Обзор сферы промышленной недвижимости

Прошлый, 2008 год, стал знаковым в развитии экономики нашей страны: потребительский бум, рост строительства коммерческой и жилой недвижимости достигли своего максимума летом, а затем началось постоянное и серьезное падение вследствие глобального кризиса.

Упали объемы промышленного производства, а вместе с ними – и спрос на индустриальные площадки.

Однако продолжающийся и ныне кризис может стать наукой: теперь ясно, что страна не может полноценно жить и развиваться при активном созидании лишь торгово-развлекательной отрасли. Необходимо масштабное созидание, развитие различных отраслей промышленности, создание отечественных товаров, развитие внутреннего потребительского рынка.

Как отмечает Юрий Тимошенко, начальник департамента маркетинга компании «Металлист-СМК», инвестиции в промышленность выгодны для государства, поскольку создают «продукт потребления» здесь, и по цепочке вызывают развитие других отраслей экономики. Так что у промышленной недвижимости в перспективе есть хорошее будущее.

Состояние рынка и примерные оценки

К промышленным объектам относятся склады, цеха, заводы, фабрики, административные комплексы, индустриальные парки, технопарки и т. д. Определить точно объемы рынка промышленной или индустриальной, недвижимости сложно: зачастую под производство используются существующие или перепрофилированные объекты, в то же время в последние годы строились смешанные, так называемые индустриально-логистические комплексы. Наконец, и складская недвижимость часто в статистике отражается как составная часть индустриальной.

Все существующие промышленные объекты страны можно разделить на несколько групп:

• новые современные предприятия, построенные с «нуля» или на месте бывших производств;
• предприятия советской и дореволюционной эпохи, функционирующие до сих пор;
• предприятия советской и дореволюционной эпохи, обанкротившиеся или находящиеся на грани банкротства, производство на которых остановлено, или объемы его очень малы. Такие помещения часто сдаются под торговые, офисные или складские нужды.

При этом новое промышленное строительство чаще всего осуществляется по быстромонтируемой технологии – такой же, как и в сфере коммерческой недвижимости. Как показывает мировая практика, строительство объектов индустриального назначения идет следом за насыщением рынка коммерческой недвижимости, и в общем объеме нового строительства занимает порядка 20%. Таким образом, учитывая статистику ввода объектов по технологии БМЗ в 2008 году, можно примерно оценить объем нового промышленного строительства в 350-400 тыс. м2.

Строили новые производственные комплексы такие гиганты отечественной индустрии, как автомобильные концерны «Автозаз» и «Богдан», пищевые «Roshen», «Хортица», «Торчин продукт» и др. Однако последние месяцы 2009 г. не ознаменовались вводом в эксплуатацию каких либо новых объектов промышленной недвижимости, а в конце 2008 г. вводились считанные объекты, к примеру, завод по производству стеклотары в Мерефе Харьковской области, дробильно-сортировочный завод по производству щебня и бутового камня в Крыму и некоторые другие.

Среди заявленных к строительству объектов, по данным компании FIM Consulting Plus: IIG-Аладдин Групп Индустриальный Парк Киев III в Броварском районе, Индустриальный парк Greengate на Бориспольском направлении и некоторые другие. Будут ли все заявленные проекты реализованы, пока непонятно. Скажем, ввод в эксплуатацию завода по производству изделий из минеральной ваты «Термолайф», который планировался на конец 2008 г., пока перенесен на неопределенный срок. Из-за отсутствия финансирования, потери ликвидности промышленного рынка, сокращения экспорта и снижения потребления товаров на внутреннем рынке уже заморожено немало проектов.

Строительство промышленной недвижимости в последние годы ведется в основном в районных центрах, в небольших городах и поселках районов: там, где стоимость покупки или аренды земли значительно ниже, чем в областных центрах и пригородах, а достаточное количество рабочих рук имеется. Конечно, учитываются при выборе места такие факторы, как близость к ресурсам и к потребителям, удобная и развитая транспортная и инженерная инфраструктура.

Инвесторы, желающие развивать производства, очень часто приобретают существующие склады, имущественные комплексы и заводы, причем заводские помещения в большинстве случаев перепрофилируются. Традиционно пользуются спросом расположенные в крупных и средних городах бывшие объекты ВПК, так как они хорошо обеспечены коммуникациями.

Приобретать готовые объекты инвестора подталкивает и то, что иначе можно опоздать с выводом своей продукции на рынок. Ведь новое строительство предусматривает долгий период выделения земли, оформления проекта, а затем непосредственно строительства, и весь этот период сопровождается постоянными коррупционными сборами. Потому довольно часты случаи, когда девелоперы начинают строительство объектов до сбора всех согласований, продолжая делать это по ходу работ. Однако это все же является нарушением, и в свою очередь требует «мздоимства», которое оправдывается для инвестора более быстрым вводом объекта в эксплуатацию.

Промышленное наследие советских времен

Как бы то ни было, о масштабном строительстве производственных комплексов говорить не приходится, и не в последнюю очередь из-за наличия огромных площадей промышленных зданий советской постройки. Востребованность таких объектов на рынке, по словам Елены Логвиновой, аналитика Группы компаний «Проконсул», определяется, главным образом, привлекательностью отрасли, к которой он принадлежит или может принадлежать в результате перепрофилирования.

Состояние таких зданий порой идеальное, а ремонт требует минимальных затрат по сравнению с реализацией нового проекта. Это особенно актуально сейчас, в период кредитного дефицита, тем более, что постсоветские объекты имеют уже все необходимые инженерные коммуникации и подъездные пути, которые нужно лишь адаптировать к современным требованиям. Нет надобности и в согласовании строительства.

Отметим, что просторные и светлые заводские цеха бывших крупных предприятий пригодны к перепрофилированию как для новых производственных целей, так и для создания торговых залов, организации офисного пространства «open space». Последнее, кстати, особенно актуально: старые производственные помещения порой лучше старых административных зданий, с традиционной кабинетно-коридорной системой.

Новое промышленное строительство

Промышленные здания подвергаются постоянным высоким нагрузкам по сравнению с жилыми, офисными и торговыми, следовательно, они должны обеспечивать надежное и безопасное производство и хорошо справляться с эксплуатационными нагрузками. Потому советские промышленные объекты построены, как правило, с применением железобетонных или металлических конструкций.

А вот современное строительство характеризуется тенденцией к максимальному снижению массы конструкций, уменьшению материалоемкости и стоимости строительно-монтажных работ. В связи с этим применяется высокопрочный бетон и бетон на легких заполнителях, металлоконструкции из особо прочных сортов стали, алюминиевых сплавов, тонкостенные прокатные и гнутые профили.

Для строительства, говорит Оксана Яковлева, директор Департамента АКП компании IBT, все чаще используются быстромонтируемые конструкции. Новые промышленные здания независимо от их этажности, как правило, являются зданиями каркасного типа с железобетонным, стальным или смешанным несущим каркасом. Для стен используются сэндвич-панели или профнастил, но возможно и использование навесного вентилируемого фасада с облицовкой стальными кассетами или алюминиевым композитным материалом.

Для покрытия применяется чаще всего мягкая кровля, благодаря простоте монтажа и возможности покрытия при уклоне кровли меньше 5-7 град. Практически все новые промышленные здания оборудуются зенитными фонарями (или кровельными окнами), применение которых позволяет использовать дневной свет в качестве основного источника освещения в дневное время суток, что дает значительную экономию электроэнергии. Кроме того, эти окна несут противопожарную функцию, поскольку могут использоваться для дымоудаления.

Сооружения, построенные по технологии БМЗ, можно назвать объектами более «временными» по сравнению с зданиями монолитного или железобетонного происхождения. Однако сроки реализации и стоимость возведения объектов по данной технологии значительно ниже, что позволяет в кратчайшие сроки запустить производственные мощности и сократить период окупаемости инвестиций. При этом срок эксплуатации таких объектов составляет до 50-60 лет, чего вполне достаточно для полноценного прохождения всего «жизненного цикла» товара, производства в целом.

Вынос промышленности за город и создание технопарков

Разговоры о необходимости выноса промышленных объектов за пределы жилой застройки городов ведутся все последние годы. Так, в Киеве существует сразу несколько проектов по созданию жилых и коммерческих районов на Рыбальском острове, Нижней Теличке – взамен существующей там сейчас промышленной застройки советских времен. Однако такой вынос – дорогостоящий и долгосрочный процесс, и в условиях кризиса вряд ли осуществимый. Ведь немалое количество предприятий сократили производство, а некоторые даже закрылись, сдавая помещения в аренду под офисы и склады.

И все же за качественным разделением жилых и промышленных территорий и созданием специализированных промышленных зон – будущее. Такие зоны еще называют индустриальными парками (или технопарками), каждый из которых согласно определению UNIDO (организации ООН по промышленному развитию), представляет собой участок земли, развитый и разделенный на сегменты в соответствии со всеобъемлющим планом, с сооружениями или без, с общей инфраструктурой, и предназначенный для использования группой промышленников. В мире сейчас насчитывается более 20 тыс. индустриальных парков и количество их растет. Все они располагаются неподалеку от крупных городов и транспортных магистралей, и руководятся специальной управляющей компанией.

Есть перспективны для создания технопарков в Украине – в пригородах Киева, Харькова, Днепропетровска, Львова, Одессы, в Винницкой области, Крыму и в ряде других мест. И хотя в целом, индустриальные парки как формат недвижимости, еще не представлены на украинском рынке, ряд проектов уже находятся в стадии реализации: технопарк «Рогань» в Харьковской области, Киевский индустриальный парк под Броварами, индустриальный парк в Сумах, технопарк в Беляевском районе Одесской области. Уже работают небольшие парки – индустриальные площадки, где размещается 2-4 промышленных предприятия, экономя на комплексном подводе инженерных коммуникаций.

Для развития строительства в этой сфере 10 июня парламентом был принят в первом чтении законопроект «Об индустриальных (промышленных ) парках», который определяет основные правовые принципы их создания и функционирования, условия государственной поддержки. При условии окончательного принятия и нормального выполнения такой закон может способствовать активизации девелоперской деятельности, хотя, конечно, до тех пор, пока промышленный сектор не выйдет снова на должный уровень, вряд ли стоит ожидать всплеска активности.

Возможно, с выходом Украины из кризиса, получит развитие и такой формат, развитой в Европе, как ленд-девелопмент. В этом варианте выделяются земельные участки, к которым подводятся все коммуникации, и в таком виде они предлагаются в аренду или продажу. Строительство ведется уже владельцами участков по собственным проектам. Кроме того, в Англии к реализации предлагают почти готовый индустриальный парк с возможностью достройки в течение 2-4 месяцев и готовыми коммуникациями, а после заключения договора производится достройка здания с учетом нужд клиента.

Будущее и перспективы

Строительство новых объектов промышленности, по мнению Юлии Ляшенко, заместителя генерального директора FIM Consulting Plus, в ближайшее время маловероятно. Сейчас на рынке есть довольно большое количество предложений о сдаче в аренду производственных, административных и складских помещений на территории различных заводов, и небольшие производственники смогут арендовать эту площадь по сравнительно низким арендным ставкам. Крупные же компании вряд ли будут спешить расширять свои мощности в период кризиса, когда происходит сокращение спроса на внутреннем рынке.

Для зарубежных инвесторов также наиболее привлекателен пока еще лишь сектор коммерческой недвижимости, и в промышленные сферы они готовы входить только на условии покупки доли в успешном бизнесе. Максимум, что будет строиться – единичные крупные объекты для развитых компаний, чья продукция по-прежнему пользуется спросом, а также небольшие объекты, которые всегда могут быть на плаву, например швейные и столярные цеха, цеха по изготовлению мебели, хлебопекарни и т. п.

Начала строительства крупных промышленных объектов и полноценного развития индустриальных зон девелоперы с осторожной надеждой ожидают не ранее следующего 2010 года. Тогда, как ожидается, что мировой кризис наконец пойдет на попятную, а падение спроса и производства в мире сменится тенденцией роста.

Есть и три внутренних побудительных мотива: модернизация газотранспортной системы (ГТС) и транспортной инфраструктуры в целом, а также подготовка страны к Евро-2012. Есть надежда, что модернизируя газотранспортную систему, государство сможет стимулировать развитие и отечественных производителей. Тем более, что привлечение их к модернизации позволит получить дополнительное пополнение бюджета и новые рабочие места.

Строительство дорог в условиях кризиса также поможет оживить экономику, а заодно может помочь в решении проблемы безработицы. Если рассматривать транспортную инфраструктуру в целом, то вся она, с одной стороны, нуждается в модернизации, а с другой, – вызывает интерес инвесторов: это и основные автомагистрали, и речные и морские порты, и аэропорты, и железнодорожная сфера.

Транспортное строительство позволит стране стать более инвестиционно привлекательной, и оживит сразу несколько отраслей промышленности. Наконец, к 2012 г., до которого остается все меньше времени, Украине следует построить немало новых и реконструировать старые гостиницы, спортивные объекты, заведения общественного питания и др.

Все это по цепочке сможет вызвать серьезное развитие промышленности, а с ним – и промышленного строительства. Остается лишь надеяться, что власть предержащие смогут, несмотря на противоречия, использовать возможности для страны.

Пока же позитивным моментом, дающим уже сейчас основание для оптимизма, можно назвать повышение рейтинга инвестиционной привлекательности Украины согласно отчету Европейской бизнес-ассоциации, что означает возможность оживления инвестиционной деятельности.