Покупка квартиры в новостройке еще не сданной в эксплуатацию при помощи целевых облигаций – не очень привычная для украинцев формула.
Термин «облигации» и специфика их обращения определены в разделе 2 ст. 7 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке». Эмиссия целевых облигаций под строительство регулируется Положением НКЦБФР «О порядке выпуска облигаций предприятий»
Эмитент (застройщик), в порядке, установленном Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку, может размещать процентные, целевые и дисконтные облигации. В большинстве случаев, застройщики используют схему целевых облигаций.
Облигация — ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем денежных средств, определяет отношения займа между собственником облигации и эмитентом, подтверждает обязательство эмитента вернуть собственнику облигации ее номинальную стоимость в предусмотренные условиями размещения облигаций сроки и выплатить доход по облигации.
Целевые облигации — это ценные бумаги, исполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи товаров и/или услуг. В нашем случае обязательства погашаются квадратными метрами. Строительная компания выпускает их для того, чтобы привлечь деньги частных лиц на финансирование строительства. С введением их в обращение с 2006 года строительный рынок и его участники приобрели элементы фондового рынка.
Обязательным реквизитом целевых облигаций является указание товара (услуги), под которые они выпускаются. Для финансирования строительства, как правило, выпускаются, целевые именные облигации. Погашение облигаций может осуществляться деньгами или имуществом в соответствии с условиями размещения облигаций.
Облигация удостоверяет отношения займа между лицом, ее выпустившим, и лицом, ее приобретшим. В отличие от процентных облигаций, при целевых облигациях в момент погашения их собственнику возвращается не стоимость целевой облигации и доход, а определенный товар, например, квартира
Обычно схема выглядит следующим образом: вы приходите в строительную компанию и она предлагает вам подписать договор купли-продажи пакета облигаций, номинальная стоимость которых равна цене покупаемой квартиры в новостройке.
Эти целевые облигации после оплаты их стоимости будут переведены на Ваш заранее открытый счет ценных бумаг (открывается в банке-держателе облигаций, либо в любом другом хранителе ценных бумаг). Такие облигации выпускаются в электронном виде и имеют так называемый бездокументарный оборот.
Одновременно с договором купли-продажи облигаций Вы заключаете договор резервирования квартиры (иногда бронирования или участия в строительстве квартиры), в котором фиксируется этаж, метраж и другие характеристики покупаемой вами недвижимости
Как известно, основным преимуществом покупки новостройки через целевые облигации является тщательная проверка строительной компании - застройщика, всех разрешительных документов на строительство и землю Нацкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. В то же время контроль самого строительства и выполнения обязательств по целевым облигациям уже не относится к ее полномочиям.
Директор КУА Валприм Андрей Левин: «Нацкомиссия довольно «стервозно» проверят все документы и если документы не в порядке, то не регистрирует эмиссию ни при каких условиях и лоббировании. Напуганы «Элита-Центром». Им главное выпустить правильно, а то, что застройщик потом не построил им все равно. На них нет функций контроля»..
Целевые облигации, как правило, имеют срок обращения, сопоставимый с заявленными планами по строительству объекта, а по окончании этого периода застройщик обязан в срок до года (период погашения) предоставить за них имущество – т.е. новую квартиру.
Если облигации не предъявлены вовремя, то право на их погашение будет утрачено. Кроме того, если компания разорится или исчезнет, размер ответственности перед покупателями будет ограничен лишь ее уставным фондом.
Некоторые застройщики предусматривают возможность обращения инвестора после погашения и могут выплатить ему стоимость не погашенных облигаций по номинальной цене или даже предоставить недвижимость, если она еще не продана: «Это справедливо (вернуть деньги. примеч. автора), иначе застройщик и деньги получил, и недвижимость не передал, которую потом успешно еще раз продал другому инвестору. У человека могло случиться что угодно. Даже смерть – права наследования переходит через пол года, и если это совпало с периодом погашения – то что, не вернуть законному наследнику деньги теперь?» - говорит Андрей Левин.
Сегодня максимальное число предложений в новостройках Киева приходится на фонды финансирования строительства (ФФС).
Целевые облигации - преимущества
Целевые облигаций имеют и ряд преимуществ по сравнению с иными формами финансирования жилья в новостройках:
- облигации являются «реальным» имуществом и могут быть использованы в качестве самостоятельного актива на вторичном рынке (возможность получения кредита под залог ценных бумаг);
- операции по выпуску облигаций не являются объектом налогообложения на добавленную стоимость;
- у собственника именных облигаций в бездокументарной форме отсутствует риск утраты облигаций, в том числе в связи с противоправной деятельностью третьих лиц; хранение облигаций осуществляется на счетах в ценных бумагах у депозитария — организации, осуществляющей деятельность относительно хранения бездокументарных ценных бумаг и др.
- не противоречат статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности».
Выпуск и погашение целевых облигаций производится в соответствии с Законом «О ценных бумагах и фондовой бирже» от 18.06.1991 г. № 1201-XII и Положением о порядке выпуска облигаций предприятий, утвержденном Решением ГКЦБФР 17.07.2003 г. № 322, зарегистрированном в Минюсте 13.08.2003 г. № 706/8027.
Этапы эмиссии облигаций
- принятие решения и утверждение информации о выпуске;
- опубликование объявления о выпуске;
- регистрация выпуска и информации;
- опубликование информации о выпуске;
- размещение глобального сертификата;
- размещение облигаций; подача в НКЦБФР отчета о результатах размещения;
- погашение облигаций; подача в НКЦБФР отчета о результатах размещения.
Целевые облигации - подводные камни
При приобретении жилья в строящихся домах обязательно необходимо обращать внимание на следующее: правомерность использования стройплощадки под строительство, наличие лицензий и разрешений, а также положительного опыта завершения строительства у застройщика.
В этом разделе:
Перед тем как покупать квартиру в новостройке, необходимо изучить проспект эмиссии целевых облигаций. Если эти документы вызывают больше вопросов чем ответов, то стоит очень внимательно обдумать столь рисковую операцию.
В процессе строительства может возникнуть большое количество непредвиденных событий. Поэтому целесообразно, чтобы в документах по выпуску целевых облигаций были описаны процедуры, связанные с форс-мажорными обстоятельствами. Безусловно, оценить все риски самостоятельно невозможно, но этого и не требуется.
Достаточно попросить у компании-застройщика копии всех разрешительных документов на строительство и проконсультироваться по ним в любой юридической консультации
Если Вам предлагают приобрести облигации с целью инвестирования новостройки, нужно быть внимательным и уделить время анализу взаимоотношений эмитента облигаций.
Акцентируем Ваше внимание, что при любых обстоятельствах наиболее надёжным является передача средств застройщику новостройки через банковское учреждение. Опасайтесь внесения средств в кассу, поскольку в этом случае Вы лишаетесь гарантий обеспеченных банковской системой. Банк в любой ситуации подтвердит оплату Вами средств застройщику, а вот добросовестность кассового учёта не всегда гарантирована.
Автор: meget.kiev.ua при непосредственном участии Директора КУА Валприм Андрея Левина
использование данных материалов возможно только с разрешения редакции
Обновлено: 11.01.2013
