Рынку недвижимости пророчат квадратные метры по 300-400 дол...

Финансовый кризис заставил по-новому посмотреть на структуру строительной пирамиды, которую украинское общество строило 18 лет. Резкое "протрезвление" открыло всем глаза на неприятную истину: строителям, населению, банкам и власти. Как только прекратились дешевые кредиты с мировых рынков и закончились деньги от населения, фундамент этой постройки дал трещины.

Оказавшись без надежных источников финансирования, отрасль, обеспечивающая в хорошие годы добрую часть ВВП страны, пошла на дно. Однако вряд ли только этот фактор стоит считать отправительной точкой в строительном сбое 2009 года.

Кризис также показал, что большинство людей не в состоянии купить жилье по ценам, которые в некоторых городах-миллионниках подбирались, чуть ли не к стоимости квартир в Лондоне, Лос-Анджелесе или Нью-Йорке. Стало очевидно, что только строительство элитного жилья уже не сможет "вытянуть" отрасль на докризисный уровень.

Те, кто хотел построить многоэтажные коттеджи и дорогущие квартиры, более-менее насытили свои аппетиты. Каким же путем будет развиваться строительный рынок Украины в ближайшие годы? И какая часть населения от этого выиграет? Об этом "День" спрашивал у экспертов и отраслевых чиновников.

Причины строительного беспредела

Ранее глава "Фронта перемен" Арсений Яценюк заявлял, что недостижимо высокие цены на квадратные метры удерживаются благодаря тому, что все строительные фирмы принадлежат депутатам городского либо областного советов, все компании-продавцы жилья контролируются непосредственно мэрами, все земельные участки выделяются только "своим" и больше никого на рынок не пускают.

"На рынке, на котором нет конкуренции, цены никогда не упадут", - считает политик. Поэтому жилищные расценки он предлагает менять с помощью значительного снижения цен на жилье через увеличение на рынке конкуренции и через предоставление населению кредитов на 30 лет в национальной валюте с низкой процентной ставкой на покупку жилья.

А вот экс-глава Нацбанка Сергей Тигипко ранее отмечал журналистам, что строительство страдает от кризиса больше других отраслей из-за высоких коррупционных издержек, связанных с получением многочисленных разрешений и лицензий. Следует упростить и сделать прозрачными все разрешительные процедуры - и коррупция отпадет. "И, конечно же, надо немедленно возобновить рефинансирование ипотечных программ под доступные проценты. Нынешние 30% годовых в гривне - это запретительный уровень кредитных ставок", - добавляет он.

Куда направить строительный вектор?

Проанализировав причины, необходимо определиться, в каком же направлении шагать дальше. Конечно, каждая строительная компания вправе выбирать самостоятельно, каким путем идти. Однако нужно учитывать, что общество состоит из разных слоев населения. И сегодня наибольше востребованным является сектор массового жилья. По оценкам председателя совета директоров компании "XXI Век" Льва Парцхаладзе, этот рынок оценивается в 50 миллионов м2.

В государстве существуют некоторые программы, которые помогают частично разрядить социальное напряжение в квартирном вопросе. Так, действует госпрограмма "Доступное жилье". Напомним, что она предусматривает выделение с бюджета на строительство и покупку доступного жилья субсидии в размере до 30% от его стоимости. Со своей стороны, будущий собственник такого жилья должен гасить остаток стоимости путем кредитования в коммерческих банках сроком на 20 лет. При этом местная власть бесплатно предоставляет землю и подводит инженерные коммуникации для застройщиков.

Кроме того, с июля 2009 года Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) начало финансировать покупку и завершение строительства жилищных объектов со степенью готовности более 70%. Так, по данным первого заместителя министра Министерства регионального развития и строительства Украины Анатолия Беркуты, государство распределило 4 тысячи квартир, около 600 квартир - уже приняты на баланс ГИУ, но их органы местного самоуправления еще не распределили. В общем же на покупку и достройку квартир из госказны в 2009 году направили около 1,5 миллиарда гривен.

Однако только за счет государственных ресурсов решить квартирный вопрос большинства граждан не удастся, говорит экс-министр регионального развития и строительства Украины, а ныне народный депутат Владимир Яцуба. Он считает, что для возобновления докризисных строительных темпов необходимо 20-30 миллиардов гривен. "В бюджете в ближайшее время никто этих денег не найдет", - говорит он.

Поэтому развивать строительную отрасль необходимо с помощью программ, которые будут финансироваться в основном за счет граждан, и при минимальном участии государства (его роль должна измеряться предоставлением бесплатных земельных участков). То есть речь идет о развитии комплексного подхода к запуску массового строительства эконом-жилья, которое предложит рынку и покупателю квартиры по более приемлемым ценам, нежели сейчас. Однако, по мнению Яцубы, такие программы начнутся не раньше чем через 1-1,5 года.

Спасение - в жилье эконом-класса?

То, что освоивший рынок "экономки" (так еще называют жилье эконом-класса) станет одним из лидеров послекризисного строительного рынка, начинают понимать и сами строители. Именно поэтому они с надеждой посматривают в этом направлении.

"В нынешнем году на рынке недвижимости станет более явной тенденция со стороны застройщиков к началу строительства в дешевом сегменте, в первую очередь, жилье эконом-класса. Строительство объектов высшей ценовой категории, особенно домов бизнес-класса, будет довольно рискованным, поскольку существенно снизился спрос на них", - считает директор проектной группы "Архиматика" Александр Попов. Эксперт убежден, что сейчас население покупает недвижимость преимущественно для решения бытовых вопросов, а не для "демонстрации доходов", как это было ранее.

Опрошенные эксперты называют разные пути запуска "экономки". Так, заместитель директора Украинской строительной ассоциации (УСА) Валентина Мандрик говорит, что самое время вместе с государством создавать концепцию эконом-жилья и реализовывать ее. По ее словам, УСА уже работает над такой концепцией. Новые более дешевые строительные и эксплуатационные технологии, бесплатная земля от государства - эти составляющие, по ее словам, входят в разрабатываемый документ, и они помогут установить цену такой "экономки" в пределах 300-400 дол. за м2. Размеры однокомнатной "экономки" будут составлять - 30-35 м2, двухкомнатной - 50-60 м2 и трехкомнатной - 65-75 м2. При этом рентабельность строительства - не больше 5%.

Однако, предлагая такую идею, ее разработчики понимают главный барьер для ее реализации. "Если местные советы не будут предоставлять бесплатно землю, что очень влияет на себестоимость строительства, и помощь в коммуникациях, то программа не заработает", - признает Парцхаладзе.

На вопрос: "Готовы ли местные власти выделять землю для эконом-жилья?", "Дню" ответил губернатор Полтавской области Валерий Асадчев. "Выделения земли - не проблема, - говорит он. - В каждом городе, и даже в Киеве, такой земли достаточно".

О безопасности квадратных метров

Насколько безопасно жилье в недорогих новостройках, мы попросил рассказать строителей со стажем. Господин Яцуба уверяет, что в вопросе безопасности эконом-технологии не хуже элитных. Разница лишь в том, что "экономки" прослужат меньше и после постройки в них не будет никаких строительных "наворотов", а также дорогой отделки. Какой вариант недорогого жилья строить - тоже не проблема. "Еще когда я работал в министерстве, то было 20 вариантов предложений по проектам доступного жилья: жилье из пено-бетона, каркасное и так далее", - говорит Яцуба.

Безопасно строить и эконом-жилье в больших городах, говорит Беркута. Однако оно будет иметь 9-16 этажей, а не 25, как сейчас имеет большинство новостроек. Дешевые метры в городе удастся получить благодаря экономии на сооружении инженерии. Так, чем выше подымается дом, тем дороже обходится строителям его инженерия. Кроме того, большие многоэтажки нуждаются в постройках более мощного фундамента, а это тоже дополнительные расходы.

Напрашивается вывод: в возрождении строительного царства поможет создание приемлемых условий, при которых максимальное количество граждан сможет купить квадратные метры. То есть государству и частному сектору необходимо приложить максимум усилий, чтобы строительный вектор повернулся в сторону массового потребителя. Понимание этой простой истины сулит строительным компаниям пускай не такими большими доходами, как от продажи элитного жилья, но точно гарантирует стабильную работу и платежеспособного потребителя. А экономика получит плавное развитие отрасли.