Рынок торговой недвижимости все больше переходит под власть арендатора

С началом экономического кризиса сетевая розница усилила свое влияние на владельцев торговых центров. Особенно в вопросах, касающихся формирования арендной платы, а также маркетинговых расходов

Отрицательные темпы роста экономики, существенная девальвация гривни, снижение доходов населения и, как следствие, снижение розничного товарооборота стали сильным стимулом для пересмотра арендных ставок в торговых центрах по всей стране.

Вначале цены снижались в долларовом эквиваленте. Затем арендаторы стали стремиться зафиксировать цену в гривне. Таким образом магазины пытались застраховаться от девальвационных колебаний национальной валюты.

В результате итогом долгих переговоров владельцев торговых центров и ритейлеров стало применение ранее не очень популярного на рынке механизма отношений. Так, на данный момент все более распространенной практикой становится привязка размера стоимости аренды к размеру товарооборота. В зависимости от сегмента розничного торговца она составляет от 5% до 15%.

«Сегодня арендаторам зачастую удается зафиксировать минимальную базовую ставку и доплату процента с товарооборота,— утверждает Наталья Миколайчук, руководитель отдела торговой недвижимости компании DTZ в Украине. — Таким образом у арендаторов становится больше шансов разделить свои риски с собственниками торговых центров». 

Ее слова подтверждают и сами ритейлеры. Один из участников рынка утверждает, что сейчас большое количество договоров заключается именно с привязкой к проценту от товарооборота. Как вариант, для расчетов используется также минимальная базовая ставка аренды и процент от оборота. При этом ставки аренды сопоставимы с европейскими.

Нынешние схемы взаиморасчетов по аренде торговых площадей фактически делают владельцев недвижимости заинтересованной стороной в проведении мероприятий, направленных на привлечение покупателя. Как следствие, розничным операторам становится легче договориться о проведении маркетинговых мероприятий в точках продаж и даже уменьшать расходы на их проведение.

«Сейчас стало проще в проведении промо-мероприятий, которые приведут дополнительный трафик,— утверждает Игорь Хижняк, директор по развитию бизнеса сети «COMFY».— Если раньше за все активности нужно было платить, то сейчас — практически всегда бесплатно. Потому что это в равной степени интересно обеим сторонам».

Оптимизма ритейлеров не разделяют девелоперы-арендодатели. Они утверждают, что кризис снизил доходность торговых центров. При этом затраты на строительство и эксплуатацию практически не изменились.

«Когда мы сами для себя стали подсчитывать, то поняли, что такого понятия, как самоокупаемость, на рынке практически нет,— утверждает Владимир Никитенко, заместитель директора по коммерческим вопросам DEPOT Development Group. — Потому что с учетом нынешних арендных ставок и не упавшей себестоимости строительства некоторые проекты торговых центров должны окупиться лет через тридцать. Возможно, внуки смогут насладиться прохождением через точку самоокупаемости».

Эксперты компании DTZ утверждают, что основные тенденции рынка торговой недвижимости сохранятся и в нынешнем году. Но торговый сегмент наверняка окажется в авангарде роста с первыми признаками возрождения потребительского спроса. Тогда-то явная неудовлетворенность арендодателей нынешним положением на рынке наверняка станет серьезным стимулом для пересмотра условий аренды.