Столичный дом: компромисс предпочтений

Наравне с постоянно разрастающимися массивами многоэтажной застройки, в Киеве еще остались кварталы частных, усадебных территорий.

Что характерно, этот сектор в последнее время усиленно развивается. Движущей силой такого развития выступает элита, городские особняки которой становятся все более респектабельными.

Частный сектор: трансформация через десятилетия

Киевский частный сектор – сегмент рынка недвижимости, приобретающий все большую популярность. При некоторых недостатках в сравнении с загородными усадьбами – небольшая площадь участков, отсутствие поблизости водоемов и лесной зоны, не лучшая экология – городской частный сектор имеет одно существенное преимущество: близость к административно-деловому центру города и сокращение времени, затрачиваемого на перемещение, что сегодня, согласитесь, немаловажно.

Учитывая то, что стоимость киевской земли растет буквально по часам, спрос на дорогостоящие дома в пределах городской черты стабильно высок. Подобный бум на жилье индивидуальной застройки наблюдался разве что в позапрошлом веке. С развитием промышленности Киева выработалась тенденция миграции рабочих на заработки в столицу. Поэтому быстро рос частный сектор под найм, что привело к резкому скачку цен на землю.

Как это происходит и сегодня, в то время киевляне строились в соответствии с положением в обществе, состоянием и профессиональной принадлежностью. С расширением городской черты началось интенсивное освоение живописных окрестностей Киева под дачное строительство. Начиная со второй половины XIX века малозаселенные территории в районе от нынешней площади Победы до Нивок и Святошино были разделены на казенные участки и розданы семьям военных.

Популярный в наше время Печерск не всегда был таким дорогостоящим. В связи с сооружением Печерской крепости в 30-х годах XIX века часть населения района была переселена на небезызвестные Липки, где в то время жилье приобретали преимущественно представители финансовой и чиновничьей аристократии. Исторически сложилось так, что земля среди липовых и шелковичных насаждений была самой дорогой.

В наши дни на Липках частного сектора, как известно, нет, а ближайшее к ним место, где сохранилась индивидуальная застройка, – так называемое Царское Село, вблизи Киево-Печерской Лавры. Улицы Редутная, Панфиловцев, Казатинская и прилегающие переулки – наиболее респектабельный в современном обществе ареал особняков и коттеджей на территории города.

Название Зверинца, одного из самых дорогих на сегодняшний день районов, пошло от излюбленного места охоты князей, после чего так и закрепилось за этой местностью. В конце XIX века здесь не было благоустроенных дач, подобных святошинским. Застройка была деревянной и состояла из множества домиков под соломой, огороженных плетеными заборами и приблизительно напоминавшими дома, которые сейчас стоят в Пирогово.

В начале ХХ столетия здесь строили частные дома с фруктовыми садами. В то время Зверинец был известен благодаря «Саперным дачам», где жили семьи офицеров. Одним из преимуществ таких дач считались военные караулы, которые охраняли хозяев от непрошеных гостей. А в 1918 году частный сектор в районе был уничтожен из-за взрыва снарядов Зверинецкой крепости.

Сейчас в этом районе, на улицах Мичурина, Пирятинская, Землянская, а также с другой стороны Ботанического сада им. Гришка – на улицах Зверинецкая, Тимирязевская, находятся одни из самых дорогих особняков с видом на Киево-Печерскую Лавру, музей Великой Отечественной войны и Днепр.

В конце ХIХ века были распланированы новые кварталы в районах Куреневки, Шулявки и Лукьяновки, после чего город начал развиваться в западном направлении. В отличие от Липок, где жили «сливки общества», на Лукьяновке селилась трудовая интеллигенция, а на Подоле находились дома рабочих и ремесленников.

Куреневку, с увеличением масштабов столицы, начали заселять мещане. Они покупали участки, где разбивали сады и огороды. Потому со временем Куреневка трансформировалась в местность, снабжавшую Киев плодово-ягодной и овощной продукцией.

Сравнительно недавно появились местности Ширма, которая была названа в честь тамошнего хозяина, а также Совки и Александровская Слободка, расположенные на границе нынешних Соломенского и Голосеевского районов. Первые дома там строились в 30-е гг. прошлого века. На территории Соломенки, где сегодня находятся не самые дешевые участки, в то время селилась преимущественно беднота. «Хаты» в этом районе сохранились вплоть до 60-х годов прошлого века, и только тогда начался их массовый снос.

Селения Борщаговки появились в конце XV века и принадлежали монастырям. Известно, что они основывали на этих землях свои подворья и села при них. Каждый из поселков получил свое название от соответствующего монастыря – Софиевская, Петропавловская, Никольская и Михайловская Борщаговки.

Позднее, уже в XX веке, последние две из Борщаговок вошли в административные границы Киева и были застроены многоэтажками, а частный сектор сохранился там в довольно ветхом состоянии. А вот Софиевская и Петропавловская Борщаговки так и остались селами, став сегодня респектабельным пригородом.

По словам Алексея Котенко, генерального директора АН «Планета Оболонь», развивался частный сектор и при советской власти. Выделялись территории для индивидуального строительства на Соломенке, в Голосеево, Святошино и в других районах. Тогда мало кто полагал, что окраины Киева скоро станут чуть ли ни «прицентральными районами».

К тому же в то время многие киевские территории считались самостоятельными населенными пунктами. И названия многих из них сохранились: Троещина, Жуляны, Осокорки, Позняки. Эти участки выделялись очередникам городским советом. Причем получить в пользование земельный участок и беспроцентную ссуду для постройки дома от предприятия, на котором работал человек, считалось менее престижным и более хлопотным, чем квартиру в многоэтажном доме.

В период независимости строительство современных частных домов в Киеве началось в первой половине 90-х годов. Однако это были пробные и не всегда удачные решения. Одной из характерных ошибок того времени была тенденция к строительству гигантских домов на маленьких земельных участках. В итоге многие из них оказались недостроенными. И лишь, начиная с 2001 года, когда стоимость столичной земли резко пошла вверх, многие из участков с «незавершенкой» были перекуплены, а сооружения либо снесены, либо реконструированы и доведены «до ума».

Карта цен

Сегодня частный сектор разбросан по всему Киеву. Наиболее респектабельные дома расположены в близких к центру районах столицы, которые отличаются не только выгодным месторасположением, но и развитой инфраструктурой. По-прежнему такими районами являются Печерский, Шевченковский, Подольский, Соломенский и центральная часть Голосеевского.

Наименее перспективные для развития рынка коттеджей являются небольшие массивы частного сектора, расположенные на Борщаговке и в районе Красного Хутора, где, по словам Владимира Столитнего, заместителя директора АН «Альянс Брок», земля больше представляет интерес с точки зрения ее трансформации для коммерческого использования, а также наблюдается специфика приближения районов к оживленным трассам.

Одной из самых престижных территорий индивидуального жилищного строительства был и остается Печерск. Несмотря на то, что многие усадьбы здесь расположены на склонах и достаточно сложны в эксплуатации или освоении, желающих приобрести землю или особняк в этом районе становится все больше. В районе Царского Села свободных под застройку участков практически не осталось, а стоимость усадеб с домами здесь крайне высока, независимо от качества и параметров постройки.

Цифра в $ 2 млн сегодня является нормой, когда речь идет о построенных домах площадью порядка 600 кв. м на маленьких участках в 5-6 соток с готовностью дома к чистовой отделке. Так, современный коттедж площадью 550 кв. м, расположенный по ул. Панфиловцев на участке в 6 соток со всеми коммуникациями стоит $ 1,8 млн.

Особняки на более просторных участках – большая редкость для Печерска, потому они и стоят дороже. К примеру, особняк в 900 кв. м, готовый к проживанию, на участке в 9 соток по той же улице Панфиловцев стоит практически в полтора раза больше – $ 3,3 млн. А вот на улице Редутной помимо шикарных особняков можно увидеть и дома застройки 50-60-х годов, ценность которых – в земле. Современные же коттеджи на этой улице обойдутся в среднем в $ 2,5 млн.

Несколько дешевле оценивается Зверинец и район Ботанического сада им. Гришка – улицы Зверинецкая, Тимирязевская и Мичурина. Стоимость современных коттеджей в этой местности находится в диапазоне $ 1,1 млн – 1,6 млн. Что характерно, здесь до сих пор довольно часто соседствуют роскошные особняки и обветшалые дома советской эпохи, а месторасположение и качество дома могут как добавить нули к стоимости особняка, так и отнять их.

Например, дом по улице Зверинецкой площадью 100 кв. м. на участке в 9 соток можно купить по цене $ 230 тыс., а почти рядом стоящий особняк площадью 435 кв. м на участке в 6 соток выставлен на продажу по цене $ 1,4 млн. Есть и совсем «бюджетные» предложения: на той же улице дом под снос можно приобрести за $ 100 тыс., правда и участок в 5 соток здесь очень неудобен для освоения.

Таким образом, разброс цен в районе обусловлен ландшафтными особенностями, открывающейся панорамой, а также параметрами самого дома и степенью его готовности.

Благодаря удобным формам участков, наличию централизованной канализации и хороших коммуникаций стабильно высок спрос на частный сектор, расположенный на Нивках. Пользуются спросом дома на участках по улицам Эстонской, Баумана, Гончарова и Магистральной. Цены в этом районе тоже не отстают от уровня стоимости усадеб в прицентральных районах.

Например, 3-этажный дом по улице Баумана размером 500 кв. м на участке в 6 соток с коммуникациями, сауной и бассейном стоит $ 1 млн 580 тыс. Дом по той же улице, площадью 350 кв. м обойдется в $ 1,2 млн. И хотя на Нивках частная застройка пестрит старыми участками, район осваивается довольно интенсивно. Особо ценятся улицы, расположенные вблизи станции метро «Нивки» и близко к ул.

Щербакова. Выделяется в ценовой категории ул. Бабушкина, благодаря непосредственной близости к метро, где целую жилую резиденцию размером в 1227 кв. м на участке 16 соток, практически в парке, можно приобрести за $ 2,3 млн.

Частный сектор в таких районах как Александровская Слободка (Батыева Гора), Совки и Ширма характеризуется значительными перепадами рельефа местности. С одной стороны – это добавляет видовых характеристик домам, с другой – осложняет строительство и освоение участков. Несмотря на возрастающую популярность этих территорий, дисбаланс и разнобой в статусе усадеб здесь ощущается наиболее остро.

Благодаря хорошему расположению, удобными выездами к Соломенской и Севастопольской площадям, а также близостью к Протасовому Яру (откуда до центра Киева – рукой подать) пользуется высоким спросом Александровская Слободка.

Наиболее интересные предложения здесь – усадьбы по улицам Клиническая, Университетская, Архитекторская, Монтажников, где цены на современные дома легко преодолевают порог в $ 1 млн. Например, по улице Университетской еврокоттедж площадью 800 кв. м без внутренней отделки на скромном участке в 6 соток продается по цене $ 1,3 млн, а по улице Монтажников дом площадью 400 кв. м на участке в 7 соток обойдется в $ 1,6 млн.

Застройка современными коттеджами Ширмы ведется точечно. Ряд современных коттеджей можно увидеть на ул. Демеевской, где встречаются достойные предложения и на улицах Казачья, Батумская, Пятигорская. Из-за общей убогости застройки здесь куда интереснее рассматривать предложения по земельным участкам, нежели готовые дома.

В Совках – частном секторе, территориально принадлежащим Соломенскому району, элитная застройка ведется активнее, нежели в расположенной напротив Ширме. Но и уровень цен здесь выше, чем у соседей. Так, коттедж площадью 315 кв. м с авторским проектом на территории 10 соток в районе Совских прудов стоит $ 1,6 млн. Можно встретить на Совках и коттеджи в 370 кв. м без отделки на участках по 10 соток, расположенные в небольшом «коттеджном городке» местного пошиба: здесь 1 кв. м обойдется в $ 2 100 плюс стоимость земли.

Одним из развитых районов индивидуальной застройки является Добрый Путь. Для него характерна близость к Голосеевскому парку им. Рыльского, удобное расположение по отношению к Московской площади и проспекту Науки. Отличаются достойными предложениями улицы Цимбалов Яр, Малокитаевская, Добрый путь. Так, по улице Малокитаевской дом площадью 470 кв. м на 10 сотках с панорамным видом стоит $ 1,1 млн, а на улице Добрый путь также можно найти предложения с бюджетом в $ 800 тыс. – по такой цене продается коттедж в 550 кв. м на участке в 10 соток.

Район Куреневки (Подольский переулок, улицы Валковская и Садовского) ценится меньше из-за близко расположенной железной дороги – цены здесь находятся на уровне $ 350 тыс. – 500 тыс. за небольшие дома площадью 160-250 кв. м на участках 6-8 соток. Однако встречаются и предложения, превышающие $ 1 млн.

Ярким примером тому может быть дом по пер. Артезианскому: особняк площадью около 730 кв. м на участке в 19 соток со всеми коммуникациями обойдется почти в $ 1,8 млн. На Сырце (ул. Белицкая, Звездный пер.) ситуация мало чем отличается от Куреневки: цены на дома площадью 200-220 кв. м на участках 6-10 соток колеблются в диапазоне $ 350 тыс. – 450 тыс. в зависимости от качества дома.

К этой же ценовой категории относятся Академгородок, Беличи и Новобеличи. Несмотря на неблизкое расположение по отношению к центру, этот район продолжает активно осваивается любителями индивидуальной застройки. Еще одним плюсом этих ареалов является соседство с лесной зоной, близость к метро и хорошая транспортная развязка.

Переходя на Левый берег, особо можно выделить частный сектор возле массивов Осокорки и Позняки, который сформировался на основе многочисленных дачных кооперативов у Днепра. Проезжая Южный мост, можно убедиться в довольно интенсивном развитии Осокорков. Частная застройка нового типа встречается не реже, чем на Зверинце, но из-за неблизкого расположения к «сердцу» столицы дома там ценятся меньше.

Так, по улице Озерной можно найти весьма «бюджетное» предложение – в $ 300 тыс. за дом в 150 кв. м. В то же время здесь достаточно объектов стоимостью в $ 1 млн. и в несколько раз выше. Такие дома, например, построены по улице Набережной, которая пользуется особой популярностью из-за близкого расположения к Днепру.

Одним из самых дешевых секторов индивидуальной застройки является окраина Голосеевского района – Мышеловка, Пирогово, Теремки, а также Днепровский район, частный сектор Оболонского района и Троещина. Стоимость земли здесь колеблется в районе $ 10 тыс. – 15 тыс. за сотку, а о цивилизованном рынке коттеджей говорить пока не приходится.

Среди перспективных районов специалисты выделяют садовые товарищества на Берковцах, где в результате массовой скупки земли по несколько участков уже построены добротные особняки. Также активно распродаются участки в Быковне, Бортничах и на Русановских Садах, где земля также существенно подорожала. Помимо этого, по мнению специалистов из «Планеты Оболонь», районы, у которых есть будущее для застройки коттеджами, находятся в непосредственной близости к Киеву, вдоль автомагистралей, а также вблизи Днепра, Десны, Киевского моря, рядом с озерами и лесными зонами.

Выбор покупателя

На престижность частной усадьбы в Киеве, прежде всего, влияет месторасположение. Чем ближе к центру находится индивидуальная застройка, тем больше на нее спрос. По словам Юрия Буфиуса, ведущего специалиста отдела загородной недвижимости АН «Благовест», участки в прицентральных районах «нарезаны» по 6-7 соток. Как правило, на таких участках строятся дома по 300-500 кв. м.

В противном случае, более просторный дом займет всю приусадебную территорию. Для Киева большая редкость, когда участок достигает 10 соток или превышает этот размер. Не исключены случаи, когда покупатели договариваются с соседями и покупают по 2, а то и 5 участков. Владельцы таких имений позволяют себе дом в 700-800 кв. м.

При строительстве столичного особняка архитектурный стиль выбирается по вкусу хозяина. Застройщик выбирает проект на свое усмотрение, согласовывает его с Киевсоветом и строит, как правило, то, что нравится ему. Но, несмотря на различия во вкусовых предпочтениях, риэлторы все же выделяют некоторые тенденции стиля. Как прокомментировал Сергей Терехов, АН Key Realty, молодые покупатели выбирают модерн, а более солидные – оформление в классическом стиле.

Сергей Позняк, заместитель директора АН «Каштан 2000», придерживается мнения о популярности hi-tech – стиля с использованием новейших технологий, материалов и оборудования. Несмотря на предпочтения застройщиков, Алексей Котенко утверждает, что на 6 сотках трудно создать архитектурный стиль. К тому же многие современные дома находятся на участках с большим перепадом высот, что сказывается на архитектуре и инженерных решениях.

Для того чтобы городская усадьба была востребована рынком, сам дом должен быть 2-3-уровневым, с качественной отделкой, возможно мансардой, гаражом как минимум на два автомобиля внутри здания или в цокольном этаже. Приветствуется наличие не менее двух спален, гостиной, просторной кухни, нескольких санузлов и веранды, откуда жильцы смогут любоваться панорамой города.

Безоговорочно, должен быть камин и разветвленная система отопления (водяное, электрическое, резервное, дровяное и т. п.), а также наличие всех инженерных служб и коммуникаций. Не лишним хозяева считают разместить на территории дома бассейн, комнату отдыха с бильярдом и карточным столом.

Единицы умудряются разместить на участке теннисный корт (речь идет об участках площадью более 20 соток), сауну, миниатюрный спортзал и даже солярий. О безопасности жильцов заботится охрана, а также встроенные системы наблюдения. На въезде на территорию частной застройки в некоторых районах стоят шлагбаумы, что свидетельствует о нежелании владельцев, видеть на своей территории кого попало.

Не последнюю роль в формировании цен на индивидуальное жилье играет элитное соседство, удобство подъездных путей, привлекательные виды из окон верхнего этажа, наличие парковой зоны, а также близость к водоемам.

Жильцы особняков

Дом, расположенный в частном секторе столицы, определяет статус его владельца. В таких коттеджах живет особая категория людей – днем они ведут активный образ жизни полного сил человека, а вечером предпочитают быстро вернуться в собственное комфортное жилье, где можно отдохнуть от городской суеты. Жизнь в таком доме – не из дешевых, поэтому основной контингент владельцев – достаточно обеспеченные люди. За последнее время изменился и статус покупателя.

Если раньше такие участки приобретали выходцы из партийной номенклатуры, которые в силу разных обстоятельств сохранили свой капитал, либо лица с криминальным прошлым, то сейчас в таких домах живут представители крупного бизнеса, чиновники среднего уровня, звезды эстрады и прочая элита, которая на сегодняшний день тратит деньги с умом.

По словам генерального директора АН «КИАН» Олега Винокурова, это, как правило, успешные люди в возрастной категории 30-45 лет, которые состоялись не только в бизнесе, но и в браке. Минимальный бюджет людей такого уровня должен составлять $ 600 тыс. Для покупателя усадьбы на Печерске он составляет $ 2 млн. – 3 млн.

По словам Алексея Котенко, все киевские дома можно разбить на три категории: дома с минимальными параметрами – полдома площадью 50 кв. м обойдутся покупателю в $ 80 тыс., дом «среднего класса» от 100 до 150 кв. м будет стоить $ 200 тыс. – 300 тыс. Минимальный бюджет дома «высокого класса» площадью более 200 кв. м начинается с $ 500 тыс.

«Современный покупатель повидал мир, – добавляет Алексей Котенко, – его вкусы стали более цивилизованными. Сегодняшний владелец частного дома с готовностью привлекает специалистов в области архитектуры и дизайна, находит самовыражение в стиле коттеджа, его обустроенности».

В последнее время увеличился спрос на VIP-аренду таких домов. Частные дома на длительный срок снимают в основном иностранцы, международные представительства. Украинцы если же и арендуют дома такого типа, то на летний период либо на новогодние праздники. Как отметил Олег Винокуров, аренда таких домов составляет от $ 15 тыс. до $ 25 тыс. в месяц.

Безусловно, частный дом в шумной столице – это для покупателя серьезный компромисс с самим собой. И здесь многое зависит от особенностей каждого конкретного объекта. В то же время хозяин такого дома всегда может создать на своей усадьбе атмосферу автономности и комфорта.