На сегодняшний день форвардные контракты – достаточно распространенный способ финансирования проектов жилищного строительства, особенно в новостройки пригорода Киева.
Наша задача помочь читателю разобраться насколько форвардные контракты, как инструмент продажи недвижимости в новостройках, обеспечивают покупателя гарантиями.
Форвардные контракты – голые факты
Форвардные контракты – это одна из форм деривативов ст. 14.1.45.3. Налогового Кодекса Украины. Дериватив - это стандартный документ, удостоверяющий право и / или обязательство купить или продать на определенных условиях, в будущем ценные бумаги, средства, материальные активы (в нашем случае недвижимость) или нематериальные активы. Стандартная форма деривативов и порядок их выпуска и обращения устанавливаются Налоговым кодексом Украины ст. 14.
Форвардный контракт - договор, по которому одна сторона - застройщик обязуется в определенный договором срок передать недвижимость (квартиру, т.е. базовый актив) другой стороне – покупателю новостройки, а покупатель обязуется принять и оплатить эту недвижимость. Цена квартиры в новостройке как правило, фиксируется в момент заключения сделки.
Проще говоря, форвардный контракт, это договор, который должен быть в точности выполнен, на условиях, прописываемых в договоре в момент заключения сделки. В договоре должны быть четко зафиксированы определенные условия: в частности это курс валюты, сумма которую покупатель должен оплатить застройщику, срок исполнения договора (завершение строительства, ввод в эксплуатацию и т.д.), техническая характеристика недвижимости (квартиры).
Любая сторона форвардного контракта имеет право отказаться от выполнения своих обязательств по контракту исключительно при согласии другой стороны контракта или в случаях, определенных законодательством Украины
Продавец форвардного контракта не может передать (продать) обязательства по этому контракту другим лицам без согласия покупателя форвардного контракта. А вот покупатель форвардного контракта (инвестор) имеет право без согласования с другой стороной договора в любой момент до истечения срока действия форвардного контракта (окончания строительства) продать контракт любому другому лицу, включая продавца такого форвардного контракта. Если иное не оговорено в условиях заключаемого контракта.
Форвардные контракты в обязательном порядке регистрируются на товарной бирже (это регулируется Законом Украины "О товарной бирже" от 10.12.91 г. и законодательством Украины, уставом биржи, правилами биржевой торговли и биржевого арбитража). Форвардный контракт не подлежит нотариальному удостоверению.
Претензии относительно невыполнения или ненадлежащего выполнения форвардного контракта могут предъявляться исключительно эмитенту такого форвардного контракта (т.е. застройщику).
Заключая форвардный контракт, покупатель квартиры в новостройке становится первым владельцем квартиры с момента внесения полной оплаты и на основании договора купли-продажи имущественных прав, что исключает из этих отношений проблемные для застройщика целевые облигации.
Право собственности на квартиру оформляется сразу на покупателя (инвестора). Нотариальное удостоверение сделок при первичном оформлении квартиры на покупателя при форвардных контрактах не обязательно.
Зачем застройщикам новые схемы как форвардные контракты
Причина возникновения новых схем продажи недвижимости в новостройках проста: ФФС и целевые облигации не устраивают застройщика по тем или иным причинам. Преимущества форвардных контрактов для застройщика:
- Не существует отдельного закона регулирующего форвардные контракты.
- Для справки: эмиссия целевых облигаций под строительство регулируется Положением НКЦБФР «О порядке выпуска облигаций предприятий», а Фонд Финансирования Строительства - Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлением имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»
- Схема с форвардными контрактами позволяет вести строительство на партнерских началах, когда одна компания владеет участком, а на другую оформлена вся документация. При ФФС и облигациях такая схема не возможна юридически – все должно быть оформлено на одну компанию-застройщика
- По схеме форвардных контрактов застройщику намного легче работать и с документальной точки зрения: схема облигаций очень трудоемкая, требует привлечения квалифицированных и дорогих специалистов как в сфере ценных бумаг, так и в сфере бухгалтерского учета и налогообложения.
- По форвардным контрактам застройщику не нужен управитель, как в ФФС. Практически нет контроля использования средств
- Форвардные контракты по сравнению с другими схемами упрощают застройщику законную оптимизацию налогообложения, что дает возможность снизить стоимость жилья, и увеличить заработок застройщика.
Форвардные контракты – гарантии
Преимуществом выбора форвардного контракта как инструмента купли-продажи недвижимости застройщики и многие эксперты называют обеспечение гарантий инвестору. Как утверждают застройщики, практикующие форвардные контракты, это позволяет свести к минимуму такие риски:
- риски двойных продаж, т.к. инвестору обеспечивается исключительное преимущественное право на приобретение квартиры по договору купли-продажи имущественных прав (во исполнение форвардного контракта);
- риски другого использования отчужденной недвижимости;
- риски в случаях рассрочки и не завершения расчетов инвестора с застройщиком;
- риски, связанные с различного рода махинациями на рынке недвижимости;
Гарантии, конечно, иллюзорны (ошибиться можно и не специально) - кроме компании застройщика больше никто не может знать состояние дел с проектом, тем более что он может меняться в течение строительства.
Как мы писали выше, все форвардные контракты должны быть зарегистрированы на товарной бирже "УМВБ". Контрактовый дом «УМВБ», обеспечивает контроль над сделками и ведет учет форвардных контрактов. Но Вы должны понимать, что обязанности осуществлять проверку наличия документации на строительство нет ни у одного органа, т.е. УМВБ имеет право контроля над процессом, но не обязана это делать.
Форвардный контракт на практике
Если застройщик осуществляет продажу квартир в новостройке с помощью форвардных контрактов, то как правило, сделка происходит следующим образом:
- Заключается договор купли-продажи имущественных прав (на основании ст. 655 и п.2ст. 656 гл.54 Гражданского Кодекса). По этому договору покупатель выплачивает застройщику 50% или более средств от общей стоимости квартиры. Нотариальное удостоверение такого договора не обязательно, но может быть произведено по согласию сторон. Государственная регистрация договора не требуется. Обычно большая часть суммы сделки прописывается именно в этом договоре.
- Одновременно с договором купли-продажи имущественных прав заключается форвардный контракт, в котором прописывается оставшаяся сумма сделки (остаток денежных средств), которые покупатель должен будет внести застройщику за получение в последующем права собственности недвижимость. Форвардный контракт регистрируется на товарной бирже.
Мнение эксперта:
Андрей Левин: "Я не рекомендовал бы инвестировать деньги в покупку новостройки с помощью форвардных контрактов. Ну а если инвестор все-таки принимает решение покупать квартиру таким способом, то необходимо привлечь к анализу строительных документов экспертов, но только не тех, которые разрабатывали схему, а иных. Это может быть не дешево, поэтому есть смысл инициативной группе инвесторов такого проекта собраться и совместно привлечь экспертов рынка для анализа документации"
Автор: Дмитрий Мегет - эксклюзивно для Meget - все про недвижимость.
Перепечатка статьи - только с письменного разрешения редакции и с обязательной ссылкой на meget.kiev.ua
Редакция благодарит директора КУА "Валприм" Андрея Левина за помощь в составлении данной статьи
Обновлено: 07.08.2013г.
