С развитием рынка земельных отношений в Украине роль экспертной денежной оценки земли постоянно растет, так - как без информации о стоимости земли невозможно успешное проведение манипуляций с земельными участками.
Вы безусловно хотите принимать экономически обоснованные решения и желаете располагать объективной информацией о стоимости интересующего земельного участка. Поэтому оценка земли становится необходимостью.
Понятие оценки земли
Оценка земли подразумевает определение рыночной стоимости земли, либо рыночной стоимости права аренды земельного участка. Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.
Оценка земли учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости.
Немаловажным фактором при оценки земли, определении рыночной стоимости земли, при условии застройки участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством.
Оценка земли является составной частью государственного земельного кадастра и на основании положений Земельного кодекса Украины можно сделать вывод, что она необходима, во-первых, для определения ценности земель в составе природных ресурсов и стоимости отдельных земельных участков, а во-вторых, для определения размера платы за землю.
Правовые принципы проведения оценки земель и профессиональной оценочной деятельности в сфере оценки земель на Украине определены в Законе Украины "Об оценке земель".
Согласно ст. 3 закона об оценке земли объектами оценки земель являются: территория административно-территориальных единиц или их частей, территории оценочных районов и зон, земельные участки или их части или совокупность земельных участков и прав на них, в том числе на земельные доли (паи), в пределах территории Украины.
Оценка земли: субъекты оценочной деятельности
Оценка земель осуществляется следующими субъектами оценочной деятельности:
- физические лица - субъекты предпринимательской деятельности, получившие квалификационное свидетельство оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков и лицензию на выполнение землеоценочных работ в установленном законом порядке;
- юридические лица - субъекты хозяйствования независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, получившие лицензии на проведение работ по землеустройству.
- юридические лица - субъекты хозяйствования независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, имеющие оценщиков по экспертной денежной оценке земли и получившие лицензии на выполнение землеоценочных работ в установленном законом порядке;
- органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие управление в сфере оценки земель, а также юридические и физические лица, заинтересованные в проведении оценки оценки земель
Оценка земли: виды оценки земельных участков
В соответствии со ст. 5 Закона об оценке земель в зависимости от цели и методов проведения оценка земель подразделяется на следующие виды:
- денежная оценка земли, применяется для экономического регулирования земельных отношений при заключении гражданско-правовых соглашений (определения стоимости конкретного земельного участка) и при определении ставки земельного налога;
- экономическая оценка земли, данные которой являются основой при проведении нормативной денежной оценки земельных участков, анализе эффективности использования земель по сравнению с другими природными ресурсами и определении экономической пригодности земель сельскохозяйственного назначения для выращивания сельскохозяйственных культур;
- бонитировка почв, данные которой являются составной частью государственного земельного кадастра и основой для проведения экономической оценки земли сельскохозяйственных угодий и учитываются при определении экологической пригодности почв для выращивания сельскохозяйственных культур, а также потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства
Денежная оценка земли в соответствии со ст. 201 ЗКУ проводится на рентной основе. Для денежной оценки земли сельскохозяйственного назначения используют рентный доход, который можно получить от земли как фактора сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства в зависимости от ее качества и местоположения земельного участка, а для денежной оценки земель жилой и общественной застройки - рентный доход, возникающий в связи с местом расположения населенного пункта.
Методы оценки земли
Оценка земельного участка является непростой задачей. В соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», Законом Украины «Об оценке земли» и Методике экспертной денежной оценки земельных участков, оценка земельных участков осуществляется следующими подходами: доходным (капитализации чистого дохода от использования земельного участка), сравнительным (сопоставление стоимости продажи подобных земельных участков), метод остатка земли (учет затрат на земельные улучшения). Каждый из перечисленных подходов имеет свои особенности и специфику их использования.
При оценке земельных участков сравнительный (рыночный) метод оценки земли является наиболее привлекательным, поскольку максимально ориентирован на конъюнктуру рынка. Трудности использования этого метода оценки земли заключаются в отсутствии развитого рынка земли, а также в недостаточно разработанных (существующих) поправках, влияющих на стоимость, при сопоставлении существующих продаж и отсутствии количественных значений корректирующих коэффициентов.
Доходный подход оценки земли используется в том случае, если земельный участок приносит прибыль от хозяйственной деятельности или от сдачи ее в аренду отдельно от зданий и сооружений, т.е стоимость участка отображает его способность приносить прибыль в будущем.
Подход остатка земли используется при оценки земли улучшенного типа. Определение затрат на земельные участки, в этом случае, осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений при условии наиболее эффективного использования земельного участка.
Информация, необходимая для проведения работ по оценке земли:
- правоустанавливающий документ на земельный участок (государственный акт на землю);
- кадастровый план земельного участка;
- площадь земельного участка;
- категория земельного участка в соответствии с целевым назначением (земли населенного пункта, земли сельхозназначения и др.);
- азрешенное использование;
- cведения об ограничениях и обременениях земельного участка;
- cведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций.
Стоимость услуг по оценке земли оговаривается в каждом конкретном случае и зависит от следующих факторов:
- типа и состава объекта оценки;
- полноты и достоверности имеющейся у Заказчика необходимой информации об объекте оценки;
- сроков выполнения заказа
Базовые расценки на оценку земли имеют ориентировочный характер и, как правило, подлежат согласованию:
- Квартиры - от 400 грн. за единицу
- Земельные участки - от 600 грн. за единицу
- Другие объекты недвижимости - от 650 грн. за отчет;
- Целостный имущественный комплекс: от 6000 грн.
Найти участок
Сроки выполнения оценки земли:
- Объекты недвижимости (в том числе земельные участки) от 1 до 3-х рабочих дней.
- Целостный имущественный комплекс - от 5 до 22 дней (в зависимости от номенклатуры).
Для создания статьи об оценке земли использованы материалы из следующих источников:
- Закон Украины об оценке земли
- Закон Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине"
- Методика экспертной денежной оценки земельных участков
- Электронный журнал "Аверс-Бухгалтерия"
- Земельный кодекс Украины
- Закон Украины "О плате за землю"
- Закон Украины "Об аренде земли"
Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции
