Риски при покупке дома

Дома, дачи, коттеджи - риски при покупке

Число покупателей загородного дома растет день ото дня, попутно множится и количество неправильно оформленных сделок и типичных ошибок. Большинство неприятностей происходит из-за пренебрежения элементарными правилами, по причине незнания основ. Новый хозяин дома может столкнуться с серьезными проблемами, связанными с законностью статуса его дома и земельного участка, на котором он находится.

«У продавца глаза были честные», «Он же нотариальную доверенность показывал», «Это был родственник моей лучшей подруги»… Каких только «весомых» доводов не услышишь от обманутых покупателей загородной недвижимости!

Из всех элементарных правил покупки загородного дома наиболее часто пренебрегают двумя – касающимися права собственности на землю и на дом. Покупатели забывают убедиться в том, что права собственности продавца на землю и на дом правильно оформлены и зарегистрированы.

К сожалению, распространена ситуация, когда покупатель дома закрывает глаза на то, что земельный участок принадлежит продавцу не на праве собственности, а, скажем, на праве пожизненного наследуемого дарения. В такой ситуации закон не дает возможности новому хозяину распоряжаться этим участком, например, впоследствии продать, да и сам договор купли-продажи дома на таком участке могут попросту не зарегистрировать.

Характерна и обратная ситуация. Покупатель соглашается купить дом путем совершения сделки купли-продажи земельного участка, на котором этот дом расположен. Поскольку дом продавцом не оформлен и не зарегистрирован, он считается самовольной постройкой, и зарегистрировать его новым владельцам не получится. По крайней мере, без нервов, судов и долгих лет мытарств по соответствующим государственным органам.

Статья 334 Гражданского кодекса Украины предусматривает, что право собственности на имущество по договору, который требует нотариального заверения и государственной регистрации, возникает у приобретателя с момента государственной регистрации. Договор купли-продажи жилого дома должен быть нотариально заверен. Нотариус, совершивший нотариальную заверку договора купли-продажи дома, осуществляет также государственную регистрацию данной сделки в Государственном реестре сделок. Таким образом, до государственной регистрации договора купли-продажи права собственности на дом у покупателя еще нет.

Продажа домов: недобросовестный продавец!

Важной может оказаться добросовестность продавца дома. В частности, если продавец по договору купли-продажи приобрел дом у предыдущего собственника, по каким-либо причинам не уплатив полную цену за дом, то предыдущий собственник может требовать расторжения договора купли-продажи и возврата дома.

Этот риск существенно минимизируется в связи с тем, что покупатель, который не знал и не мог знать о невыполнении продавцом своих обязательств перед предыдущим собственником, в соответствии со ст. 330 ГКУ, является добросовестным приобретателем, у которого купленный дом не может быть истребован, кроме случаев, установленных законом. Однако, несмотря на минимизацию, полностью устранить указанный риск не представляется возможным.

Риски для покупателя дома могут зависеть даже от семейного положения продавца. В случае, если будет установлено, что продавец состоял в зарегистрированном браке либо проживал одной семьей без зарегистрированного брака на момент покупки дома у первоначального собственника, дом может быть признан совместной собственностью супругов (лиц, проживающих одной семьей в незарегистрированном браке), согласно ст. 60 Семейного кодекса Украины ( в случае незарегистрированного брака – ст. 74 Семейного кодекса Украины).

Распоряжение совместной собственностью супругов (дома) осуществляется ими совместно. При этом согласие на заключение сделки, которая требует нотариального заверения, должно быть также нотариально заверено. Если наличие зарегистрированного брака еще можно проверить, то получить подтверждение, что продавец дома не проживал ни с кем одной семьей без зарегистрированного брака, представляется крайне проблематичным.

Кроме того, если продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя, существует риск того, что в отношении него возбуждено и рассматривается дело о банкротстве. В связи с чем продавец дома, в соответствии со ст. 47 Закона Украины «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом», ограничен в праве распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его.

Возможна ситуация, когда купив дом, владелец не сможет им пользоваться, потому что продавцом дома был заключен договор аренды дома, о котором покупатель мог и не знать на момент подписания договора купли-продажи жилого дома. Согласно ст. 770 Гражданского кодекса, в случае перехода права собственности на объект найма, договор найма сохраняет свое действие для нового собственника, если иное не установлено договором аренды дома.

Повлиять на риски при покупке дома могут и судебные процессы. Так, в соответствии с ХПК и ГПК Украины, судом могут быть приняты меры, направленные на обеспечение иска (наложение ареста на имущество). Вследствие принятия таких мер устанавливается запрет на отчуждение дома.

Безусловно, это далеко не полный перечень тех препятствий, которые могут встретиться на пути покупателя жилого дома. Все особенности покупки дома могут быть выявлены только в результате тщательной проверки с учетом конкретных обстоятельств.