренных законом.

Право общей долевой собственности на земельный участок возникает:

• при добровольном объединении собственниками принадлежащих им земельных участков;
• при приобретении в собственность земельного участка двумя или более лицами по гражданско-правовым соглашениям;
• при принятии наследства на земельный участок двумя или более лицами;
• по решению суда.

Что касается возникновения права на общую совместную собственность, то согласно ст. 89 ЗКУ в общей совместной собственности могут находиться земельные участки супругов, членов фермерского хозяйства, если иное не предусмотрено соглашением между ними, а также совладельцев жилого дома.

В соответствии со ст. 125 ЗКУ право собственности на земельный участок возникает послеполучения его собственником документа, удостоверяющего право собственности, и государственной регистрации указанного документа, но при этом использовать земельный участок до установления его границ в натуре (на местности), получения документа, удостоверяющего право собственности на него, и его государственной регистрации запрещается.

Отметим, что очень часто граждане и юридические лица, которым земельные участки переданы в собственность или пользование решением органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, приступают к их использованию до возникновения права собственности или права пользования ими. То есть до оформления государственного акта на право собственности на земельный участок или постоянного пользования земельным участком.

В этом случае, как следует из письма Госинспекции по контролю за использованием и охраной земель от 11.12.2006 г. № 6-11-1263/х164, имеет место использование земельных участков без правоустанавливающих документов, а не их самовольное занятие. Поэтому в данном случае административная ответственность (ст. 531 КУоАП) за самовольное занятие земельного участка не применяется.

Право собственности на землю удостоверяется государственным актом и выдается на основании решения Совета министров АР Крым, областной, районной, Киевской и Севастопольской городских государственных администраций, городского, поселкового, сельского совета.

При этом если земельный участок, передаваемый в собственность, расположен на территории нескольких административно-территориальных единиц (сел, поселков, городов), то государственный акт выдается отдельно на каждую часть участка, расположенную на территории соответствующего сельского, поселкового, городского совета.

Кроме того, право собственности на земельный участок, находящийся на территории Украины, подлежит обязательной государственной регистрации. Основанием для государственной регистрации прав, удостоверяющих возникновение, переход права собственности на землю, ограничений прав собственности является государственный акт о Право собственности на землю.

Право на землю: новшества в Земельном кодексе

Один из основополагающих нормативно – правовых актов в сфере права собственности на землю, Земельный Кодекс Украины, постоянно подвергается изменениям. Изменения, внесенные 27 апреля 2007 года, как раз касаются перехода права собственности на земельный участок при переходе прав на жилой дом.

Ранее статья 120 Земельного Кодекса Украины гласила, что при переходе права собственности на здание и сооружение право собственности на земельный участок может переходить на основании гражданско – правовых соглашений, а право пользования – на основании договора аренды.

Сегодня эта же статья предусматривает, что к лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, определенных договором.

Так же, в этой статье указано, что если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которую занимает жилой дом, здание или сооружение, и на ту часть земельного участка, которая необходима для их обслуживания.

Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены, и часть участка, которая необходима для их обслуживания.

В случае перехода права собственности на дом или его часть от одного лица к другому по договору пожизненного содержания право на земельный участок переходит на тех же условиях, на которых оно принадлежало предыдущему владельцу.

При переходе права собственности на здание и сооружение к нескольким лицам право на землю определяется пропорционально участия этих лиц в оплате стоимости здания и сооружения, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения здания и сооружения.

При переходе права собственности на здание или сооружение к гражданам или юридическим лицам, которые не могут иметь в собственности земельные участки, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположено здание или сооружение.

Право на землю: новшества в оформлении прав собственности на землю

8 апреля Президент Украины Виктор Ющенко подписал Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядок раздела и объединения земельных участков".

Со 2 мая 2009 года вступает в силу Закон, призванный решить проблему дефицита бланков госактов на землю и установить четкий регламент регистрации прав собственности на земельные участки. Однако указанный Закон не исключает двухстадийную процедуру приобретения права собственности на землю.

В результате нововведений порядок получения прав собственности на приобретенный на основании сделки земельный участок частной собственности будет выглядеть следующим образом:

Этап 1- получение права собственности на землю

На первом этапе получения права собственности на землю происходит заключение и нотариальное заверение гражданско-правового договора, направленного на приобретение земельного участка в собственность.

При этом заключаемый договор в качестве обязательного приложения предполагает включение госакта о праве собственности на землю предыдущего собственника, а в обязанности нотариуса вменяется проставление отметки о переходе права собственности в соответствии с разрабатываемым Кабинетом Министров Украины порядком.

Этап 2 - Регистрация права собственности на землю

Регистрация договора в местных органах земельных ресурсов без использования технической документации по землеустройству на изготовление документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок.

При этом органам земельных ресурсов предоставлено только 14 календарных дней для регистрации прав. Именно с момента регистрации права собственности на землю заинтересованный приобретатель сможет считать себя собственником земельного участка.

Исключение государственного акта из числа правоустанавливающих документов в случае приобретения земельных участков на основании сделок, является существенным шагом в сторону упрощения и удешевления процедуры приобретения прав собственности на земельные участки.

Законом также предоставляется уникальная возможность лицам, не успевшим оформить госакт на право собственности на земельный участок, воздержатся от его получения, ограничившись регистрацией договора.

В то же время следует учесть, что порядок регистрации права собственности на приобретенный земельный участок с проставлением отметки на договоре пока не определен. Может оказаться, что он не будет утвержден и до 2 мая 2009 года, что приведет к обратному эффекту - приостановлению регистрации прав собственности на приобретаемые земельные участки.

Сохраненная двухстадийная процедура приобретения прав собственности на земельный участок делает невозможным осуществление нескольких сделок с приобретенным участком в один день (к примеру, передача в ипотеку приобретенного земельного участка).

Однако позитивным аспектом в регистрации прав собственности на земельные участки на основании договоров является возможность получения одного правоустанавливающего документа и на земельный участок, и на объект недвижимости, расположенный на нем, в случае их одновременного приобретения в соответствии со статьей 120 Земельного кодекса Украины

Не менее долгожданным нововведением стало урегулирование процедуры деления / объединения земельных участков и отчуждения их частей. Так, часть земельного участка может быть отчуждена после выделения ее в натуре и получения отдельного госакта на право собственности.

Выделению части участка в натуре будет предшествовать подготовка технической документации на деление или объединение земельных участков в составе, который будет предусмотрен статьей 56 Закона Украины "О землеустройстве".

Долгожданным нововведением Закона стало внедрение принципа - один государственный акт на право собственности на один земельный участок, что позволит снять вопрос о порядке переоформления госакта на право собственности в случае отчуждения собственником одного из участков с сохранением права собственности на остальные.

В то же время лица, которые получили один акт на право собственности на несколько земельных участков, с момента вступления в силу Закона будут ограничены в отчуждении земельных участков до переоформления отдельных государственных актов права собственности на каждый из участков.

Для создания статьи об праве на землю использованы материалы из следующих источников:

• Земельный кодекс Украины
• Закон Украины о землеустройстве
• Электронный журнал "Аверс-Бухгалтерия"
• Материалы Главного управления юстиции в Севастополе
• Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядок раздела и объединения земельных участков"

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции