Качественное жилье по низкой цене - так не бывает

Покончить с «трущобами» и решить одиозный «квартирный вопрос» пыталось не одно поколение советских. Сегодня в качестве панацеи власти предлагают массовую застройку малоэтажными домами. Эксперты говорят, что это невозможно в принципе в существующих условиях и при нынешней ментальности не имеющих своего жилья граждан.

На форуме экспертов загородной недвижимости Cottage Summit 2009 тема малоэтажного строительства, которую сейчас власти презентуют как выход из «квартирного тупика», была главной и вызвала много споров. Где строить, как и что именно строить, за сколько продавать и, главное, готовы ли те, кто не имеет жилья, покупать его не в городах, а вдалеке от привычного места жительства и работы.

Большинство участников форума сошлись во мнении, что главными условиями эффективности новой программы должны стать наличие бесплатной земли и коммуникаций, дешевая электроэнергия и все прочие услуги ЖКХ, а себестоимость «квадрата» не должна превышать 800–900 долларов. Если последнее еще возможно при условии применения американских технологий строительства «быстрых домов», то все остальное очень проблематично.

Правительственную точку зрения представил замглавы Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС) Сергей Кузнецов, сообщивший, что к 2020 году по заданию правительства РФ в стране ежегодно должно вводиться 140–150 млн квадратных метров жилья. Причем почти половину этих метров должны составить малоэтажные дома.

Тут возникает другой, внеэкономический вопрос – захотят ли очередники получать жилье за пределами городов. Так, председатель совета директоров «Миэль» Григорий Куликов считает, что, к примеру, в Московской области это «осуществить можно, но не нужно».

«Сам смысл программы предоставления жилья очередникам предполагает выделение им квадратных метров в многоквартирных домах», – цитирует эксперта «Интерфакс».

Согласно мнению президента «Инкома» Сергея Козловского, «нельзя мешать жилье эконом-класса и высококлассного сегмента в мультиформатные поселки, так как пока богатые люди не хотят жить с другими социальными прослойками по соседству». Глава компании считает, что «поселки, «как на Западе», у нас в ближайшее время точно не приживутся. «Застройщики вынуждены строить серьезные ограждения вокруг строящихся и действующих поселков, потому как дома просто разворовываются, причем часто это вооруженные нападения. О каком западном подходе тут можно говорить?»

«Русские – это и правда не немцы и не англичане, но перенимать их опыт, конечно, надо», – говорит известный голландский архитектор Эрик Ван Эгераат. «Споры о дешевом социальном жилье ведутся много десятков лет во всем мире. Есть много решений, но четко ясно одно: невозможно предоставить человеку качественное жилье по очень низкой цене, чтобы он был доволен. Такого не бывает», – считает он.

Газета Взгляд уже не раз сообщала о развитии малоэтажного домостроения в России и тех трудностях, с которыми оно неизбежно столкнется. К ним следует в первую очередь отнести российский менталитет и отсутствие инфраструктуры на большей части территории страны. Обеспечить любой поселок на новом месте всеми коммуникациями стоит огромных денег. Себестоимость 1–2-этажных домов не больше 500–600 долларов за метр без отделки или около 900 долларов – с отделкой. Это примерно соответствует тому «порогу доступности» в 30 тыс. рублей, который власти определили в качестве главного условия новой программы.

Но цена земли в стоимости квадратного метра в малоэтажном доме может составлять треть или даже половину цены, считают в Ассоциации строителей России (АСР). На «круг» выйдет примерно такая же стоимость метра, что и при строительстве многоэтажного дома: около 45–60 тыс. за «квадрат».

«Начинать надо с другого: с реальных доходов граждан, которые настолько низки, что и 30 тыс. рублей за метр для них – это утопия и фантастика в одном флаконе, – говорит Взгляду член совета директоров строительной компании «О.С.Г.» Антон Ямпольский. – Нужны абсолютно новые подходы к ипотеке для малоимущих, гарантии государства банкам под них, необходима переориентация АИЖК и многое другое, что основывается на слаженной работе всего государственного механизма. А возможность этого как раз и вызывает большие сомнения».

О низких доходах россиян говорили и на форуме, отмечая, что существующему уровню средних зарплат не может соответствовать никакое жилое строительство. Этот тезис подтверждают данные Всемирного банка, согласно которым из-за кризиса в России число людей, проживающих за чертой бедности, к концу 2009 года составит примерно 17,7% от всей численности населения.

«На таком фоне говорить исключительно о строительстве и «доступности» жилья просто не приходится, – считает директор консалтингового «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Одна проблема цепляет другую, превращая «квартирный вопрос» в некий замкнутый круг, разорвать который возможно только перестройкой всей экономики на инновационные рельсы. Все остальное – это просто подкраска плохого фасада».

Согласно данным риелторов, малоэтажное жилье эконом-класса по приемлемым ценам в столичном регионе можно найти только на окраинах Московской области или в других регионах, причем тоже далеко не во всех. Основная же масса малоэтажного жилья Подмосковья примерно равна по стоимости ценам на квадратные метры в домах эконом-класса в самой столице.

Напомним, что первым из советских руководителей, объявившим приоритет строительства дешевого жилья, был Никита Хрущев. Действительно, первые панельные малогабаритные пятиэтажки, прозванные «хрущевками», появились в Москве в 1948 году и буквально вытащили людей из бараков.

При Леониде Брежневе стали возводить более современные варианты панельных домов – девяти- и 12-этажки. Появились кооперативные дома.

В 80-е годы Михаил Горбачев запустил новую жилищную программу под лозунгом «Каждой семье – отдельное жилье к 2000 году». По известным причинам она так и не была реализована.

В 2007 году правительство РФ пообещало обеспечить всех россиян отдельным жильем к 2025 году. Речь идет не о распределении бесплатного жилья, как в советские времена, а о получении жилья на условиях «приобретения, строительства, рыночного или социального найма». Такая цель заложена в «Долгосрочную стратегию массового строительства жилья для всех категорий граждан на 2008–2025 годы». Согласно этой стратегии за 17 лет необходимо обеспечить ввод не менее 2 млрд квадратных метров жилья. По этой программе достижение так называемого «золотого уравнения» – один квадратный метр на одного человека в год – должно быть обеспечено уже к 2015 году.

Жилищная обеспеченность на одного человека была заявлена на уровне не менее 40 «квадратов» для человека, приобретающего жилье в собственность или нанимающего его на коммерческой основе, и не менее 18 метров для тех, кто участвует в программах социального найма жилья.

Однако, как считают участники московского форума, любая масштабная программа, касающаяся решения «квартирного вопроса», рано или поздно упирается в более глубокие и нерешенные проблемы экономики и остается только обещанием. Сегодня очередники ждут жилья ровно столько же, сколько и их родители: около 18–20 лет.