Что принесут ближайшие годы рынку недвижимости: «заморозку» или «оттепель»?

Бытует мнение, что сегодня рынок недвижимости находится в упадке: недоступность заемных средств и удорожание стоимости строительства не позволяет реализовывать новые проекты, рентабельность уже возведенных объектов нулевая. Как следствие – в будущем году предложение на рынке должно упасть чуть ли не в половину, что приведет к резкому скачку цен на недвижимость.

Специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» не согласны с подобными паническими настроениями и считают их не обоснованными. На наш взгляд, процесс будет обратный, и в ближайшие годы произойдет заметный рост объемов строительства и увеличение предложения на рынке. Однако стоит признать, что в большей степени это справедливо для объектов эконом-класса.

Опыт прошлых лет

В июне 2009 года мы опубликовали аналитическую статью «Благодаря кризису застройщики снова начнут строить», в которой постарались развенчать миф о том, что из-за неблагоприятных экономических условий рынок недвижимости в следующем году впадет в коматозное состояние. Если пересказать написанное вкратце, то период 1998-2008 года для девелоперов можно условно разделить на три этапа, цикличность которых и предопределила будущее рынка.

В период прошлого кризиса 1998-2003 гг. у населения была низкая платежеспособность, соответственно дорого продавать недвижимость не представлялось возможным. Цены на типовое жилье находились на уровне $400-700, а прибыль застройщика при строительстве одного квадратного метра не превышала $30-50. Чтобы увеличить доходы, застройщики стремились строить как можно больше. Напомним, что именно в этот период получили активное развитие масштабные стройки как за МКАДом (Митино, Куркино, Новокосино, Северное и Южное Бутово), так и в черте города (Люблино, Марьино).

Затем наступило время инвестиционного бума, «шальных» денег и безумно высоких цен. По мере того, как страна выходила из кризиса, у людей стали появляться свободные денежные средства. Кроме того, наступил расцвет как ипотечного, так и других видов кредитования, что увеличило покупательскую способность. В 2005-2006 гг. застройщики старались «выжать» сверхприбыль с каждого метра, поэтому необходимости строить прежними темпами не осталось. Огромное количество возведенного жилья предлагалось уже по цене $5 000 за квадратный метр.

Заместитель генерального директора «Яртт Девелопмент» Михаил Давыденко отмечает еще одну особенность того времени: «Поскольку рынок строительства жилья в то время считался доходным, и в «тучные» годы не строил жилые дома только ленивый, на рынке появилось много «не профессиональных» застройщиков, то есть тех, для которых строительный бизнес не был основным направлением деятельности. В результате эти застройщики, не имея достаточных средств для реализации проектов, рассчитывали в основном на деньги покупателей. В этом случае чаще всего обходились без банковских средств, строя в основном за счет средств покупателей.

В нормальном случае до кризиса примерный баланс денежных средств в проекте выглядел следующим образом: 30% средства инвестора-застройщика, 30% заемные средства (банк) и целых 40% - средства покупателей».

В конце концов, все это вылилось в спекулятивные игры на рынке недвижимости, когда жилье в большом количестве приобреталось исключительно с инвестиционными целями.

Куда ушли сверхдоходы

Что же происходит сейчас? Ситуация словно разворачивается по спирали. Сверхприбыли ушли, лишних денег у людей нет. Но, как показывает практика, рынок вполне может существовать при минимальной доходности и относительно низких ценах на жилье. Например, в Марфино (застройщик «Ведис Групп») сегодня продают квартиры по $2,5 тыс., и у них покупают, даже несмотря на пресловутый кризис. Зато те, кто до сих пор предлагает метр за $4-5 тыс. и выше, страдают от нехватки покупателей.

«Сегодня норма рентабельности в строительстве должна быть снижена, и компании не должны стремиться максимизировать прибыль на одном квадратном метре. В период снижения спроса, делать это было бы просто бессмысленно. Сейчас – время поиска баланса между установлением максимально привлекательной для покупателей цены и качеством предлагаемого продукта», - объясняет ценовую политику компании первый вице-президент «Ведис Групп» Андрей Белюченко.

Поскольку сейчас с одного квадратного метра сверхдоход не заработать, мы возвращаемся к опыту 1998-2003 гг.: чтобы заработать больше, надо строить. Тем более, что основания для активной застройки есть – заметно подешевела земля, происходит значительное вливание неиспользованных земель в оборот (промышленные зоны, продолжающийся снос пятиэтажек и так далее). Более того, существует четкий федеральный вектор на увеличение объемов строительства. Так, согласно Генеральному плану развития города Москвы до 2025 года, более 90 млн квадратных метров зарезервировано под строительство, а это примерно по 6 млн. метров в год.

А чтобы продавать большие объемы, нужно поставить на поток строительство дешевого жилья. Если говорить о новостройках столицы и области перед кризисом, то эконом-класса в этом сегменте практически не было. Примечательно, что были случаи, когда квартиры в панельных домах в спальных районах Москвы застройщики выдавали за новостройки бизнес-класса. Сегодня ситуация развернулась в диаметрально-противоположном направлении – почти любое жилье, в рамках разумного, естественно, будет позиционироваться как «эконом». На загородном рынке наблюдается аналогичная ситуация. В докризисный период практически не было коттеджных поселков эконом-класса, но за последние год-полтора появились десятки поселков с таунхаусами и коттеджами, по цене сравнимые с городской квартирой.

«Нельзя не согласиться с этой точкой зрения в той части, что активность в ближайшее время будет наблюдаться в классе эконом, а также в сегменте недвижимости, находящейся между экономом и бизнесом, - говорит коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский. – Объемы строительства также изменятся. Уже сегодня сворачиваются проекты, рентабельность которых сомнительна, по большей части это касается коммерческой недвижимости и жилья «бизнес-класса». В меньшей степени – сегмента элитного жилья, особенно проектов lux-категории, там не изменятся существенно ни объемы, ни цены, ни состав игроков».

Ветер перемен

Стратегия и тактика застройщиков сегодня меняется: они активно пересматривают свои проекты земельных активов, переоценивают и адаптируют к новой реальности. Мы спросили у нескольких игроков рынка, что именно они предприняли.
ГК «Пионер» скорректировала а свои планы на ближайшее будущее. Так, новый жилой комплекс площадью 90 тыс. кв.м на востоке Москвы в районе Текстильщики, строительство которого начнется летом 2010, был полностью перепроектирован: пересмотрена категория комфортности, метражи стали меньше, ближе к «эконом-классу».

Кроме того, компания отказывается от традиционных технологий строительства в пользу менее капиталоемких, но более современных и быстровозводимых конструкций. «Не секрет, что во всем мире сегодня успешно используется ряд новейших технологий строительства, которые в нашей стране только-только начинают появляться. Сейчас мы перенимаем этот опыт для снижения общей стоимости строительства жилья», - объяснили в компании.

«Все девелоперы сегодня пересматривают свои активы, и те из них, которые можно перевести условно в «эконом» – переводятся. А от активов, которые дорого достались, и перевод их в «эконом» попросту неэффективен, сегодня отказываются», – делится наблюдением Дмитрий Отяковский.

MIRAX GROUP, известная строительством более дорогого жилья, сообщает, что в целом пересмотрела свою деловую политику: провела аудит портфеля проектов, начала реструктуризацию своих долгов, приостановила «бумажные проекты» и сконцентрировала все ресурсы на строящихся объектах. В начале 2010 года компания будет рассматривать возможность «разморозки» проектов, которые из-за кризиса не успели выйти на стадию строительства, сообщили нам в пресс-службе MIRAX GROUP.

Управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция» Иван Романов добавляет, что в условиях финансового кризиса одним из принципов работы его компании стало перепрофилирование проектов коммерческой недвижимости в жилье. Так, компания рассматривает возможность перепрофилирования проекта делового комплекса на Ленинградском шоссе в жилой комплекс. В конце года ЗАО «Мосстройреконструкция» завершит строительство элитного жилого квартала «Грюнвальд» на Сколковском шоссе. Более того, в сентябре текущего года компания приступила к новому проекту - строительству жилого квартала в Балашихе.

Компания «Яртт Девелопмент» (в настоящее время реализует 2 жилых комплекса эконом-класса в Подмосковье) осенью 2008 года, как и многие застройщики, столкнулась со снижением продаж, которое стало критичным для продолжения стройки одного из проектов - ЖК «Новая Апрелевка». Для данного проекта это было тем более опасно, так как квартиры продаются по договорам долевого участия и задержки сроков грозят застройщику серьезными штрафами. Компания обратилась за финансированием в иностранный Инвестиционный Фонд the Russia Development Fund (RDF) под управлением компании Investment Management Group (IMG).

В этом году договоренности были достигнуты и летом проект получил первые вливания. На данный момент строительство идет в соответствии с заявленным графиком: почти на всех зданиях жилого комплекса уже завершены монолитные работы. Активизация стройки сразу отразилась на интересе покупателей и увеличении числа сделок. «Наверное, сегодня застройщикам нужно рассчитывать прежде всего на собственные ресурсы. Доля кредитных ресурсов также должна уменьшиться», - делает выводы Михаил Давыденко.

Планы компании «Ведис Групп» не претерпели существенных изменений: помимо микрорайона «Марфино», сегодня она строит жилой комплекс «Алексеево» на Проспекте Мира, комплекс «Нахимово» недалеко от Нахимовского проспекта, а до конца 2009 года планирует вывести на рынок новый жилой комплекс, расположенный в районе Отрадное. Там предполагается построить около 100 тыс. кв. м недвижимости. По всей видимости, компания удачно попала в тренд: все перечисленное – эконом-класс.

TEKTA GROUP планирует к 2011 году завершить строительство жилья бизнес-класса в Одинцово. Несмотря на реализацию всех проектов в соответствии с намеченными планами, компании также пришлось пересмотреть свои активы. «На определённом этапе своего развития мы расширили портфель проектов такими направлениями как спорт, медицина и рядом предприятий сегмента НоReCa. Кризис, не отразившийся на качестве работы «TEKTA GROUP», подкорректировал планы относительно масштабности ведения этих непрофильных активов, и сегодня главные усилия мы направляем на развитие основного вида нашей деятельности – инвестиции в строительство», - сообщили в пресс-службе компании.

Когда ждать оттепели

Складывается впечатление, что все большее количество компаний готовы инвестировать средства в строительство на стыке 2010-2011 годов.

Управляющая компаний «Домостроитель» в следующем году планирует приступить к строительству 3-ей очереди ЖК «Юго-Западный» в городе Московский, а также продолжить реализацию 2-ой очереди строительства ЖК «Бриз» в Орехово-Зуеве. Кроме того, компания ведет переговоры о реализации еще нескольких проектов. Генеральный директор УК «Домостроитель» Алексей Смоленцев настроен оптимистично: «Спрос на наши объекты оцениваем сегодня достаточно позитивно – продажи ведутся в соответствии с графиком. А в следующем году мы ожидаем некоторое увеличение спроса, благодаря возвращающейся на первичный рынок ипотеке и постепенному снижению процентной ставки».

По мнению Дмитрия Отяковского, в 2010 г. новых объектов на рынке будет немного, объем выводимого жилья существенно сократится, поскольку часть была заморожена, а часть – находится в стадии переработки. «Активизацию предложения на рынке мы ожидаем все-таки к концу 2010 – началу 2011 гг., не раньше. Из-за перепроектирования по многим объектам существенно сдвигаются сроки начала реализации. Так, нами планируется строительство еще одного комплекса на северо-западе Москвы, площадью более 130 000 кв.метров. Вывод этого проекта изначально планировался на конец 2009 года, но кризис внес свои коррективы, и запуск данного проекта сдвинулся на 2011 год», - говорит эксперт.

Известно, что цикл проектирования длится год-полтора, и нынешние финансовые проблемы застройщиков пока не решены окончательно. Поэтому, по предварительным прогнозам, до осени 2010 г. на фоне сжавшегося предложения и дефицита денег, серьезного оживления на рынке не будет. Однако благодаря прошлому опыту мы знаем, что как только кризис пойдет на спад, квартиры будут раскупаться даже по завышенной цене. Главное для застройщика – выйти на этот рубеж с готовыми площадями.