Что такое «справедливая цена» на рынке загородной недвижимости?

В канун Нового года принято подводить итоги года уходящего. Вряд ли кто-то поспорит, что все ключевые события, происходившие на рынке загородной недвижимости в период с января по декабрь, так или иначе связаны с финансовой нестабильностью в экономике.

Но перед главным праздником года говорить о таких грустных вещах, как кризис, не хочется совсем. Поэтому мы поговорим о понятии, которое появилось на свет в уходящем году, тоже благодаря кризису, а именно о справедливой цене недвижимости, и о том, применительно ли оно к загородным домовладениям.

Для того, чтобы понять, откуда возникло такое понятие, нужно вернуться на несколько месяцев назад. В августе 2009 года премьер-министр России Владимир Путин озаботился стоимостью жилья в стране. По мнению главы правительства, продавать квадратный метр в эконом-классе дороже 30 тыс. рублей – это неправильно, $1 тыс./кв. м – это тот ценовой показатель, к которому должны стремиться застройщики по всей стране, в том числе и в столице.

«Обращаю особое внимание, что стоимость квадратного метра жилья в новостройках эконом-класса не должна превышать 30 тыс. рублей – этого можно и нужно добиться не в ущерб качеству и комфортности», – сказал Путин на заседании президиума Совета по реализации нацпроектов и демографической политике. Одним из пунктов повестки дня совещания стало выполнение проекта «Доступное жилье». По словам премьера, при этом следует ориентироваться на то, чтобы жилье было бы по карману не менее 40% граждан.

Изначально призыв Владимира Путина с загородной недвижимостью никто не связал, эксперты рынка недвижимости все как один стали приводить доводы, почему городские квартиры не могут стоить таких денег, называли эту «справедливую цену» нереальной, доказывали, что квадратный метр должен стоить как минимум в 2 раза больше. А о том, что малоэтажная недвижимость тоже является частью нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», тогда никто и не вспомнил. Как оказалось позднее, загородные девелоперы не стали спорить с премьер-министром, а занялись делом, и придумали, как сделать так, чтобы квадратный метр жилья в индивидуальном доме действительно стоил 30 тыс. рублей за метр квадратный.

Как известно, себестоимость недвижимости зависит от многих параметров, основными из которых является стоимость земли, подведения коммуникаций и строительства дорог. «Если бы государство бы финансировало эти работы, как оно, вообще-то и обязалось делать, пропагандируя приоритетную программу «Доступное жилье», то я думаю, что вполне реально было бы говорить о цене и 20 тыс. и 25 тыс. рублей. Когда господин Путин говорит о том, что 30 тыс. рублей – это справедливая цена, я согласен полностью. Это справедливая цена при существующем доходе на душу населения. Но она справедливая, и это не значит, что она должна быть. Реально этой цены сейчас быть не может», - считает Евгений Родионов, генеральный директор RODEX GROUP. По его мнению, в настоящий момент государство не делает ничего, для того, чтобы жилье действительно стало доступным.

С ним не согласна Елена Николаева, президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству. По ее словам, уже достигнуты конкретные договоренности с госорганами, которые в ближайшее время начнут предваряться в жизнь. «Где ресурс снижения цены квадратного метра? На самом деле ответ в одной простой и короткой мысли – это должно быть государственно-частное партнерство. Пока государство не контролирует подведение коммуникаций, строительство социальной инфраструктуры в наших с вами поселках, до тех пор бессмысленно говорить о каком-либо доступном и комфортном жилье, мы можем говорить только о развитии сегментов бизнес и элит класса.

Мы сейчас ведем очень плотную дискуссию с различного рода государственными чиновниками, в том числе разговор шел и с президентом страны, с премьером, с первым вице-премьером Игорем Шуваловым, как раз о возможности более системной организации государственно-частного партнерства», - говорит Николаева.

Смысл государственно-частного партнерства заключается в том, что государство вкладывает деньги в подведение коммуникаций к краю участка, не берет никаких денег за подключение этих коммуникаций, подводит дорожную инфраструктуру, берет на себя социальную инфраструктуру, но при этом накладывает некоторые обязательства на застройщика или девелопера. «Обязательства состоят в том, что государство говорит: смотрите, я вложил в ваш объект достаточно много денег, я бы хотел часть вашей построенной недвижимости выкупить для своих собственных нужд по очень низким ценам.

Речь идет о социальном жилье для обеспечения льготных категорий граждан. Это разумно? Разумно. Потому что государство вложило деньги в определенные вещи. Сейчас идет дискуссия по поводу того, какие это должны быть ограничения, какие обязательства берет на себя девелопер, а какие на себя берет государство в виде федерального органа власти, в виде регионального органа власти и муниципального. Это очень тонкий механизм, мы только сейчас его настраиваем», - поясняет Елена Николаева.

В свою очередь Сергей Кузнецов, заместитель генерального директора Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, отмечает, что Фонд РЖС уже сегодня готов предложить загородным девелоперам продукт, который позволить снизить стоимость коттеджей до заветных 30 тыс. рублей за метр. «Мы планируем в рамках наших проектов обеспечить комплексный подход к строительству. Фактически, мы сформировали новый продукт для рынка. Мы обеспечиваем наши земельные участки продвижением по всей цепочке от получения земли до строительства жилья.

Все свои участки под жилищное строительство мы реализуем на аукционе. Впоследствии Фонд обеспечивает победителей аукционов своим административным и интеллектуальным ресурсом. По этим земельным участкам мы даем дальнейшее развитие, получение всех необходимых разрешений на строительство, подключение инфраструктуры, энергетики, газа, воды. Обеспечиваем в том числе, организацию финансирования», - говорит Кузнецов. К слову сказать, Фонд РЖС уже провел в этом году несколько аукционов, в результате которых были проданы права аренды на участки под застройку по всей стране.

Впрочем, не всем девелоперам необходима помощь государства. Сергей Козловский, президент корпорации ИНКОМ, уверен, что для строительства загородного жилья по цене 30 тыс. рублей за кв. м. ему достаточно только земли, а с коммуникациям он разберется сам. «Я нахожу цену 30 тыс. рублей очень привлекательной. Надо сказать, что нам достаточно дать землю, в любой категории. Мы сами все сделаем. Дольше ждать от чиновников. Дайте точку подключения к электричеству и газу, не важно где, мы сами проведем все коммуникации и дороги построим. Все это будет не совковое жилье, это я обещаю. Это будет очень даже европейские, красивые дома. Мы не видим никаких проблем. Просто дайте благословение», - утверждает Козловский.

Скептики могут назвать все вышеперечисленные мнения пустыми словами, но, на самом деле, за словами стоят уже конкретные действия. Про Фонд РЖС уже было сказано, что он начал проводить земельные аукционы, а в следующем году будет наращивать их количество, предлагая участки под застройку не только в отдаленных уголках страны, но и Московской и Ленинградской областях. НАМИКС, в свою очередь, приступили к реализации двух пилотных проектов по строительству доступного загородного жилья, а в 2010 году планируют начать еще 10 проектов.

Сергей Козловский также не был голословен, когда говорил о том, что может строить загородное жилье по 30 тыс. рублей за кв. м. без помощи государства – ИНКОМ уже строит и продает такие поселки на Новорижском шоссе. Так что можно смело говорить о том, что в ближайшем будущем комфортное загородное жилье можно будет покупать по вполне привлекательной цене. И произойдет это гораздо раньше, чем на городском рынке.