Кто платит за инфраструктуру коттеджных поселков?

Коттеджные поселки с собственной инфраструктурой стремительно уходят с рынка загородной недвижимости. Количество таких проектов сократилось с начала финансового кризиса более чем на 30%.

Девелоперы не готовы вкладываться в строительство дополнительных элементов инфраструктуры, опасаясь, что долгосрочные вложения могут не окупиться на 100%, а для покупателей сегодня решающим фактором при покупке является, прежде всего, цена, а не наличие ресторана или медпункта.

«Девелоперы сегодня приходят к разумному минимализму, - отмечает Дмитрий Герасимов, директор по продажам поселка «Окская слобода», - ограничиваясь только самыми необходимыми элементами – инженерная инфраструктура, ограждение, дороги, помещение охраны, общественная парковка и, в лучшем случае, детская или спортивная площадка. Новых коттеджных поселков эконом-класса с такими изысками как собственный причал или фитнес-центр сегодня на рынке практически нет».

В конечном итоге строительная себестоимость объектов инфраструктуры делится между застройщиком и покупателем. Девелопер при этом обеспечивает начальные инвестиции – вкладывается в поселок, рассчитывая повысить его потребительскую привлекательность и увеличить конечную цену. Если идея удалась и поселок покупателям понравился, можно рассчитывать на достаточную конечную прибыль, которая окупит вложения.

На фоне докризисного растущего рынка, дефицита предложения и активности спроса прибыль от вложений в собственную инфраструктуру, по отдельным проектам, могла составлять 100-150%. Сегодня эта цифра едва ли превышает 15-20% в наиболее ликвидных проектах, по отдельным проектам равна 0.

Также на конечную стоимость продукта влияет количество общей площади, потраченной на строительство объектов инфраструктуры, и распределение этого объема на количество домов или участков. Если в поселках эконом-класса на минимальный объем инфраструктурных объектов может приходиться 10-15% площади коттеджного поселка, то в проектах бизнес-класса эта цифра может достигать 25-35%, а в элитных клубных поселках – 50%.

При распределении одного и того же объема инфраструктуры на 10 клубных домов или на 600 участков в крупном жилом поселении конечная стоимость продукта на выходе тоже будет увеличиваться по-разному.

Выход из сложившейся ситуации зависит от типа коттеджного поселка и его удаленности от Москвы. Для проектов бизнес и элит-класса, расположенных не дальше 30 км от Москвы, наличие собственного объема развитой инфраструктуры не имеет решающего значения – как правило, жители таких поселков каждый день ездят в Москву и пользуются столичными магазинами, школами и медучреждениями. Такие данные приводит компания «Маршал Эстейт».

«Меньшее значение собственная инфраструктура имеет и для дальних дач эконом-класса, - считает Дмитрий Герасимов, – такие проекты рассматриваются в основном для сезонного проживания, отдыха. Безусловным преимуществом для таких поселков является расположение недалеко от подмосковных городов-спутников – Звенигорода, Троицка, Серпухова, Пущино, Красногорска, а также наличие в районе собственной рекреационной инфраструктуры – домов отдыха, обустроенных пляжей или зимних развлечений – лыжных спусков, например».

Загородная недвижимость в зоне 30-80 км от МКАД, расположенная вдали от крупных городов-спутников так или иначе требует масштабного развития земель и строительства собственной инфраструктуры.

Сегодня очевидно, что без вложений в транспортную, рекрационую и социальную загородную инфраструктуру нормальное развитие рынка коттеджных поселков невозможно. Тем не менее, в ближайшие год-два значительное расширение этой сферы девелоперских вложений мы не ожидаем, считает Герасимов.

«Пока на рынке сохраняются «старые» поселки, проекты которых были разработаны еще до начала кризиса, у покупателя, по крайней мере, есть выбор. Если общая финансово-экономическая ситуация не ухудшится и спрос на подмосковную недвижимость сохранится, через несколько лет рынок вновь придет к комплексному освоению земель», - считает эксперт.