Эконом-жилье: рентабельность выше крыши?

Стоимость жилья за последний год существенно упала, но среднестатистический украинец до сих пор не может позволить себе купить квартиру. Неудивительно, ведь большинство застройщиков уверяют, что себестоимость строительства эконом-жилья - не менее $1-1,5 тыс. за кв. м.

Хотя часть экспертов считает, что строить, и, соответственно, продавать можно гораздо дешевле. Дорогая экономия. За прошедший год цены на первичную недвижимость просели на 40-60%. Если до кризиса самое дешевое жилье в Киеве стоило 16-20 тыс. грн. за кв. м, то сейчас есть предложения и по 7,5-8 тыс. грн. за кв. м.

Впрочем, большинство квартир на первичке продаются гораздо дороже – от 10-11 тыс. грн. за кв. м и выше. Поэтому покупатели, а также многие эксперты рынка уверены, что застройщики по-прежнему закладывают в продажную цену неоправданно высокую рентабельность. Сейчас она, по разным оценкам, составляет 10-30%. Прежде цифры начинались от 40-50% и доходили, как утверждали некоторые аналитики, до 100% и больше.

Обосновать такую рентабельность застройщики могли только чрезвычайно высоким спекулятивным спросом на жилье и неуемным желанием инвесторов заработать денег – много и быстро. Теперь о «раздутом пузыре» говорят даже риэлторы, которые не меньше застройщиков разогревали рынок и поднимали цены. Именно «раздутость» украинского рынка сыграла с ним злую шутку - деньги на строительство и покупку жилья закончились, а недостроенных и купленных для перепродажи объектов осталось предостаточно.

Исправить ситуацию может лишь вливание новых денег. Поскольку банковское кредитование отсутствует в принципе, рассчитывать отрасль может лишь на сбережения граждан. Их на руках у населения за прошедший кризисный год осталось не так много, на квартиры по нынешним ценам по-прежнему не хватает. А застройщики уже не первый месяц утверждают, что «дальше снижать цены на жилье некуда».

Но за глаза некоторые эксперты признают, что рынок просто необходимо «провалить» гораздо ниже сегодняшнего уровня, иначе он восстановиться не сможет. И утверждают, что закладываемая сегодня застройщиками себестоимость и рентабельность все еще слишком высоки.

На текущий год Минрегионстроем для Киева прогнозные среднегодовые показатели опосредованной стоимости сооружения жилья установлены на уровне 5920 грн. за кв. м, на 2010 г. - 5318 грн. за кв. м. В среднем для Украины этот показатель составляет 5377,96 грн. за кв. м в 2009 г. и 4829,48 грн. за кв. м в следующем.

Эти цифры выводятся на основании данных облгосадминистраций о стоимости строительстве и среднемесячной зарплате в отрасли. Показатели носят рекомендационный характер и применяются при строительстве жилья государством. Но консалтеры считают, что их вполне можно применять и в коммерческом строительстве жилья уровня «эконом».

Например, руководитель отдела оценки компании NAI Pickard Игорь Сиренко предлагает к обозначенной правительством сумме добавить еще 1-1,5 тыс. грн. на землеотвод и проектирование (они в опосредованную стоимость не включаются), чтобы получить примерную себестоимость эконом-жилья. По его мнению, 6-6,5 тыс. грн. за кв. м – вполне адекватный уровень затрат на его строительство. Поэтому продавать жилье 8-10 тыс. грн. за кв. м, как это делают некоторые застройщики, можно с отличной рентабельностью.

Правда, большая часть девелоперов утверждают, что построить эконом-жилье дешевле $1-1,5 тыс. за кв. м невозможно. Например, в компании «ТММ» недавно просчитали, что при начале работы над эконом-проектом сегодня, его себестоимость составит около $1,5 тыс. за кв. м. Их коллеги из KDD Group N.V. предлагают цифры поменьше, на уровне $1 тыс. за кв. м.

«Минимальная себестоимость приближается к цене $1 тыс. за кв. м со всеми отчислениями. Цена меньше $1,5 тыс. за кв. м экономически вообще никак не оправдана. Варианты дешевле – это либо некачественное жилье, либо продажа себе в убыток», - заявил исполнительный директор компании Петр Слипец. Свою позицию он объясняет тем, что строить нужно качественные проекты независимо от их класса, поэтому дешевле никак не получится.

Поддерживает такую позицию строителей и председатель совета директоров Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе. «Я согласен с цифрой $1-1,5 тыс. за кв. м – если строит частная компания, то меньше не получится. Только земля обойдется до 50% от себестоимости, причем свободных участков с подведенными коммуникациями сейчас нет, а их прокладка значительно удорожает строительство. Влияет на себестоимость строительства и коррупционная составляющая, которая может достигать 30%», - объясняет он.

Но находятся эксперты, которые считают, что строить дешевле можно. По подсчетам независимого эксперта Ярослава Цуканова, основанных на реальном проекте, построить дом эконом-класса можно за $900-1000 за кв. м. С учетом большого объема площадей общественного пользования (подъезды, лестничные клетки), которые в подобных домах доходят до 30%, себестоимость непосредственно квартир существенно увеличивается. В итоге затраты на квартиры составят порядка $1200-1300 за кв. м.

Но это, подчеркивает эксперт, с учетом того, что новостройки будут сдаваться «под ключ» - с полным ремонтом, установленной сантехникой, встроенной мебелью и даже светильниками, которые потянут на $300-350 за кв. м. Сейчас же в Киеве таких объектов нет. Квартиры на первичном рынке имеют в лучшем случае чистовую отделку, сантехники и ремонта там нет по определению. Поэтому даже при цене кв. м в 8-10 тыс. грн. реальная стоимость жилья будет гораздо выше за счет ремонта.

Невыгодный бизнес?

При таком раскладе строить эконом-жилье застройщикам крайне невыгодно. Здесь заработать можно лишь на масштабах, а не на высокой рентабельности. Достаточные для такого строительства финансовые и организационные ресурсы имеют единичные компании. П. Слипец считает этот сегмент не особо интересным, поскольку под него необходимо огромное долговое финансирование либо возможность продавать квартиры на начальном этапе строительства, что невозможно ни сегодня, ни в ближайшем будущем.

Потенциал для развития эконом-сегмента, предполагает он, появится с возвращением либо крупного кредитования, либо доверия украинцев к застройщикам. Хорошей возможность он видит внедрение профильных госпрограмм по строительству социального жилья, но и в нее он верит с трудом.

Я. Цуканов также отмечает, что пока строить эконом-жилье не выгодно – себестоимость слишком высока, а продажная цена низка. «Продавать в убыток никто не захочет. А рынок сегодня готов «съесть» квартиры не дороже $800-1000 за кв. м, по более высокой цене – нет. Разве что по $1,5 тыс. за кв. м за квартиры с полной отделкой», - уверен он.

Самые экономные

Решить проблему и построить действительно дешевое по рыночным меркам жилье взялись в УБА. По словам Л. Парцхаладзе, при удачном ходе событий начать строительство можно будет уже через полгода. Порадовать потенциальных покупателей должна цена так называемых «экономок», которую обещают установить на уровне $300-400 за кв. м. Девелоперы в возможность строительства «нормального» жилья по таким расценкам не верят и считают, что оно станет очередной строительной ошибкой.

Но в УБА объясняют, что их цифры – вполне оправданы экономически. Во-первых, речь не идет строительстве таких домов в Киеве, максимум – в его пригородах. Приоритетом же являются регионы, где стройработы и земля гораздо дешевле столичных. Во-вторых, УБА рассчитывает на активное сотрудничество и поддержку государства.

Весь проект будет осуществляться госпредприятием, государство же выделит стройплощадки под «экономки» бесплатно, коммуникации к участкам уже будут проложены, а согласование и введение домов в эксплуатацию буду максимально упрощены. Кроме того, не будет никаких отчислений в местные бюджеты. Поскольку предприятие будет государственным, добавляет Л. Парцхаладзе, рентабельность будет «разумной» - на уровне 3-5%.

Будет объявлен тендер, в котором примут участие строители, готовые строить по предлагаемым государством ценам. Особая прибыль застройщиков в данном предприятии не предусмотрена, но, по подсчетам УБА, в каждой стройке сможет быть задействовано около 40 компаний из различный сфер строительной отрасли. В-третьих, удешевить жилье поможет малоэтажность возводимых зданий.

Как объясняет Л. Парцхалдзе, речь идет о домах в 4-5 этажей, где можно не использовать дорогие монолитно-каркасные технологии. «Для них не нужны лифты, а это существенно удешевляет строительство. В итоге квартира в 30 кв. м обойдется покупателю в $10,5 тыс. Конечно, это малая площадь, но для молодой семьи или одного человека это хороший вариант на несколько лет», - считает он.