Банкиры уходят в недвижимость

Объемы кредитования банками строительных проектов за прошлый год выросли на 25–30%. Финансисты в этом году нашли подходы к строительным компаниям. Они не просто наращивали объемы классического кредитования застройщиков, а все чаще стали входить в долю, инвестируя в возводимые объекты.

На эксперименты решались не только в Киеве. Банкиры активнее, чем когда бы то ни было, увеличивали финансирование глубинки.

Они утверждают, что в прошлом году кредитовали ее энергичнее, чем столичный регион, и в 2007 обещают вложить еще на 10–15% больше, чем в Киев и область

Согласно предварительным расчетам объемы кредитования банками строительных проектов за прошлый год выросли на 25–30%. «По предварительным данным, за 11 месяцев 2006 года размер финансирования застройщиков немного превысил $2,5 млрд.», - отметил начальник казначейства АКБ «Киев» Алексей Козырев.

«В то же время мы наблюдали растущий интерес к проектному финансированию. Этой услугой интересовались как начинающие строительные компании, так и застройщики со стажем», - рассказал начальник управления проектного финансирования Райффайзен Банка Аваль Дмитрий Пащенко.

Причины такого интереса вполне понятны, ведь банкиры брали на себя финансирование проектов с нуля. При этом, правда, заемщику приходилось выполнять множество требований, главное - обладать правом долгосрочной аренды на землю, на которой он затеял стройку (более 20 лет). В залог передавались акции компании, которой принадлежали права на стройплощадку.

В ряде случаев финансисты поступали еще сложнее: при банке создавалась дочерняя компания, которая выступала партнером застройщика и вкладывала в будущую недвижимость, скажем, половину необходимых для строительства средств. В таком случае после возведения дома девелоперу даже не приходилось рассчитываться с банком по займу, как при классическом кредитовании. Финучреждение получало заранее оговоренное количество метров в новом доме.

На протяжении 2006 банкиры усовершенствовали кредитные условия. «Средний срок корпоративного кредитования вырос с пяти до семи лет, немного снизились ставки - на 0,5–1% годовых», - сообщил управляющий Киевским областным филиалом АКБ «Укрсоцбанк» Андрей Онистрат.

Но при этом заемщикам добавилось бумажной работы. «Учитывая значительные объемы финансирования, а также непостоянство и расплывчатость многих законодательных актов, связанных со строительством (особенно после истории с «Элита-Центром»), банки значительно усилили проработку документации, предоставляемой всеми участниками строительства», - отметил Козырев.

Активизацию сотрудничества стройкомпаний с финучреждениями сегодня поясняют не только острой нехваткой оборотных средств у застройщиков, но и постепенным отходом от классической схемы - привлечения денег у будущих покупателей недвижимости.

«В прошлом году застройщики ощутили преимущества комплексного финансирования на ранних стадиях строительства перед привлечением средств от покупателей жилья в начале строительства. Такая работа позволяет существенно повышать доходность», - рассказал начальник управления проектного финансирования банка «Надра» Андрей Дудченко.

К тому же сами банкиры активнее потянулись к застройщикам - угождая им, они получали прямой доступ к клиентам (покупателям квартир, оформлявшим в финучреждениях ипотечные кредиты). Взяв в оборот строительную компанию, банк не упускал шанса и продавал ей максимальный пакет услуг.

«Индивидуальный подход финучреждений к застройщикам проявлялся в комплексе услуг, предоставляемых банками застройщикам. Это помощь при выпуске облигаций, создании компаний по управлению активами и паевых инвестиционных фондов, брокерские услуги, услуги по кредитованию физических лиц», - отметил Дудченко.

По словам банкиров, энергичней всего в 2006 кредитовалось возведение жилых домов (прежде всего это касалось элитного жилья), немного уступало этому направлению финансирование коммерческой недвижимости - в первую очередь средствами ссужали строителей офисных и бизнес-центров. На третьем месте в прошлом году осталось кредитование коттеджного строительства. Больше половины этих займов выделялось на проекты на периферии.

«Уже сегодня суммарный объем возводимой в городах-миллионниках недвижимости превышает столичные показатели. По моим оценкам, на Киев пришлось лишь 40% украинских новостроек, остальное - региональные проекты», - подчеркнул Андрей Онистрат. Активнее всего банкиры кредитовали застройщиков Донецка, Одессы, Харькова, Днепропетровска, Запорожья, Львова и крымского побережья.

Согласно нынешним прогнозам объемы кредитования региональных строек в 2007 году вырастут как минимум на 10–15%. Правда, как периферийным, так и столичным застройщикам придется привыкать к более скрупулезной обработке каждого проекта в финучреждениях и предъявлению новых требований. «Банки снова ужесточат требования к документам и технико-экономическим расчетам, представляемым заемщиками», — уверен Козырев.

Финансисты полагают, что в этом году они серьезно увеличат объемы кредитования коммерческой недвижимости и нарастят вложения в коттеджное строительство. «При стабильной экономической ситуации в стране прирост финансирования может достичь 40%, и даже несмотря на это, не будет удовлетворен существующий спрос.

При замедлении активности бизнеса в Украине, политической нестабильности и высоком уровне инфляции объем вложений банков навряд ли превысит 25%», - резюмировал Алексей Козырев.