Таунхаусы

Понятие "таунхаус" и немного истории

Таунхаус — от английского town-house, в переводе «городская квартира, дом». Точное значение английского слова не передается его дословным переводом на русский язык.

Поскольку житель Англии под словом house подразумевает «односемейный дом (коттедж) на собственном земельном участке», то более точный перевод слова таунхаус - «городской коттедж».

Таунхаусы заимствованы из английской градостроительной традиции и представляют собой двух- или трехэтажные особняки, разбитые на блоки, с отдельным входом для каждого. Несколько домов объединяет, как минимум, одна стена. Как максимум - две и три, в зависимости от того, каким образом расположены блоки.

Отдельный дом в живописном месте за приемлемую цену — так описывают украинские риэлторы жилище типа таунхаус. Прямо скажем, определение «отдельный» в отношении таунхауса достаточно относительно. Таунхаус — это целая система сблокированных домов, а потому некоторые специалисты называют его «загородной квартирой». Для определения такого жилья используют следующую формулировку: таунхаус — это коттедж в два или три этажа, сблокированный с такими же постройками с двух сторон и имеющий собственный вход.

Традиционно таунхаусы выстроены в цепочку по 6–12 объектов, в линию, лесенкой или буквой «П». Очертание таунхаусов зависит от размеров и конфигурации общего комплекса застройки участка. В последнее время получили распространение таунхаусы в форме каре, которые образуют защищенный двор

Иногда таунхаус называют компромиссным вариантом между многоквартирным домом и коттеджем. Жилье формата таунхаус тоже придумали англичане. В XIX в. такие дома строили только в Великобритании, но уже сегодня таунхаусы широко распространены по всей Европе. Они считаются респектабельным и экономичным загородным жилищем среднего класса. Понятие «таунхаус» для Украины довольно новое. В Украине первые таунхаусы появились в конце 90-х.

При этом, таунхаусы достаточно удачно существуют уже целых двести лет. Небольшие, практичные и экономичные таунхаусы были своеобразным ответом зажиточных слоёв населения – сырым, плохо протапливаемым, но маштабным замкам и крепостям английской аристократии. Комфортабельность таунхаусов не осталась незамеченной и вскоре в таунхаусах начали обустраиваться и представители новой английской знати

Сегодня таунхаусы распространены во многих странах и представляют собой нечто среднее между многоквартирным домом и коттеджем. При этом, особенностью современных таунхаусов, является их месторасположение: в большинстве своём это 30-километровая зона пригорода крупных мегаполисов, что позволяет обитателям таунхаусов работать в городе, но жить в непосредственной близости с природой.

Таунхаусы ориентированы на представителей основного среднего класса, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия и жить в экологически чистой среде, но не готовы позволить себе отдельный коттедж

Традиционная планировка таунхауса основана на поэтажном разделении общей и интимной зон. Широкое распространение получил прием, при котором подсобные помещения таунхауса выносятся на уличный фасад, а основные жилые – на дворовой, и из них организуется второй выход на участок. Если площадь этажа позволяет, на первом этаже таунхауса размещаются гараж, гостиная, столовая, кухня и подсобные помещения.

В более скромных условиях гараж вытесняет общую зону на второй этаж. В этом случае на первом этаже таунхауса размещается более развитый хозяйственный блок или дополнительная зона отдыха (например, блок помещений сауны), а в отдельных случаях – рабочие помещения (офис, мастерская, кабинет). Спальни в таунхаусах, как правило, обустраивают на последнем, часто мансардном этаже.

Обычно таунхаусы образуют поселок, который оснащен подъездными путями, коммуникациями (газ, водоснабжение, канализация), сервисными службами и профессиональной охраной. Это наиболее удобный вариант для тех, кто хочет работать в городе, а жить на природе.

Современные таунхаусы интересны прежде всего своей универсальностью. С точки зрения архитектурного воплощения они представляют собой от четырех до восьми двух- или трехэтажных квартир в коттедже, каждая из которых, помимо отдельного входа, имеет небольшой персональный приусадебный участок в 0,5-6 соток.

От индивидуального особняка таунхаус отличается наличием соседей и ограниченными размерами пятачка земли под окнами. От квартиры - прописка за городом и близость к природе. При этом таунхаус как симбиоз разных типов жилья имеет свои преимущества.

Обитание в таунхаусе лишает его жильцов таких традиционных для городских высоток проблем, как поломанные лифты, забитые мусоропроводы или несанкционированное отключение воды. Еще одно значительное преимущество - обязательное наличие в таунхаусе гаража или обустроенной охраняемой парковки на территории поселка.

Тем же, кто устал от шума и безумного темпа жизни больших городов, наверняка придется по душе приусадебный участок - неотъемлемая составляющая любого таунхауса, который можно обустроить, как душе будет угодно. Но главная изюминка таунхаусов - это их цена, которая должна, если оглядываться на Запад, приравниватся к стоимости "квадрата" в добротной городской квартире.

Отсутствие соседей снизу и сверху дает большую независимость и свободу действий. Так, например, если сантехника "даст трещину", или же дети захотят изрядно пошалить, это будет проблемой только одной квартиры, а не всего дома. Кроме того, ограниченное количество соседей дает больший простор для маневра при планировании жилого пространства.

В городской новостройке ни за что не разрешат, например, обустраивать санузел над спальней соседей снизу. Нормы градостроения, запрещают объединять балкон с комнатой. В таунхаусах же - ванная комната с окном на природу - не проблема. Технологии, применяемые при возведении таунхаусов, позволяют воплотить практически любой дизайнерский каприз без ущерба для несущих конструкций и поводов для обращения в БТИ.

Наиболее удачным местом размещения таунхауса служат удаленные от центра районы городов, или же, напротив, участки в историческом центре города, где недопустимо существуют жесткие ограничении высотности строительства.

Таунхаус можно рассматривать как нечто среднее между обычной квартирой и загородным домом, совмещающее их преимущества. Недаром этот вид недвижимости так распространен в Европе.

Украинским законодательством понятие «таунхаус» пока-что не определено, однако, как правило, это коттедж в два или три этажа, сблокированный с такими же постройками с двух сторон и имеющий собственный вход. Разновидностью таунхауса является «семидетач» или «дуплекс» – спаренный дом на двух владельцев

Статус таунхауса - квартира. При этом полная изолированность и независимость от соседей, наличие отдельного входа и придомовой территории приближают таунхаус к понятию частного особняка. Кроме того, цены за квадратный метр в таунхаусах заметно ниже, чем на квартиры, но из-за большой площади общая стоимость таунхауса сопоставима с ценами на жилье бизнес-класса.

Чаще всего на первом этаже таунхауса расположен гараж (реже место для парковки автомобиля), подсобные помещения (котельная, гардеробы) большая гостиная с камином, кухня-столовая, гостевой санузел. На втором этаже таунхауса – спальни (хозяйская, детская, гостевая), хозяйский санузел, балконы. При этом, к каждой квартире, расположенной в таунхаусе прилегает собственный земельный участок, в среднем, 0,3 – 0,5 соток, на котором можно расположить барбекю, детскую площадку, спортивную площадку, дополнительное место для парковки авто и т.п.

Немаловажно то, что таунхаусы, снабжены абсолютно всеми необходимыми коммуникациями. Для каждого дома предусматривается: канализация (городская, либо с отводом стоков в выгребную яму или придомную биологическую очистительную станцию), водопровод (чаще всего скважины с артезианской водой), электричество (общая подстанция с выделением, в среднем, 5 КВт энергии на семью), газоснабжение (из газовой сети) и проч.

По оценке экспертов по недвижимости, таунхаусы - это хорошая возможность не только приобрести собственное жилье в городе или пригороде, но и осуществить прибыльные инвестиции. Например в Подмосковье для последующей сдачи в аренду покупается до 20% таунхаусов.

По сравнению с коттеджем таунхаус значительно выигрывает в одном моменте. Это, конечно, стоимость таунхауса. Квадратный метр в таунхаусе будет стоить на порядок ниже, чем в отдельном коттедже, расположенном в том же районе. Это объясняется тем, что себестоимость строительства таунхаусов значительно ниже себестоимости строительства отдельных коттеджей. Застройщики экономят много средств на земле, на общих для нескольких квартир коммуникациях, на смежных стенах, в конце концов, что, в свою очередь, отражается на стоимости самого таунхауса.

Сейчас в Украине существуют как не большие посёлки таунхаусов (на 4 – 8 квартир), так и довольно монументальные городки по 10 – 20 таунхаусов. Кроме того, довольно часто таунхаусы застраиваются в составе коттеджных городков, состоящих как из отдельно стоящих коттеджей, так и из многоквартирных сблоченных застроек. Как правило, все они расположены вблизи лесных массивов и водоемов. Свежий воздух и красота природы являются прекрасным дополнением к удобной квартире.

Разновидностью таунхауса является «семидетач» — два здания, стоящие рядом, или «дуплекс» — спаренный дом на двух владельцев. Обычно таунхаусы бывают двух-, трех, пяти- и восьмисекционными. Двухсекционные таунхаусы — это и есть дуплексы, а все, что больше восьми секций, должно именоваться многоквартирным домом, но никак не таунхаусом. (Некоторые наши строительные компании предлагают таунхаусы и на 18 секций.

Таунхаус может иметь несколько этажей, но у него обязательно будут стены, общие с соседями. Замечательным дополнением к дому нового формата является небольшой участок земли, прилегающий к каждому зданию. Соседей владелец таунхауса видеть будет, но при учете площади собственного дома и размеров соседнего жилища эта близость не будет столь тесной, как на лестничной площадке многоквартирного дома.

Украинцам таунхаусы были представлены еще в 1999 г. Среди заметных авангардных начинаний можно отметить проект строительства таунхаусов в урочище Гончары-Кожемяки (г. Киев). Но тогда рынок был еще не готов к подобным новинкам. Идея повисла в воздухе, поскольку такое понятие жилой недвижимости, как таунхаус, не было воспринято ни потребителями, ни архитекторами.

Один из примеров реализованных проектов таунхаусов в чистом виде в Киеве это жилой комплекс на Оболонских Липках. Здесь предусмотрены все стандарты нового формата: небольшая этажность, удобное месторасположение, развитая инфраструктура -  рядом несколько школ, поликлиника, супермаркет, дополнительный плюс — наличие водоема.

Украинцы с радостью заселили бы таунхаусы в городской черте (хотя при таком обороте теряется преимущество таунхауса как жилья за городом), но малоэтажная застройка в мегаполисах вызывает противоречия у строительных компаний. Земля в черте города очень дорогая, на ней гораздо выгоднее строить многоэтажные дома.

Таунхаус: расходы на содержание

Термин «таунхаус» появился на рынке недвижимости достаточно давно, но новую жизнь этот формат недвижимости обрел совсем недавно. Что такое таунхаус, уже никому не надо объяснять. Зато возникают другие вопросы. Каковы же расходы на содержание таунхауса? Сравнимы ли затраты на его отопление, охрану, водоснабжение и прочие услуги со стоимостью содержания квартиры или коттеджа?

Кроме коммунальных платежей (газ, электроэнергия, вода, телефон, интернет и др.), владельцу таунхауса необходимо платить эксплуатационные расходы на содержание охраны поселка, уборку территории и прочее. Поэтому затраты на содержание таунхауса можно разделить на две главные составляющие: эксплуатационные расходы и коммунальные платежи.

Эксплуатационные расходы на таунхаус зависят от компании, которая предоставляет подобные услуги, и от способа расчета. Тарифы могут определяться и площадью дома, иногда рассчитываются исходя из размеров участка под коттедж. Набор услуг, предоставляемых по эксплуатации примерно такой же как и в коттеджных поселках: охрана и уборка общественных территорий, вывоз мусора, обслуживание наружных сетей и прочее. Вопрос о содержании услуг по эксплуатации таунхауса решается обычно на собрании ТСЖ.

В настоящее время стоимость эксплуатационных расходов составляет не ниже одного доллара за каждый квадратный метр в месяц. Например, если площадь таунхауса равна 200 м2, то ежемесячная плата за содержание инфраструктуры составит 200 долларов.
Коммунальные платежи производятся по Киевским или пригородным тарифам. Всё зависит от того, в каком месте расположен ваш комплекс таунхаусов. Поскольку ставки на коммунальные платежи в столице и в области разные, то и стоимость колеблется.

Отдельно стоит поговорить о теплоснабжении. Все коммуникации в таунхаусах в пределах Киева – центральные, кроме теплоснабжения. Оно организовывается отдельно в каждом доме за счет газового котла. В комплексах таунхаусов пригорода вода и канализация также могут быть центральными, если в непосредственной близости находится город.

Однако, есть некоторые комплексы с внутрипоселковой системой коммуникаций (например, все дома в посёлке может обслуживать одна скважина). Тем не менее, отопление в пригородных таунхаусах такое же, как в Киеве – индивидуальное. Соответственно, расходы на теплоснабжение всегда рассчитываются индивидуально.

Таунхаус: тип инфраструктуры

На стоимость содержания таунхауса неизменно влияет развитость инфраструктуры, количество домовладений, размер общественных территорий и прочие факторы. По типу инфраструктуры можно разделить таунхаусы на «таунхаусы-комплексы» и «таунхаусы-коттеджи».

Как уже упоминалось ранее, водная и отопительная системы работают автономно и требуют ежемесячного обслуживания, отдельно взимается плата за воду, электричество, уборку территории, охрану поселка – в итоге расходы на содержание могут достигать от $500 до $2000 долларов. Обслуживание отдельного таунхауса-коттеджа требует большого вложения сил: уборка, как самого коттеджа, так и территории в течение года, добавим к этому содержание многочисленного персонала.

Если же ваш таунхаус рассчитан на несколько семей, то есть в одном коттедже находится несколько квартир (например, 1 квартира на 1 этаже) – то содержание становится дешевле, поскольку общие расходы делятся между хозяевами. В этом аспекте складывается интересная ситуация, поскольку в некоторых таунхаусах на дорогой Конце-Заспе расходы на содержание таунхаусов значительно ниже, чем в недорогих и менее престижных постройках. Если в комплексе таунхаусов обслуживание стоит $2 за метр, то даже при площади 250 м2 расходы обойдутся владельцу всего лишь в $500 долларов.

Другая ситуация складывается в тех посёлках, где количество таунхаусов меньше, да и не все из них заселены. Содержание такого дома может стать большим сюрпризом для владельца. Когда в таунхаусе еще не слишком много жильцов, то им приходится платить за все самим, так как не полностью заселенный дом еще не обслуживаются централизовано. Около $2000 долларов в месяц обойдется жителю полузаселенного поселка коммунальные услуги.

Стоимость содержания таунхауса зависит от множества аспектов, в том числе и от удаленности поселка от Киева. Чем дальше он расположен, тем сложнее найти управляющую компанию, ведь, как правило, специалиста вызывают из города.

В среднем по рынку содержание таунхауса обходится дешевле, чем отдельно стоящего коттеджа. Затраты на обслуживание таунхауса зависят, по большому счёту, от уровня поселка, количества и качества предлагаемых услуг. Например, стоимость обслуживания таунхаусов в поселках эконом-класса, начинается от $0,7 за кв.м. За все дополнительные услуги по обслуживанию, не входящие в стандартный список, владельцы платят дополнительно.

Стоимость услуг по более качественному обслуживанию таунхаусов доходит до $1,5 - 2 за кв.м. При этом верхний предел стоимости - $2, включает в себя полный комплекс коммунальных услуг, и как правило такую цифру можно увидеть в таунхаусах позиционирующихся, как бизнес или элит класс. В поселках, где инфраструктура (магазины, рестораны, развлекательные заведения и прочее) рассчитаны на самоокупаемость, тарифы на обслуживание будут сравнительно невысокими.

Если установленная сумма на содержание таунхауса существенно ниже средних тарифов, то, скорее всего, набор услуг достаточно ограничен и изначально маленькая сумма увеличится за счет самостоятельных платежей за недостающие услуги. Необходимо тщательно изучить все пункты договора на оказание услуг, чтобы потом не решать самостоятельно такие проблемы, как вывоз мусора и уборку снега, ремонт дорог и прочие расходы по содержанию таунхауса.

Таунхаус: внутреннее устройство

Таунхаус имеет ярко выраженную вертикальную планировку. Его площадь может составлять 150–300 кв. м. Внутренняя планировка украинских таунхаусов позаимствована за рубежом, поэтому почти полностью соответствует европейским аналогам.

Первый этаж таунхауса традиционно занимает гостиная, кухня и подсобные помещения, а спальные комнаты, детская, кабинет находятся на втором и третьем этажах. Также на первом этаже таунхауса может быть расположена прихожая, холл, технические помещения. Большой плюс таунхауса, который по достоинству оценят автомобилисты, — наличие гаража и место для парковки автомобилей. Во многих таунхаусах нового формата есть благоустроенные мансарды.

Между европейскими и украинскими таунхаусами нет никаких отличий, разве что в архитектурной (конструктивной) части проектной документации. Ведь в Украине свои СНиПы и ГСН, поэтому успешные западные проекты таунхаусов приходится адаптировать к отечественным стандартам.

В Украине таунхаусы расположены, как правило, в пригородной зоне, но к ним, как и к любому коттеджному городку, проложены подъездные пути и коммуникации (газ, водоснабжение, канализация).

Одно из главных преимуществ туанхаусов - приемлемая стоимость - достигается за счет экономии на прокладке коммуникаций. Если обустраивать системы коммуникаций сразу к нескольким квартирам в одном доме, а не к каждому отдельному зданию, то средств на это уйдет приблизительно в четыре раза меньше. Также таунхаус предполагает использование простых конструкций и недорогих строительных материалов. За счет этого можно сэкономить еще около 10-15 %.

Но, несмотря на то что проекты таунхаусов являются типовыми, технологии позволяют воплотить практически любую дизайнерскую идею, возникшую у владельца таунхауса, причем без ущерба для несущих конструкций зданий и поводов для обращения в БТИ. Небольшая территория застройки таунхаусов позволяет оптимизировать расходы на строительные работы, на технику и транспорт.

Таунхаусы: о перспективах

Сегмент таунхаусов в Украине развивается естественным путем, методом проб и ошибок. Но уже сейчас понятно, что у него есть будущее только при условии сохранения "кредо" экономного, недорогого формата загородной недвижимости, причем, что немаловажно, с удобными транспортными выходами.

Ведь для таунхаусов, как для постоянного жилья горожан, которые не хотят опаздывать на работу, качество подъездных путей принципиально важно. Выполнить оба условия непросто. Одной из причин является процедура землеотвода, которая удорожает строительство таунхаусов, тем самым нивелируя их основную суть как относительно доступного жилья.

С другой стороны, в продвижении таунхауса в загородном строительстве по большому счету не сильно заинтересованы и сами инвесторы. Дело в том, что формат таунхаусов предполагает большую в четыре раза плотность заселения. Поэтому, чтобы жилье было востребованным, только лишь обеспечением охраной, магазином, спортзалом и рестораном не обойтись.

Тут требуется более развитая инфраструктура, в частности, должны быть ясли, детсад, школа (хотя бы начальная), больница или, в крайнем случае, медпункт. Это увеличивает накладные расходы и уменьшает рентабельность строительства. Строить обычные коттеджные городки приблизительно при том же уровне рентабельности куда дешевле и проще. Поэтому развитие сегмента таунхаусов в Украине идет пока медленными темпами.

Тем не менее прогнозы оптимистические. Рынок загородной недвижимости вступил в фазу оптимизации размеров как домов, так и участков, на которых они возводятся. На фоне этой тенденции существует колоссальный неудовлетворенный спрос на жилье формата таунхаус. Свыше 50% потенциальных покупателей интересуют дома площадью не более 150-250 кв. м, приблизительно 12% хотят жилье от 300 кв. м и только 8% готовы вкладывать деньги в более масштабные пропорции.

Ответная реакция не за горами - считают специалисты. В перечне направлений, перспективных для освоения, лидерство по-прежнему удерживают Обуховская, Ново-Обуховская, Житомирская, Одесская трассы. Кроме того, недавно начато строительство первого поселка таунхаусов в Харькове, таунхаусами продолжают застраивать побережье Крыма и Одессы.

Потенциал таунхауса раскроется уже в ближайшие несколько лет, когда в окрестностях больших городов закончатся большие участки, а останутся незастроенными лишь компактные площади. Для конечного же потребителя таунхаусы выгодны вдвойне. Возможность "дешево и сердито" купить жилье, оптимальное по цене и качеству, сочетается с выгодным капвложением. Как-никак, а земля, особенно та, что под Киевом и у Черноморского побережья Украины, остается наиболее надежным и прибыльным объектом недвижимости, демонстрируя темпы роста свыше 100% годовых.

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции