С 2004-2005 года все большей популярностью стали пользоваться коттеджные поселки, имеющие множество неоспоримых преимуществ перед неорганизованной застройкой.
Это и создание определенной жизненной среды, в которой можно чувствовать себя безопасно и комфортно, и наличие единого плана застройки, гарантирующего, что рядом с вашим коттеджем не появится вдруг промышленный объект, и, наконец, инфраструктура отдыха и быта, которая позволяет получать максимум удобств, не покидая пределов поселка.
Коттеджные городки отличаются друг от друга степенью централизации их проектирования и обустройства. Есть коттеджные городки с единым планом застройки, определенным набором коттеджей, возводимых силами одной фирмы под единым руководством.
Этот тип коттеджей характеризуется наличием высокотехнологичной инфраструктуры, включающей современные средства связи, которые оплачиваются еще на стадии покупки коттеджей. В других коттеджных городках будущие жильцы сами выбирают себе и проект, и фирму, которая его реализует.
Однако все виды коттеджных городков гарантируют наличие коммуникаций, которые, при их проведении к одиночному загородному дому станут просто «золотыми». Безопасность – еще одно преимущество коттеджных поселков. Собственная служба охраны либо подразделение одной из охранных фирм являются сегодня обязательным атрибутом большинства коттеджных поселков.
По европейским меркам, коттеджным поселком считается комплекс из 30-50 жилых коттеджей. Причем имеющий не только набор коммуникаций, но и детские площадки, места для прогулок и отдыха, хозяйственные службы и т.п.
Современные проекты украинских коттеджных городков предусматривают строительство на одной территории разработанных специально нескольких вариантов типовых проектов коттеджей (обычно 5-6), выдержанных в едином архитектурном стиле. Как правило, это коттеджи площадью около 350-400 "квадратов" с гаражом.
Некоторые считают, что типовой проект коттеджного городка - это "минус": так хочется выделиться! Но ради комфортного проживания в цивилизованном охраняемом коттеджном городке со всеми благами цивилизации может быть и имеет смысл поступиться индивидуальным проектом и купить готовый коттедж, выдержанный в едином архитектурном стиле коттеджного городка.
Ведь среди важных "плюсов" проживания в коттеджном городке - близкие по социальному статусу соседи. А кроме коттеджей на отведенной территории проектами коттеджных городков предусматриваются спортивные и детские площадки, кафе, пристани и пляжи, аптека, круглосуточно работающий медпункт, торгово-развлекательные и спортивно-оздоровительные центры.
Обязательные элементы инфраструктуры коттеджного городка: телефоны, Интернет, газ, электричество, вода, утилизация (или вывоз) отходов. Могут быть магазин, детский сад, ЖЕК , бассейн, спортзал, теннисный корт, - если позволяет сумма инвестируемых в строительство средств. К прочим, но не менее важным плюсам коттеджного поселка относят также свежий загородный воздух и отсутствие соседей "за стеной"
К "минусам" относится, типовой проект коттеджа, а также и необходимость подчиняться принятым на территории коттеджного городка правилам.
Коттеджи: спрос и перспективы рынка
До недавнего времени коттеджными городками у нас называли и как организованно строящиеся (либо построенные) комплексы с единой концепцией застройки, распланированной территорией, централизованной инженерной и социально-бытовой инфраструктурой, так и стихийно объединившихся застройщиков, которые, огородившись общим забором, подвели к своим участкам газ, электроэнергию и т.д.
При строительстве коттеджа себестоимость квадратного метра составляет около 800 долларов, 10-15% от этой суммы уходит на подведение инженерных сетей и коммуникаций, еще 10-15% - стоимость земли, остальное приходится на строительные работы. Около пяти процентов от себестоимости коттеджа идет на развитие инфраструктуры села, расположенного около коттеджного городка.
Пока между украинскими застройщиками не существует высокой конкуренции, они продолжают строить такие коттеджи, какие выгодно им. На рынке коттеджного строительства нет ни одного серьезного игрока с крупным капиталом, которому было бы интересно экспериментировать со вкусами потребителей. В этом сегменте почти отсутствует такой формат, как land development, традиционно представленный на западных рынках.
К каждому участку коттеджного поселка подведены все коммуникации, и покупатель может построить коттедж по индивидуальному проекту. Не строят у нас и в формате "бутик-поселок", когда дом сдается полностью укомплектованным - от мебели до вазы на журнальном столике. Из-за однообразности форматов в Украине этот сегмент не является массовым, хотя загородные дома для граждан многих стран - не вопрос престижа, а нормальная организация жизненного пространства.
Основной спрос покупателя коттеджных городков сосредоточен на коттеджах площадью 270-300 м2, двухэтажных или мансардных, в 30-ти км от Киева недалеко от леса, водоема. Треть потенциальных покупателей интересуют дома площадью до 200 м2, но таких предложений на рынке очень мало: застройщику они экономически невыгодны, даже и при большом "тираже". Предлагаются же в основном будущему домовладельцу 5-10 типовых проектов коттеджей площадью 400-500 м2
Наибольший спрос наблюдается на коттеджные городки, расположенные в Житомирском (Киево-Святошинский район) и Обуховском направлениях. А самая высокая цена на коттеджи - в Конча-Заспе, Козине, Стоянке, Плютах, Гатном и Счастливом.
В Украине проекты, претендующие на звание "коттеджный городок" есть под Киевом, Харьковом, Одессой, Днепропетровском. Но в основном строят организованные коттеджные городки вблизи Киева - реализовано более 20 проектов, примерно 15 - в стадии реализации и 5-7 проектов декларируются.
За последние три года количество предложений по коттеджам в пригороде Киева выросло в 3 раза. Всего на протяжении 2003-2007 г.г. под Киевом было заложено строительство коттеджей в коттеджных городках общей площадью более 400тыс. квадратных метров. Больше всего коттеджных городков приходится на Житомирское направление, за ним - Обуховское, Бориспольское и Одесское.
По прогнозам специалистов, на протяжении ближайших лет спрос на коттеджи в коттеджных городках Украины будет расти - уж слишком много "плюсов" у организованных коттеджных городков. В ближайшее время средний и обеспеченный классы будут активно заселять предместья, размещаясь в собственных коттеджах в организованных поселках, как это происходило в Европе и Соединенных Штатах еще полвека назад. Есть и еще один путь развития - освоение земель, более отдаленных (в радиусе 100 км) от Киева и создание нового типа загородного жилья - ранчо...
Справка: развитие коттеджных городков на Западе имело совершенно иную экономическую модель нежели сейчас в Украине. История "левитхаузов" - очень дешевых домов - производство которых "под ключ" началось еще после Второй мировой войны, является примером того, как из-за значительного удешевления пригородный застройкой обросла вся страна. Благодаря таким дешевым домам количество населения проживающего в пригородах выросло на 85млн. человек, в то время как в мегаполисах - на 10млн. человек.
Коттеджи: категории покупателя
Покупателей коттеджей в коттеджных городках сегодня можно условно разделить на три категории:
- Первые - самая многочисленная - люди, которые планируют жить в коттедже постоянно. Покупатели первой группы - люди со средним уровнем доходов, которые готовы инвестировать в дом 350-400 тысяч долларов, и тратить на его содержание ежемесячно в среднем около 800 долларов.
- Вторые вкладывают деньги для последующей перепродажи коттеджа.
- Третья категория покупателей коттеджей- для сдачи дома в аренду
В основной своей массе покупатели коттеджей в коттеджных городках - типичные горожане, и только в общих чертах представляют, что такое частный дом. Нередки случаи, когда потенциальный покупатель коттеджа просто не понимает разницы между квартирой и домом, и цифра в 350-400 "квадратов" его пугает. Такие люди проживают в квартире площадью в 100-120 "квадратов" и хотят дом такой же площади.
И застройщикам коттеджных городков часто приходится объяснять, что кроме стандартного набора городской квартиры - кухни, спальных комнат и санузлов - коттедж предполагает наличие и других помещений, таких как хозяйственные комнаты, помещение для котельного оборудования, гараж, сауна и/или спортзал.
И даже если площадь жилых комнат в коттедже, санузлов и кухни составит желанные покупателем 120 "квадратов", то за счет дополнительных, но необходимых для комфортного проживания помещений, общая площадь коттеджа может вырасти до 400 квадратных метров. В площадь коттеджа входит и связующий элемент его этажей - лестница, которая также является и важной деталью интерьера. Но и ее часто "забывают посчитать" будущие владельцы коттеджа.
Основной покупательский спрос на коттеджи ориентирован на коттеджные поселки, расположенных в 30-ти километровом радиусе от Киева. И еще один фактор, на который обращают внимание покупатели коттеджей - наличие вблизи коттеджного поселка леса или водоема
Коттежные городки - четыре категории
На сегодняшний день в Украине уже можно выделить четыре основные категории организованных поселков:
- Коттеджные городки 1-й категории: Старые и новые дома с приусадебными участками на территориях районных городов, поселков и сел (4-12 соток, поселковые коммуникации и дороги)
- Коттеджные городки 2-й категории: дачные поселки 60-90 годов застройки (5-10 соток, садоводческие товарищества советского образца, грунтовые дороги, разномастная инженерная инфраструктура)
- Коттеджные городки 3-й категории: новые отдельно стоящие современные коттеджи разномастной архитектуры, построенные с середины 90-х до настоящего времени, иногда объединенные в стихийные коттеджные поселки по инициативе собственников, с целью организации общих инженерных сетей и охраны территории (4-30 коттеджей,10-20 соток, подключение к сетям, современная инженерная инфраструктура, асфальтовые дороги).
- Коттеджные городки 4-й категории: организованные коттеджные поселки от единого застройщика с единой инфраструктурой, хорошим уровнем инженерных сетей и развитой социальной инфраструктурой (40-150 коттеджей, 2-полосные асфальтовые внутренние дороги с тротуарами и газонами, благоустроенные общественные зоны, собственная коммунальная служба, охрана, кафе, маркеты, проч.)
Вместе с тем, существует и стандартная классификация коттеджных городков. Согласно ей коттеджные городки делятся на три группы
- Коттеджные городки категории Премиум. Такие коттеджные городки расположены в 10-20 км от города, в лесопарковых зонах с водоемами. Площади участков - от 50 соток, площади коттеджей от 500 м2. Должен быть собственный ЖЭК, служба безопасности, гостевой паркинг, магазин, спорткомплекс, детские площадки, медцентр, ресторан. Цена вхождения в таких поселках 1,5-5,5 млн. у.е.
- Коттеджные городки категории Бизнес. Такие коттеджные городки располагаются в 30 км от Киева, рядом с лесом, водоемом. Площадь коттеджей - до 500 м2, участков - от 20 до 50 соток. Диапазон цен - от 500 тыс. у.е. до 2 млн. у.е
- Коттеджные городки категории Эконом-класса и таунхаузы. Такие коттеджные городки пока мало представлены на украинском рынке недвижимости. Диапазон цен вхождения - 120-600 тыс. у.е.
Вокруг Киева расположились около пятидесяти коттеджных городков, находящихся на разной стадии завершения. Несмотря на большое количество коттеджных поселков, сегмент коттеджной застройки только развивается.
Почти у всех существующих коттеджных городков есть свои недостатки: в одних - на скромных участках земли стоят слишком большие коттеджи, другие построены в такой близости от трассы, что единения с природой (являющейся основной составляющей загородной жизни) не получается. Строительные компании признают, что коттеджные городки первой волны получились неудачными - ни у строителей, ни у покупателей коттеджей не было необходимого опыта.
Застройщики зарабатывали деньги на новом сегменте и особенно не заботились о единстве архитектурного стиля и правильной концепции коттеджного поселка. А для клиентов это была больше имиджевая покупка, чем необходимость. Критерием благосостояния считался огромный коттедж площадью до двух с половиной тысяч квадратных метров.
За последнее десятилетие спрос на коттеджи кардинально изменился. На первое место вышли вопросы комфорта, а также теплосбережения, то есть нынешних покупателей коттеджей в первую очередь интересуют коттеджи, построенные с применением современных ресурсосберегающих технологий. Для семьи из четырех человек оптимальным по площади и комфортным для проживания считается коттедж до двухсот квадратных метров с большой придомовой территорией.
Изменился и портрет потенциального владельца коттеджа - он значительно помолодел. Если еще два года назад средний возраст наиболее активных покупателей коттеджей был 35-40 лет, то сейчас коттеджи приобретают семейные пары возрастом от 28 до 35 лет с совокупным уровнем доходов 5 тыс. долларов в месяц.
Если собственных средств недостаточно, покупатели обращаются в банк, который выдает кредит под будущий коттедж или земельный участок.
Возраст покупателей коттеджей во многом определяет и архитектуру строящихся городков. Большинство владельцев предпочитают современную классику без лишних деталей и изысков. Поэтому застройщики пытаются выдерживать единую концепцию поселков, сохраняя одинаковые цветовые решения фасадов зданий и крыш.
Почти все коттеджи строятся с каминами, бильярдными, саунами и бассейнами. Покупатели коттеджа хотят иметь ванную комнату на каждом этаже, большую гостиную и как минимум две комнаты для гостей.
Однако украинцы пока только начинают ценить преимущества загородной жизни и просторного собственного коттеджа. Зимние морозы и заносы пугают горожан, и на холодное время года они предпочитают переезжать в город.
Покупатели коттеджей хотят получить не только квадратные метры на свежем воздухе с соснами за окном, но и хорошую инфраструктуру. Супермаркеты, фитнес-центры, больницы, детские сады на территории коттеджного городка - пока только мечта, хотя почти все застройщики коттеджных городков на начальном этапе строительства о таких услугах заявляли.
В некоторых коттеджных городках предполагалось строительство школы. Но найти в одном поселке столько детей школьного возраста, чтобы такой проект себя оправдал, непросто. Тем более что дети из элитных коттеджных городков обычно обучаются в престижных лицеях большого города.
Организовать качественную инфраструктуру коттеджного поселка строительным компаниям не позволяет и небольшая общая площадь земельных участков. Как правило, это удобный для инвестора локальный проект коттеджного поселка на 20-30 гектаров - так можно минимизировать риски. К примеру, российские и прибалтийские застройщики ориентируются на площадки коттеджного поселка от пятидесяти гектаров, а самой оптимальной является площадь 75-100 гектаров под один коттеджный поселок.
Также читайте:
В этом случае коттеджный поселок уже можно зонировать: элитные особняки, дома бизнес-класса, таунхаусы, а также, скажем, теннисные корты и бассейн для общего пользования. Такой подход позволяет привлечь к проекту коттеджного городка людей с различным уровнем доходов.
Каждый строящийся в Киевской области коттеджный городок предлагает свое конкурентное преимущество. Одна из новых фишек - паспорт экологической чистоты. Появилось много фирм, специализирующихся на анализе экологической ситуации. По заказу потенциального инвестора они проводят комплексную экспертизу участка. Имея такое заключение, можно выстраивать соответствующую рекламную кампанию.
Коттеджные поселки - это городская жизнь на земле. Почти все они работают по европейскому принципу, то есть потенциальный житель обязуется не заводить никаких домашних животных, кроме кошек и собак, не разводить огород - только клумбы и сад. Но на этом европейский подход, к сожалению, заканчивается.
Автор: meget.kiev.ua. При использовании данных материалов - ссылка на сайт обязательна
