Лучшие адвокаты найти или добавить
Риелторы Киева выбрать компанию
Бесплатно после регистрации
Лучшие нотариусы найти или добавить

Предварительный договор на новостройку

Предварительные договора на квартиры новостройках

Предварительный договор на новостройку Кроме ФФС, продажи облигаций и форвардных контрактов застройщики используют еще один способ продажи квартир в новостройках - заключение предварительного договора с покупателем.

Понятие "предварительный договор" раскрывает Гражданский кодекс Украины в статье 635.

Предварительным договором называется договор, в котором стороны берут на себя обязанность в определенный период времени в будущем заключить основной договор, условия которого устанавливаются в предварительном договоре.

Срок предварительного договора ограничен определенным периодом времени - датой установленной для заключения основного договора купли-продажи квартиры. Предварительный договор не может быть заключен в устной форме, он заключается письменно так же как и основной договор, в нашем случае договор купли-продажи квартиры.

В предварительном договоре на квартиру в новостройке должны быть обязательно указаны все существенные условия будущей сделки купли-продажи, а для тех моментов, которые не оговорены в предварительном договоре должен быть установлен порядок согласования таких условий (если такой порядок не установлен законом).

В той же статье 635 Гражданского кодекса предусмотрена ответственность за уклонение от выполнения условий предварительного договора - обязанность возместить убытки причиненные например просрочкой платежей, затягиванием сроков сдачи дома (заключения основного договора) или прекращением предварительного договора.

Наиболее распространены предварительные договора на новостройки у застройщиков Киевской области. Такая форма продажи квартир в новостройках является в принципе законной, и позволяет строительной компании значительно уменьшить расходы на налогообложение и уменьшить себестоимость строительства. Эти факторы, как Вы понимаете, дают возможность застройщику держать конкурентную цену на жилье.

Обычно застройщики рекламируют свои новостройки упоминая название юрлица-застройщика, что вызывает больший уровень доверия инвесторов. Но при подписании предварительного договора Вам могут предложить подписать предварительный договор с физлицом - владельцем земельного участка. Чаще всего так и происходит. В этом нет особой юридической проблемы - главное проверить наличие и законность всех документов на новостройку.

К обязательным документам которые должны иметься у застройщика:

  • государственный акт на земельный участок, на котором строится новостройка. В нем должны быть указаны такие данные:
    • владелец земельного участка
    • целевое назначение земельного участка - под строительство многоэтажного дома, или под капитальное жилищное строительство
    • местонахождение земельного участка
    • размер земельного участка
    • соответствующие отметки, свидетельствующие о государственной регистрации акта на земельный участок
  • договор подряда или договор генподряда с компанией, осуществляющей строительные работы на этой стройплощадке
  • у подрядчика должна иметься лицензия государственной архитектурно-строительной инспекции Украины на хозяйственную деятельность, связанную с созданием объектов архитектуры с перечнем работ согласно приложению к лицензии.
  • проектно-техническая и разрешительная документация на строительство конкретного объекта по определенному адресу.
    • В техусловиях разрешительной документации указывается к каким именно коммуникациям будет подключена новостройка
  • декларация о начале выполнения строительных работ. По сути, это разрешение на начало строительства. В этой декларации указывается кто заказчик строительства, а кто генподрядчик/подрядчик строительства

Не менее важно содержание предварительного договора, который Вы собираетесь подписывать, покупая квартиру в новостройке. Самые важные условия предварительного договора на новостройку:

  • название договора "Предварительный договор ..."
  • паспортные данные продавца и покупателя
  • прописанные обязательства сторон, о том, что они собираются в нотариальной форме заключить основной договор т.е. договор купли-продажи недвижимости не позднее определенной даты
  • перечень документов на основании которых продавец заключает предварительный договор
  • техническая характеристика недвижимости (квартиры в новостройке) на которую заключается договор (обязательно с указанным строительным адресом и обозначением строительного номера квартиры и этажа)
  • стоимость объекта недвижимости
  • порядок расчетов с графиком платежей
  • срок сдачи новостройки
  • условия предачи квартиры т.е. в каком виде будет передана квартира (какие двери, окна, отделка, перечень отопительных и сантехнических приборов, трубы, отопление и горячее водоснабжение, газоснабжение, благоустройство территории и т.п.)
  • план квартры с указанием размеров на плане согласно проектной документации (типовая планировка)
  • штрафные санкции в случае нарушения или невыполнения сторонами условий сдачи, сроков заключения основного договора и взаиморасчетов

Схема предварительного договора как способа покупки квартиры от застройщика проста:

  • покупатель заключает предварительный договор с физлицом - владельцем земельного участка, на котором строится новостройка
    • если договор заключается в простой письменной форме, то никаких дополнительных расходов покупатель не несет
    • если же покупатель настаивает на нотариальном удостоверении предварительного договора, то в числе дополнительных затрат его ожидают: 1% от суммы договора (полной стоимости квартиры) и сами услуги нотариуса. Примечательно, что зачастую нотариусы Киевской области ставят непомерно высокую стоимость своих услуг при удостоверении предварительных договоров на квартиры в новостройках (до 3600 грн)
  • после сдачи дома в эксплуатацию владелец земельного участка получает на каждую квартиру в новостройке правоустанавливающие документы
  • согласно указанным в предварительном договоре договоренностям, покупатель и продавец заключают обычную нотариальную сделку купли-продажи квартиры

Обращаем Ваше внимание: если застройщик предлагает Вам подписать т.н. "Договор о намерениях" или "Протокол о намерениях" и т.п., он может считаться предварительным договором только в случае, если в нем есть отдельный пункт о придании ему статуса предварительного договора.

Вы можете почитать шаблон предварительного договора на покупку квартиры в новостройке

Автор: Meget. Перепечатка статьи - только с письменного разрешения редакции и с обязательной ссылкой на meget.kiev.ua

Предварительный договор - договор, в котором стороны берут на себя обязанность в определенный период времени в будущем заключить основной договор, условия которого устанавливаются в предварительном договоре

Читайте в этом разделе: