Виктор Коваленко: "На рынке коттеджной недвижимости выживут сильные"

Каждый год с приходом весны активизируется рынок загородной недвижимости. И последние годы вокруг больших городов наблюдался рост коттеджных городков на любой вкус - многие строительные компании развивали свой бизнес в этом направлении, строя коттеджи разных классов: от эконом до элит.

А как поменялась ситуация в 2009 году в связи с экономическим кризисом, охватившим все сегменты недвижимости? Об этом "Строительной деятельности" рассказал директор компании "Реалэкспо" Виктор Иванович Коваленко.

- Виктор Иванович, сколько в Киевском регионе коттеджных городков и как отразился на их строительстве и продажах финансовый кризис?

Виктор Коваленко: Сегодня рынок коттеджной недвижимости в Украине находится практически в таком же положении, как и другие сегменты недвижимости. Статистика свидетельствует, что во многих коттеджных городках строительство заморожено. Следует также учесть, что до 2009 года рынок коттеджной недвижимости находился в стадии активного развития, и большой процент городков кризис застал на стадии проектирования.

По состоянию на март 2009 года в Киевском регионе насчитывается 222 коттеджных городка. Из них около 50% строящихся, 20% уже построены и сданы в эксплуатацию, остальные находятся на стадии проекта.

Кратко охарактеризуем коттеджные городки по районам, прилегающим к Киеву. Наибольшее количество поселков находится в Обуховском районе - 53 городка. На втором месте - Киево-Святошинский район с 51 городком и на третьем месте по общему количеству коттеджных городков занимает Макаровский район - 30 городков.

Сейчас актуальной является информация о состоянии строительства в заявленных коттеджных городках и по цене продажи коттеджей, ведь она за последнее время значительно поменялась. Охарактеризую ситуацию по районам.

В городе Киеве имеется 17 городков, 35% из них - строящиеся и 50% - уже готовые. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в этих городках - 2867 долларов. Для сравнения: стоимость покупки в 2006 году была 5000 долларов за кв. м. В Киеве появился коттеджный городок, ориентированный на эконом-класс - это проект "Деснянский", цена за квадратный метр стартует с 1000 долларов, площадь домов - от 100 м и больше, что приемлемо для среднего класса.

В Барышевском районе в 2008 году был заявлен проект строительства городка, стоимость - от 700 долларов за кв. м, но строительство там пока не ведется.

По состоянию на март 2009 года в Бориспольском районе находятся 22 коттеджных городка, из них 2 построено, остальные - проекты и строящиеся городки, а в 5 из них на данный момент строительство заморожено.

Ни одного полноценно строящегося коттеджного городка сейчас нет в Бородянском районе, хотя заявлено здесь 8 городков, 75% из них находятся на стадии проекта, а цена колеблется от 800 до 1000 долларов за кв. м.

В Броварском районе заявлен 21 городок, из них 10 проектируются. Из 6 строящихся городков в 5 строительство полноценно не ведется. Стоимость кв. м варьируется от 700 до 1500 долларов.

В Васильковском районе по состоянию на 1 марта 2009 года насчитывалось 18 городков, из них 15 - строящиеся, построенные или проектируемые, 47% из них уже построены. Цена кв. м стартует с 800 долларов - это городок "Озерный хуторок", и доходит до 2800 долларов - в городке элит-класса "Маєток. Скарбниця Європи". И хотя цены в этом городке равняются с ценами Обуховского района, первая очередь уже сдана, продажи идут довольно активно. Это говорит о грамотной концепции городка и о своевременном вводе в эксплуатацию первого городка.

В 7 городках Вышгородского района строительство приостановлено. Всего в этом районе заявлено 17 городков, и 50% из них находятся на стадии строительства.

Киево-Святошинский район лидирует по количеству проектируемых городков - таких здесь 13 из общего количества в 51 городок, а также первенство этому району принадлежит по количеству готовых таунхаусов - их здесь 11. В настоящее время остановлено строительство в 6 городках. В этом районе появился первый городок с рекордно низкой стоимостью в 300 долларов за кв. м - это городок "Азур" в с. Мироцкое. И, несмотря на то, что есть только фундамент, уже ведутся активные продажи.

Макаровский район находится на третьем месте по общему количеству коттеджных городков, но вышел в лидирующие позиции недавно - с лета прошлого года. Причина этому - стоимость земли, которая здесь дешевле и многие застройщики переориентировались на строительство в этом районе. Поэтому здесь большое количество строящихся и проектируемых городков - 13 и 12 соответственно. А вот по количеству замороженных объектов этот район лидирует - здесь 9 таких городков. Стоимость варьируется от 800 до 1500 долларов за кв. м.

Наибольшее количество городков элит-класса находится в Обуховском районе. Из 53 городков, находящихся в этом районе, 19 уже построены и в 7 строительство приостановлено. Стоимость коттеджа в этом районе варьируется от 800 ("Лесное озеро") до 5000 долларов (Big House).

В Фастовском районе планировалось строительство городка "Лазурный берег", но строительство не началось и уже не начнется: строительная компания заявила об изменении концепции проекта.

- Существует ли общепринятая классификация коттеджных городков?

В. К.: Попытки классификации коттеджной недвижимости были предприняты Ассоциацией специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины - презентовали ее в рамках проводимой нами выставки "Загородная недвижимость-2008". Но эта классификация достаточно сложная, и на практике ею не пользуются.

Существует несколько применяемых классификаций, одна из них делит рынок коттеджных городков на три класса: эконом, бизнес и элит. Для определения класса применяются такие параметры как месторасположение, площадь коттеджа, стоимость, расстояние от города.

Также существует классификация коттеджных поселков на 5 категорий:

• элитная (площадь дома - 600-1500 кв. м, который расположен на участке 0,25-1 га);
• бизнес-категория (площадь дома - 350-600 кв. м, участок земли - 0,15-0,7 га);
• эконом-категория (площадь дома - 200-350 кв. м, может находиться в 30-километровой зоне от Киева);
• таунхаусы (несколько сблокированных коттеджей с площадью каждого в 100-200 кв. м);
• бюджет-класс (дома площадью 80-200 кв. м на участках земли 0,12-0,18 га).

Но еще раз повторюсь, - это условные классификации. Пока законодательством не будет узаконено такое понятие, как "коттеджный городок", то и классификации коттеджных поселков будут неофициальными.

- Какие характеристики домов в коттеджных городках являются основополагающими для покупателей?

В. К.: Естественно, что финансовый кризис повлиял и на "вкусы" покупателей. В последнее время их интересуют домики площадью 100-150 кв. м, и большинство интересуются возможностью кредитования, так как заплатить сразу всю сумму нет возможности. Действительно, упавшая цена коттеджей очень привлекательна, поэтому многие заинтересованы в их покупке именно сейчас.

Важным для покупателя является наличие подведенных в дом коммуникаций (газ, электричество, централизованное водоснабжение, отопление). Ведь часто проектом предусмотрено подведение коммуникаций к участку, а подведение в дом осуществляет сам покупатель. Подведение коммуникаций - процедура дорогостоящая, поэтому в последнее время покупатели интересуются этим еще на этапе рассмотрения проекта.

Также немаловажным условием для покупателей является предусмотренная проектом коттеджного городка инфраструктура. И чем дальше городок находится от Киева, тем более широкий спектр услуг должен предоставляться жильцам городка. Так, особенно важно наличие детских садиков, школ.

Наличие инфраструктуры зависит от класса городка: чем выше класс, тем более разнообразна инфраструктура. Есть небольшие городки, в которых своей инфраструктуры практически нет - жильцы пользуются заведениями ближайшего населенного пункта.

Покупатели, рассчитывающие потратить достаточно большую сумму денег, обращают особое внимание на окружающую территорию и размер участка. Например, одинаковые по проекту домики, находящиеся в одном городке, но расположенные на разного уровня участках, имеют очень существенную разницу в цене: дом, расположенный возле речки, имеет большую стоимость, чем дом внутри жилого массива.

- Популярен ли сейчас рынок зарубежной недвижимости?

В. К.: По сравнению с прошлым годом, спрос на зарубежную недвижимость упал. Это связано с кризисом на рынке недвижимости, который проявился не только в Украине, но и в других странах. Об этом свидетельствует и выставка зарубежной недвижимости, которая недавно прошла в Киеве.

Я думаю, падение спроса связано еще и с тем, что стоимость недвижимости в Украине резко упала, она теперь может конкурировать по цене с зарубежной недвижимостью. Ведь раньше стоимость жилья, например, в Болгарии, серьезно отличалась от стоимости такой же жилой недвижимости в Киеве. А в этом году с падением цен на украинскую недвижимость стало выгоднее покупать жилье здесь.

Украинская недвижимость привлекательна и для иностранцев. В настоящее время инвесторы ждут ценового дна, которое уже наступило в некоторых сегментах недвижимости. Но иностранцы не только инвестируют в строительство в Украине, нередки случаи покупки иностранцами готовой недвижимости. Например, иностранным фирмам, работающим в Украине, выгоднее купить жилье, чем арендовать его. Известны случаи покупки иностранцами жилой недвижимости целыми этажами.

Также иностранцы покупают недвижимость в южных районах Украины - в Крыму, Одессе. Цены в Крыму сравнялись с Киевскими, в Одессе они немного ниже. Но сейчас, как я и говорил, таких покупок практически нет, потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию.

- Какой из сегментов рынка недвижимости на сегодня Вы считаете наиболее перспективным?

В. К.: Наиболее перспективным я считаю рынок коммерческой недвижимости, поскольку в нем заинтересованы и украинские, и зарубежные инвесторы. В этот сегмент вкладывается немало средств, и инвесторы стараются найти деньги любыми путями, чтобы завершить начатые проекты. Конечно, спрос на коммерческую недвижимость поубавился, в особенности на офисные центры, склады. Немного меньше это коснулось торговой недвижимости.

Рынок жилой недвижимости сейчас не рассматривается, потому что спрос на него серьезно снизился.

Интересным является рынок загородной недвижимости, потому что в ценовых рамках он почти достиг дна. Сейчас продолжаются продажи в тех городках, которые придерживаются заранее заявленной концепции строительства, сроков ввода в эксплуатацию. Ведь покупатели обращают внимание на то, ведется ли активное строительство и вовремя ли сдаются в эксплуатацию дома.

- Какие земельные проблемы чаще всего возникают у застройщиков коттеджных городков?

В. К.: Очень болезненными для коттеджных городков являются земельные вопросы. Для строительства коттеджного городка необходима большая площадь земли. И часто земля отводится не совсем законными способами, или городок строится на земле несоответствующего целевого назначения. Проблема в том, что законодательство не содержит понятия "коттеджный городок" и отсюда возникает ряд земельных проблем.

Инвестору нужно очень серьезно подходить к строительству на этапе отвода земли, предварительной подготовки проекта. Ведь покупатели - люди достаточно состоятельные, имеющие возможность и желание проверить законность отвода земли и согласования проекта. Часто причиной отказа от покупки выбранного дома является непрозрачность получения прав на землю, законности строительства. В сложившейся ситуации на рынке коттеджной недвижимости выживут сильные и те, у кого все согласовательные процедуры проходят законно и правильно.

- Будет ли развиваться рынок коттеджных городков эконом-класса?

В. К.: Конечно, будет. Есть много городков, особенно в Обуховском районе, где площадь дома начинается с 280 кв. м и заканчивается 1000 кв. м Но сегодня вряд ли найдется много покупателей на такую недвижимость. Наблюдается тенденция заинтересованности застройщиков в строительстве домов эконом-класса.

Возможно, в будущем будут пересматриваться проекты, находящиеся на стадии разработки концепции, в сторону уменьшения площади домов, переориентируясь на эконом-класс. Тем более, в последнее время активно обсуждается проблема дороговизны обслуживания частного дома. И чем больше площадь дома, тем больше затраты на его обслуживание. Наименьшая площадь коттеджей сейчас составляет 98 м (коттеджный городок "Иванково", Броварской район).

Также популярными становятся таунхаусы, много их начало строиться в 2008 году. Дома такого типа являются альтернативой городскому жилью.

Обращаясь к застройщикам, прошу вас, не нужно прятаться, боясь кризиса, а продолжать рекламироваться, принимать участие в выставках, мероприятиях, то есть не исчезать из вида. С приходом весны увеличивается количество желающих приобрести коттедж в построенном городке.

Наблюдается тенденция к покупке уже построенных, сданных в эксплуатацию коттеджей, а не проектируемых и строящихся. И продавцы также идут навстречу покупателям, снижая цену. Хотя есть, конечно, городки, которые держат высокую цену. Но сейчас рынок коттеджного строительства настолько развился, что у клиента появился выбор вариантов жилья по цене и по качеству. Ведь почти в каждом районе вокруг Киева есть по десятку городков, и покупатели выбирают тот, в котором им подходит цена, а также законность постройки не вызывает сомнений.