Как повысить стоимость жилья для аренды или продажи

Если вы хотите зарабатывать на недвижимости, то у вас есть два способа – покупать/ продавать жилье или сдавать его в аренду.С осени 2008 года мы наблюдали резкий спад интереса к инвестициям в недвижимости: инвесторы, которые покупали квартиры на начальных стадиях строительства, ушли с рынка из-за перспектив недостроя.

Упали цены на продажу квартир, упала цена и на аренду квартир.

Сейчас рынок снова оживает, и настало хорошее время для инвестиций в недвижимость. Чтобы квадратные метры приносили максимальный доход, их владельцу достаточно придерживаться нескольких несложных правил.

Особенности ремонта квартир разной ценовой категории

Первый совет – выбирайте квартиру в том сегменте недвижимости, в котором привыкли работать или живете. Проще оперировать той недвижимостью, о котой вы имеете четкое представление, как потребитель.

При это помните: каждому классу дома соответствуют определенные параметры ремонта. Неликвидно отделывать мрамором квартиру в панельном доме, - цена такого ремонта никогда не окупится при продаже, как бы вы не хотели увеличить сумму сделки "за счет дорогого ремонта", он будет годами окупаться при сдаче квартиры в аренду.

Гораздо эффективнее купить дешевую "убитую" квартиру, и сделать в ней недорогой, но качественный ремонт. Отделочные материалы должны соответствовать уровню эконом-класса. Для пола это ламинат или недорогая паркетная доска, для стен лучше всего подойдут обои под покраску, недорогая итальянская или испанская плитка, обычная кухня.

Коммуникации и инженерия в домах эконом-класса чаще всего плохие и старые. На это стоит обратить особое внимание, и при продаже квартиры тот факт, что в ней полностью заменены проводка, трубы и батареи будет существенным плюсом. Общая стоимость ремонта класса "эконом" должна укладываться в рамки 50-80 тысяч долларов на 3-х комнатную квартиру.

Соответственно, чем дороже квартира, тем дороже должен быть ремонт. Если квартира находится в дорогом доме, в ней, наоборот, неликвидно делать дешевый ремонт, - будет достаточно трудно продать или сдать в аренду. Хороший ремонт в дорогом доме является конкурентным преимуществом.

Существует понятие "арендный ремонт". Например, стандартная трехкомнатная квартира подразумевает кухню, гостиную и две спальни. Если при планировке сделать гостиную-кухню, а из кухни - третью спальню, такая квартира значительно вырастет в цене по сравнению с аналогичной с двумя спальнями, - из-за увеличения индивидуальных спальных мест. Но в такой квартире крайне желательны два полноценных санузла и гардеробные. По крайней мере, при основной спальне их наличие просто необходимо.

Иногда бывает так, что, сделав дорогой необычный ремонт "для себя", у людей меняются обстоятельства и им нужно переезжать. Владельцам квартиры с эксклюзивным дизайном лучше жилье продать, так как их трудоемкий авторский ремонт быстро "потеряет вид" и будет пользоваться невысоким спросом у потенциальных арендаторов.

Аренда

Существует общее правило, относящееся ко всем сегментам рынка недвижимости: стиль квартиры, предназначенной для сдачи в аренду, должен быть универсальным. Отделочные материалы должны быть качественные, но нейтральные и неэкзотические. Если квартира сильно стилизованна, круг арендаторов сужается. Оптимальнее всего использовать пастельные тона, стиль fusion (смешение стилей).

Удачный вариант для улучшения внешнего вида квартиры - создание "настроения" с помощью деталей и аксессуаров. Они позволят достаточно быстро, в случае необходимости, поменять облик квартиры. Для этой цели отлично подходят люстры и шторы, которые всегда можно поменять, если арендатору они не понравятся.

Обязательный компонент арендной квартиры – полностью укомплектованная кухня и все то, что люди не могут привезти с собой. В дорогих квартирах мебель желательна, но не обязательна, поскольку состоятельные арендаторы, к примеру, иностранцы, часто возят с собой свою мебель. В эконом-классе - наоборот - наличие мебели повышает стоимость аренды.

Продажа

Большим спросом пользуются квартиры "под ключ", и на этом делается неплохой бизнес. Особенно привлекательна разница при покупке на начальной стадии строительства и продаже затем уже готовой квартиры. Размеры этой разницы также зависят от правильно сделанного ремонта.

Если в квартире для аренды не стоит использовать дорогие сорта дерева и дорогую плитку, то, делая ремонт в квартире на продажу на материалы, напротив, нужно обратить внимание: дорогая квартира должна оправдывать свою цену.

Большое внимание уделите планировке - чем она продуманнее, тем выше сумма сделки. Хорошо продаются квартиры, где спальная зона максимально удалена от общественной. Пользуются спросом и квартиры, у которых есть "свой стиль", особенно сейчас, когда на рынке немного действительно интересных в смысле интерьера объектов.

Но при этом излишества, конечно, не нужны - никаких дверей из карельской березы или чего-то подобного. Если речь идет о классах "элит" или "бизнес", то ремонт необходимо делать по проекту. По возможности обратитесь к дизайнеру с хорошими рекомендациями.

Что же касается материалов и деталей, то в элитной квартире двери должны быть стоимостью не менее 2-3 тысяч евро, паркет, к примеру, из палисандра; для бизнес-класса стоимость двери – до 1,5 тысячи евро и дорогая паркетная доска, для эконом-класса – дверь до 500 евро и недорогой пол. В первую очередь покупателю нужно показывать все-таки качество жилья, а не полет фантазии продавца.