Финансисты почувствовали вкус строительной профессии и обещают еще жестче взять застройщиков в оборот.

Финансисты в этом году нашли подходы к строительным компаниям. Они не просто наращивали объемы классического кредитования застройщиков, а все чаще стали входить в долю, инвестируя в возводимые объекты. На эксперименты решались не только в Киеве, банкиры активнее, чем когда бы то ни было, увеличивали финансирование глубинки.

Они утверждают, что в прошлом году кредитовали ее энергичнее, чем столичный регион, и в 2007 г. обещают вложить еще на 10–15% больше, чем в Киев и область.

Банки входят в долю 

Согласно предварительным расчетам объемы кредитования банками строительных проектов за прошлый год выросли на 25–30%. «По предварительным данным, за 11 месяцев 2006 г. размер финансирования застройщиков немного превысил $2,5 млрд», — отметил в разговоре «ДС» начальник казначейства АКБ «Киев» Алексей Козырев.

Львиная доля средств выделялась посредством классического кредитования строителей, имевших проектную документацию, ликвидные залоги (преимущественно уже возведенную недвижимость) и собственные вложения в проект. «В то же время мы наблюдали растущий интерес к проектному финансированию.

Этой услугой интересовались как начинающие строительные компании, так и застройщики со стажем», — рассказал «ДС» начальник управления проектного финансирования Райффайзен Банка Аваль Дмитрий Пащенко.

Причины такого интереса вполне понятны, ведь банкиры брали на себя финансирование проектов с нуля. При этом, правда, заемщику приходилось выполнять множество требований, главное — обладать правом долгосрочной аренды на землю, на которой он затеял стройку (более 20 лет).

В залог передавались акции компании, которой принадлежали права на стройплощадку. В ряде случаев финансисты поступали еще сложнее: при банке создавалась дочерняя компания, которая выступала партнером застройщика и вкладывала в будущую недвижимость, скажем, половину необходимых для строительства средств.

В таком случае после возведения дома девелоперу даже не приходилось рассчитываться с банком по займу, как при классическом кредитовании. Финучреждение получало заранее оговоренное количество метров в новом доме.

На протяжении 2006 г. банкиры усовершенствовали кредитные условия. «Средний срок корпоративного кредитования вырос с пяти до семи лет, немного снизились ставки — на 0,5–1% годовых», — сообщил «ДС» управляющий Киевским областным филиалом АКБ «Укрсоцбанк» Андрей Онистрат.

Но при этом заемщикам добавилось бумажной работы. «Учитывая значительные объемы финансирования, а также непостоянство и расплывчатость многих законодательных актов, связанных со строительством (особенно после истории с «Элита-Центром»), банки значительно усилили проработку документации, предоставляемой всеми участниками строительства», — отметил г-н Козырев.

Активизацию сотрудничества стройкомпаний с финучреждениями сегодня поясняют не только острой нехваткой оборотных средств у застройщиков, но и постепенным отходом от классической схемы — привлечения денег у будущих покупателей недвижимости.

«В прошлом году застройщики ощутили преимущества комплексного финансирования на ранних стадиях строительства перед привлечением средств от покупателей жилья в начале строительства. Такая работа позволяет существенно повышать доходность (на протяжении возведения дома его стоимость в 2006 г. увеличивалась на 50–100%. — «ДС»)», — рассказал начальник управления проектного финансирования банка «Надра» Андрей Дудченко.

К тому же сами банкиры активнее потянулись к застройщикам — угождая им, они получали прямой доступ к клиентам (покупателям квартир, оформлявшим в финучреждениях ипотечные кредиты). Взяв в оборот строительную компанию, банк не упускал шанса и продавал ей максимальный пакет услуг.

«Индивидуальный подход финучреждений к застройщикам проявлялся в комплексе услуг, предоставляемых банками застройщикам. Это помощь при выпуске облигаций, создании компаний по управлению активами и паевых инвестиционных фондов, брокерские услуги, услуги по кредитованию физических лиц», — отметил г-н Дудченко.

Кредиторы станут требовательней

По словам банкиров, энергичней всего в 2006 г. кредитовалось возведение жилых домов (прежде всего это касалось элитного жилья), немного уступало этому направлению финансирование коммерческой недвижимости — в первую очередь средствами ссужали строителей офисных и бизнес-центров. На третьем месте в прошлом году осталось кредитование коттеджного строительства. Больше половины этих займов выделялось на проекты на периферии.

«Уже сегодня суммарный объем возводимой в городах-миллионниках недвижимости превышает столичные показатели. По моим оценкам, на Киев пришлось лишь 40% украинских новостроек, остальное — региональные проекты», — подчеркнул в разговоре с «ДС» Андрей Онистрат. Активнее всего банкиры кредитовали застройщиков Донецка, Одессы, Харькова, Днепропетровска, Запорожья, Львова и крымского побережья.

Согласно нынешним прогнозам объемы кредитования региональных строек в 2007 г. вырастут как минимум на 10–15%. Правда, как периферийным, так и столичным застройщикам придется привыкать к более скрупулезной обработке каждого проекта в финучреждениях и предъявлению новых требований. «Банки снова ужесточат требования к документам и технико-экономическим расчетам, представляемым заемщиками», — уверен г-н Козырев.

Финансисты полагают, что в этом году они серьезно увеличат объемы кредитования коммерческой недвижимости и нарастят вложения в коттеджное строительство. «При стабильной экономической ситуации в стране прирост финансирования может достичь 40%, и даже несмотря на это, не будет удовлетворен существующий спрос.

При замедлении активности бизнеса в Украине, политической нестабильности и высоком уровне инфляции объем вложений банков навряд ли превысит 25%», — резюмировал Алексей Козырев.