В кризис выгодно строить жилье эконом-класса

Из-за мирового финансового кризиса были приостановлены работы на многих московских строительных площадок. По разным оценкам число 'замороженных' объектов варьировало от 30% до 40%.

Сворачивание новых строительных проектов в 2009 году на рынке новостроек Москвы не пошло на пользу рынку недвижимости.

По сравнению с концом прошлого года количество находящихся в продаже адресов снизилось более чем на 10%, число предлагаемых в них свободных квартир – почти на треть.

В настоящее время на рынке столичной недвижимости в разной стадии строительства и реализации находятся не более 320-330 объектов, при этом по факту актуальные предложения имеются в чуть более 50% домов. По остальным адресам ведутся единичные продажи оставшихся неликвидных квартир либо строительные работы приостановлены.

В отсутствии новых проектов к концу III квартала доля сданных в эксплуатацию или находящихся на последних стадиях готовности объектов в общей структуре предложения превысила 85%.

В более выгодном положении оказались застройщики жилья эконом-класса, которое даже в условиях кризиса пользовалось спросом со стороны покупателей. Жилье этой категории активно сдавалось в эксплуатацию во многом за счет выполнения обещаний московского правительства по социальным программам, ввиду чего дисбаланс предложения в сторону сегмента бизнес, имевший место в предыдущие годы, постепенно ликвидировался.

Кроме того, изменилась география предлагаемого жилья: снизилось число объектов, возводимых в центре столицы и в шаговой доступности от метро. Наиболее интенсивно застраиваются удаленные от метро районы - Марфино, Южное Медведково, Волжский бульвар и территории около и за пределами МКАД (Очаково-Матвеевское, Мичуринский проспект, Коровинское ш., Южное Бутово, Кожухово, Солнцево и др.).

Достаточно устойчивые позиции сохранили и девелоперы эксклюзивных объектов. Эти компании, как правило, владеют достаточным объемом активов и менее других зависят от внешних факторов.

В Подмосковье, в отличие от столицы, на протяжении года наблюдалась динамика прироста количества продаваемых адресов. Несмотря на негативные кризисные явления, приостановленных проектов здесь практически не было. Сроки сдачи некоторых объектов были передвинуты, но не более чем на 6-8 месяцев.

Объем предложений на подмосковном рынке в настоящее время оценивается в 510-520 новостроек, что почти на 30% выше относительно начала года. Однако результирующий показатель прироста количества свободных квартир – 20-25%, ежемесячные значения которого к концу года сократились до 0,5-1%, свидетельствует о постепенном поглощении рынком существующих объемов.

Доля новостроек эконом-класса в области превышает 85%. Наряду с точечными объектами здесь предлагаются проекты комплексной застройки с развитой собственной инфраструктурой. Некоторые жилые комплексы возводятся с индивидуальными архитектурно-планировочными решениями.

По типу конструкций 25-30% возводимых домов в Москве – это панель, остальные – монолит и монолит-кирпич. В структуре предложения Подмосковья доля панельного домостроения превышает 40%.

В Москве около 70% адресов – это готовые или почти готовые новостройки, в Подмосковье их доля составляет не более 50-55%. Объем предложения вторичного жилья в течение прошлого года характеризовался разнонаправленной динамикой. В начале года, вследствие ухода с рынка значительной части инвесторов, наблюдалось его стремительное сокращение – почти наполовину. Такие данные приводит компания МИАН.

Весной продавцы готовых квартир постепенно выводили свои объекты на рынок, увеличив ассортимент предлагаемого жилья до уровня прошлого года. Осенью на фоне возвращения отложенного спроса продавцы начали выводить свои объекты на продажу, несколько снизив активность к концу года. Текущий объем предложения вторичного жилья оценивается примерно в 22 тыс. квартир в Москве и 10 тыс. - в Подмосковье, что на 10-15% ниже докризисных показателей.

При существующем низком уровне цен продавцы инвестиционных объектов продолжают придерживаться выжидательной тактики, предпочитая получать доход посредством сдачи квартир в аренду. Около 50% экспонируемых на рынке объектов составляют альтернативные варианты. Структура предложения по классовости жилья – типовые-эконом, бизнес- и элитные квартиры – заметно сместилась в сторону нижних ценовых сегментов и в настоящее время составляет 20%-55%-20%-5% (против 10%-45%-37%-8% в докризисный период).