Застройщики ждут покупателей. Не дождутся?

На первичном рынке жилья образовался порочный замкнутый круг: отсутствие финансирования заставляет замораживать строительство, а в замороженное строительство никто денег не вкладывает.

Традиционно с приходом осени на украинском рынке продажи недвижимости начинается новый сезон: растет активность покупателей и продавцов, увеличивается количество сделок.

Однако осень 2009 года отличается от всех предыдущих - в этом сезоне исполняется год экономическому кризису. Она внесла коррективы в подобных сезонных закономерностей как на вторичный, так и на первичный рынки жилой недвижимости.

При этом ситуацию на первичном рынке жилья очень трудно прогнозировать. Отсутствие продаж и финансирования привели к его фактической остановки. И сдвинуть рынок недвижимости с мертвой точки не способны ни строители со своими новыми предложениями, ни государственные программы.

Строительная отрасль упала едва ли не самое глубокое среди других секторов экономики. И изменить ситуацию могут только покупатели, которые начнут массово возвращаться на рынок, считают эксперты.

Не продать - не построишь

Согласно данным Госкомстата, в январе-сентябре 2009 года предприятиями Украины выполнено строительных работ на сумму 25,3 миллиарда гривен. Этот показатель составляет 47,6% по сравнению с объемами строительства 2008 года.

Таким образом, отрасль упала более чем вдвое. Но, несмотря на это, почти каждый месяц наблюдался небольшой рост. Именно об этом сегодня говорят в профильном министерстве.

"Начиная с февраля, начался небольшой подъем, на уровне 0,5% по сравнению с декабрем 2008 г. Это незначительный показатель, но он стабильно", - говорит министр регионального развития и строительства Василий Куйбида.

И все же глава Минрегионстроя соглашается, что темпы роста объемов строительных работ не является главным индикатором для оценки восстановления рынка. По его словам, все будет зависеть от тенденций на международном и украинском рынках финансов и, в первую очередь, от спроса и предложения.

Как раз предложений на рынке "первички" вполне хватает, несмотря на "замороженные" объекты. Тем более что с началом осени объем пропонувань только возрос.

"В сентябре 2009 года на первичном рынке жилой недвижимоти Киева количество предложений увеличилось на 4,7% относительно августа и составила 1 215 квартир", - говорится в отчете информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость".

По данным издания, к продаже предлагались квартиры в 141 дома 67 операторов первичного рынка. Среди реализованных помещений есть квартиры в объектах незавершенного строительства, и квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах.

Аналитики портала отметили, что только в Киеве на 1 января 2009 года в 25 строящихся новостроек строительные работы были законсервированы, а ввод в эксплуатацию 38 домов было отложено.

При этом показатель спроса, как и на "вторичном" рынке недвижимости, остается дискуссионным вопросом. Но, как оказалось, не для всех. Руководитель проекта ЖК "Чайка" Оксана Кондрашевская уверяет, что спрос превышает предложение.

"За последнее время предложение новых площадей снизилась на 95%, при этом платежеспособный спрос упал на 50-70%, то есть остался" положительным ". Несложно догадаться, что многие покупатели просто продолжают" оттягивать "момент покупки в ожидании лучших цен", - утверждает она.

С Кондрашевского не соглашается аналитик компании Concorde Capital Андрей Гостик. Он считает, что предложение как фактор сегодня не влияет на рынок.

"Каким бы не было предложение, спрос не дотягивает до ее уровня. Несмотря на ограниченное количество введенных в эксплуатацию объектов, квартиры не покупаются даже в готовых домах. Причина в слабом спросе", - подчеркивает Гостик.

Таким образом, на первичном рынке жилья образовался порочный замкнутый круг: отсутствие финансирования заставляет замораживать строительство, а в замороженное строительство никто денег не вкладывает.

Призрак правительственных программ

В начале 2009 года правительство вооружился антикризисной программой, которая предусматривала выделение более 3 миллиардов гривен строительной отрасли. Участники рынка еще тогда отмечали, что этих средств не хватит для возрождения строительства. Но и эта сумма в течение года уменьшилась вдвое, несмотря на гарантии премьер-министра.

Согласно программе, Минрегионстрой рассчитывал на достройку в 2009 году 465 объектов с готовностью 70%. Однако после многочисленных аукционов количество объектов уменьшилось в два раза.

Правительство приняло семь распоряжений, которыми утвердил достройку 204 жилых домов. У них Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) имеет возможность приобрести 6,2 тысячи квартир на 1,7 миллиарда гривен. Но, по словам главы Минрегионстроя, строителям пока перечислено чуть более миллиарда гривен.

Если даже согласиться с тем, что указанные средства застройщики получат, их все равно мало для того, чтобы "вдохнуть жизнь" в рынок "первички".

"Такие программы только теоретически влияют на рынок. Это совсем не те суммы, которые могут кардинально изменить ситуацию. Помощь государства можно сравнить с каплей в море", - утверждает Гостик.

Аналитики рынка единодушны во мнении, что главным донором может стать только мелкий инвестор - непосредственный покупатель. Государственная же программа достройки жилья направлена не на потенциального потребителя, а на застройщика. Впрочем, даже в этот круг счастливчиков попадает ограниченное количество участников.

Следим за ценой

В таких условиях мелкому украинскому инвестору, претендующему на жилье в новостройке, остается только тщательно изучать прогнозы и следить за ценовой динамикой.

По оценке "Столичной недвижимости", в новостройках Киева квадратный метр жилья продается за 1 918 долларов. А по данным портала realt.ua, средняя цена предложения квадратного метра в Киеве с 19 по 26 октября 2009 года уменьшилась до 14 тысяч гривен. По официальному курсу НБУ - 1 750 долларов.

Изменилось и соотношение цен в новых и старых домах. Если раньше квадратный метр в новостройке стоил дешевле "старого" квадрата, то сейчас их оценивают одинаково.

По мнению заместителя председателя Украинского общества оценщиков Наталии Лыбидь, такая тенденция означает, что отечественный рынок жилья приобретает цивилизованные черты, когда стоимость недвижимости зависит от качества, а не от аппетитов продавцов.

Хотя аппетиты застройщиков также не слишком скромные - имея данные о себестоимости строительства, рассчитать их прибыль довольно просто.

"В третьем квартале 2009 года себестоимость строительства для Киева составляет 8 тысяч гривен, для Киевской области - 7 тысяч гривен, для областных центров - 6 тысяч гривен, а для других городов - около 5 тысяч гривен", - напоминает Куйбида.

Следовательно, рентабельность жилищного строительства в столице достигает 75%.

Но могут себе позволить строительные компании "слабость" в виде очередного снижения цен, пока неизвестно. Руководитель новостройки "Чайка" уверена, что будет только наоборот.

"Предпосылок для снижения цен нет, более того, рост спроса будет связано с повышением цен. Дефицит спровоцирует незначительное подорожание и заставит активизироваться покупателей, которые заняли" выжидательную позицию ", - уверяет Кондрашевская ... Впрочем, когда это произойдет, она не знает.

В агентстве недвижимости "Планета Оболонь" считают, что цены в ближайшее время будут стабильными, с незначительными колебаниями. В Concorde Capital с риэлторами соглашаются. Гостик, правда, допускает, что небольшой всплеск активности перед выборами может спровоцировать некоторый рост цен.

Таким образом, сегодня рынок новостроек уже не падает, но продолжает находиться в критическом положении. И вывести его из этого состояния могут только покупатели - главные потенциальные инвесторы застройщика.

Впрочем, среднестатистический "бесквартирный" украинец, похоже, еще не скоро переедет в новое помещение. Уровень его доходов сегодня довольно низок, однако уровень доверия к строительным компаниям еще ниже.