Купить новостройку

Если Вы хотите купить новостройку

Купить новостройку, а точнее, квартиру в новостройке желают 80% платежеспособных потребителей, если верить опросам общественного мнения. И это неудивительно, поскольку преимущества данного вида жилья - налицо.

Купить новостройку - это значить вложить свои деньги в недвижимость в одном из ее лучших проявлений, поскольку новостройки - это новое жилье, которое обеспечит Вас на долгие годы возможностью не делать ремонт каждый год, жить в свое удовольствие, не иметь особых жилищно-коммунальных проблем

Инвестирование в новостройку всегда ассоциируется с высокой степенью риска, предусмотреть который почти нереально. Но у первичной недвижимости тоже имеются свои преимущества

Новостройка свободна, в ней никто никогда раньше не жил, у Вас не будет проблем с предыдущими владельцами, которые вдруг решили предъявить свои права. Срок жизни новостройки также превышает максимально возможный возраст большинства ранее возведенных домов. На первом месте монолитно-каркасные новостройки, большая часть которых - жилье элит-класса. А типовые новостройки, кстати, тоже в разы лучше по качеству строительства и уровню комфорта, чем дома советских времен.

Трубы, электропроводка, лифты, мусоропроводы, отделочные материалы - все это в новостройках, разумеется, абсолютно новое. Кроме того, все больше новостроек возводится в уже обжитых районах, на месте сносимых домов (или в свободных местах), соответственно у жителей такой новостройки нет проблем с инфраструктурой и транспортом.

Но есть при покупке новостройки и минусы... Во многих новостройках квартиры сдаются без отделки, не то что финишной, а вообще без всякой отделки, канализационные стояки могут быть не закрыты коробами, имеются только батареи, трубы, проводка и пара розеток)

Поэтому покупатель новостройки должен заранее осознавать, что он будет вынужден выделить из своего кармана круглую сумму на ремонт квартиры (около 50% от стоимости новой квартиры). В этом тоже есть свое преимущество - можно делать перепланировку еще до сдачи дома в эксплуатацию, что сэкономит деньги и время на узаконивание перепланировки

Купить новостройку в процессе строительства дома можно весьма по приемлемой цене благодаря так называемым колебаниям цены в процессе строительства дома. Сегодня становится все проще купить новостройку, потому что количество строящихся и сдаваемых в эксплуатацию домов возрастает с каждым годом.

Главное, на что необходимо обратить внимание в процессе покупки квартиры в новостройке - на строительную компанию, которая строит данное здание, поскольку именно от нее зависит качество будущего дома, сдача его в эксплуатацию и качество жилья

Купить новостройку: подбор вариантов

Для того чтобы купить новостройку, нужно сначала ее найти. На нашем портале для этого предусмотрены несколько сервисов:

• прямо сейчас перейти в каталог "Новостройки" и там ознакомиться с предлагаемыми новостройками, увидеть фотографии новостройки, планировки предлагаемых квартир и отзывы инвесторов.
• Вы также можете перейти в раздел База недвижимости и там выбрать подходящий Вам вариант на покупку новостройки
• самостоятельно подать заявку о покупке новостройки чтобы продавцы или риэлторы, заинтересованныев скорейшей продаже своей новостройки могли с Вами связаться и предложить свои варианты.

Купить новостройку: схемы финансирования

На сегодняшний день в силу вступивших в действие 14 января 2006 года изменений в Закон Украины "Об инвестиционной деятельности" основными схемами инвестирования и финансирования новостройки еще не сданной в эксплуатацию являются:

• Фонд Финансирования строительства - подробно про ФФС:
  • одним из надёжных с точки зрения законодательных гарантий и регулирования, является покупка новостройки путём заключения договора об участии в фонде финансирования строительства.
    Сами ФФС не являются новшеством 2006 года, поскольку их деятельность была налажена ещё с 2003 года, а полученный управителями опыт был воплощён в усовершенствовании законодательной базы деятельности этого механизма. Внесенные законом изменения позволили строительным компаниям и инвесторам организовать свои отношения и гарантировать исполнение взаимных обязательств.
    Но есть нюансы: на одном ФФС у строительной компании организовавшей строительство и передавшей управляющей фондом компании могут быть несколько объектов строительства под одним фондом финансирования строительства, поэтому достаточно тяжело проследить движение средств внесенных на строительство в ФФС и на какой именно объект строительства пойдут внесенные средства доверителя.
    Такая ситуация не исключение из правил - это практика, потому как создание под каждую новостройку отдельного ФФС очень накладно, т.к. при регистрации компании уставной фонд должен составлять 1000000 Евро. К этому можно добавить:
    • приобретение статуса финкомпании
    • получение лицензии
    • регистрация правил ФФС в Госфинуслуг
• Покупка беспроцентных (целевых) облигаций на новостройку - подробно про облигации...
  • выпуск облигаций для продажи новостройки может быть использован застройщиками как напрямую (выпуск-продажа), так и с использованием институтов совместного инвестирования в новостройки. На практике облигации используются, прежде всего, как средство налогового планирования деятельности застройщика. Тут нужно проанализировать взаимоотношения эмитента (предприятия, которое выпускает облигации) и застройщика.
• Форвардные контракты - читать подробно...
  • приобретают все большую популярность, но у них есть свои плюсы и минусы
• Предварительные договора
• ЖКС - жилищно-строительные кооперативы
  • старые добрые жилищно-строительные кооперативы не приживаются на рынке новостроек по одной простой причине: застройщик не сможет вернуть средства вложенные в развитие новостройки, а риск нехватки средств на строительство новостройки несут члены кооператива, и нет никаких гарантий, что хватит вложенных денег. Поэтому ЖСК могут использоваться на практике лишь крупными предприятиями, которые обеспечивают жильём в новостройке своих работников или же застройщиками коттеджных городков, в которых каждый член кооператива строит или заказывает строительство своего жилья
• Договора подряда
  • договора подряда могут быть использованы разве что при строительстве частного дома или коттеджа. Хотя эти договора и являются легитимными с точки зрения действующего законодательства, однако представить на практике их реализацию при строительстве многоквартирной новостройки очень сложно. Ведь инвесторы часто не являются специалистами в строительной отрасли, а соответственно их контроль над строительством трудноосуществим, а вот документацию при этом застройщик должен будет оформлять.

Изобретательные застройщики могут Вам предложить ещё ряд способов инвестирования в новостройки Киева, например, договора поручения (комиссии), уступка прав, опционы и т.д. Однако эти методы получения средств находятся на грани допустимого, а то и переступают её. В данном случае закон прямо ограничивает их использование и, чтобы сохранить свои инвестиции в наиболее надёжную сферу финансирования, рекомендуем задуматься и оценить риски перед капиталовложением.

Акцентируем Ваше внимание, что при любых обстоятельствах наиболее надёжным является передача средств застройщику новостройки через банковское учреждение. Опасайтесь внесения средств в кассу, поскольку в этом случае Вы лишаетесь гарантий обеспеченных банковской системой. Банк в любой ситуации подтвердит оплату Вами средств застройщику, а вот добросовестность кассового учёта не всегда гарантирована.

Итак, на основании вышеописанного позволим себе прогнозировать, что в силу потрясших строительный рынок афёр привлечение средств в строительство жилых новостроек будет ограничено и наиболее используемыми и главное легитимными способами будет привлечение средств на строительство новостроек через фонд финансирования строительства или же путём выпуска облигаций.

Как понять, что новостройка "заглохла"

В период кризиса может быть стать замороженой любая новостройка. Только те, кто заранее заметит «симптомы умирания», имеют шанс вернуть вложенные в квартиру деньги. Вот эти признаки:

• На вашей новостройке уменьшилось число техники и строителей, сократился подвоз стройматериалов, упали темпы работ.
• Банк-партнер застройщика прекратил выдачу кредитов на покупку квартир в этой новостройке.
• Компания отказала в ознакомлении с финансовыми документами (а вы имеете на это право) или на ее балансе кредиторская задолженность превысила дебиторскую.
• Рабочий день в офисе застройщика сократился, скажем, до 4-х часов дня.

Началось массовое «бегство» граждан-инвесторов из этой новостройки, пытающихся продать квартиры по переуступке, чтобы это определить, нужно будет постоянно мониторить сайты по продажам недвижимости.

В любом из этих случаев есть смысл обратиться к настройщику с требованием вернуть вложенные средства. Отказывают — значит, подавайте иск в суд.

Автор: Дмитрий Мегет специально для Meget - все про недвижимость.
Перепечатка статьи - только с письменного разрешения редакции и с обязательной ссылкой на meget.kiev.ua