Когда в Украине построят первый небоскреб

Пока инвесторы решают судьбу офисного небоскреба класса А, рынок прирастает менее фешенебельными объектами.

Рекорд по высотному строительству в столичном сегменте бизнес-центров, похоже, в ближайшее время так и не будет побит. Новый БЦ класса А Sky Towers будет достроен только в течение двух лет, сообщили в "Агентстве офисного строительства".

Sky Towers должен был стать первым зданием в Украине, преодолевшим психологическую отметку высоты в 200 метров: его обещали дотянуть до 214м. Однако в прошлом году строительство бизнес-центра замерло на уровне 27 этажа (по проекту их предусмотрено 47). Тогда застройщиком было принято решение сконцентрироваться на остеклении и инженерных работах.

Sky Towers точно еще "подрастет", пообещал директор девелоперской компании "Агентство офисного строительства" Александр Демин. "Фундамент здания сделан из расчета высоты в 47 этажей, а это — одна из самых дорогих составляющих проекта. Сейчас обсуждается, сколько еще этажей будет достраиваться, но как минимум три технических — это необходимость", — пояснил Демин, добавив, что в ближайшие два месяца этот вопрос прояснится.

Относительно сроков ввода в эксплуатацию он уточнил, что вероятнее всего, здание будет достроено до конца 2017 г.

Офисный бум закончился

Таким образом, в этом году рынок офисной недвижимости не получит новых объектов класса А. Предложение будет увеличиваться только за счет новых БЦ класса В. Впрочем, отмечают эксперты, это может даже пойти рынку на пользу, в частности, снизить долю пустующих площадей и стабилизировать арендные ставки.

По данным JLL, в четвертом квартале 2015г доля свободных площадей в бизнес-центрах Киева снизилась на 2,7% (в целом за год — на 3,7) и достигла 24,2%. В бизнес-центрах класса А сейчас пустует 35,6% площадей, класса В — 20,9%.

Эксперты поясняют уменьшение доли вакантных площадей, прежде всего, рекордно низким вводом новых объектов. По данным Украинской торговой гильдии (UTG), по итогам 2015 года в Киеве было введено в эксплуатацию лишь десять офисных центров общей арендуемой площадью 74,5 тыс.кв.м, что на четверть меньше, чем в 2014-м.

Общий объем предложения достиг 1,66 млн.кв.м. Были запущены, в частности, бизнес-центр класса А на ул. Горького, 46 (8 тыс.кв.м), и девять — класса В: на пр. Голосеевском, Верхнем Валу, 10, пер. Лабораторном, пр. Краснозвездный, ул. Дорогожицкой, Нововокзальной, Панаса Мирного, Жилянской и новый корпус Forum West Side. При этом в 2016-м, согласно прогнозам JLL, объем новых офисных площадей будет еще скромнее, и составит чуть больше 30 тыс. кв. м.

Ставки падают

Заполняются новые БЦ с трудом, поясняет эксперт рынка недвижимости Валентин Ленченко. "На них приходятся единичные сделки, в некоторых вообще заполнен всего один этаж. Рынок сейчас очень конкурентный, в борьбе за арендатора владельцы БЦ готовы снижать ставки и скидки весьма серьезные. К примеру, в конце года были подписанные договора на аренду в объекте класса А со ставкой на уровне $10 за квадрат", — сообщил он.

Руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Виктор Оборский сообщил, что за год арендные ставки просели на 14%. В классе А сейчас диапазон заявляемых арендных ставок $17-29/кв.м/месяц, В — $7-20/кв.м/месяц.

"Арендодатели идут на различные уступки: предлагают помещения уже с отделкой или компенсацию ремонтных работ, арендные каникулы, считают доллар по условному курсу ниже рыночного. Например, многие арендаторы подписали договора на ближайшие полгода, в которых прописан доллар по 22 грн.", — привел пример Оборский.

Эксперт прогнозирует и дальнейшее снижение арендных ставок. "На фоне экономической депрессии отсутствуют предпосылки для восстановления этого сегмента, поэтому нет оснований для повышения ставок", — говорит Оборский.

Время для переездов

Возможно, именно такой ситуативной сговорчивостью хозяев зданий поясняется рекордный объем поглощения, который показал четвертый квартал прошлого года. По данным JLL, этот показатель достиг 47,3 тыс.кв.м, это в 3,8 раза выше, чем в третьем квартале 2015 г (12,3 тыс. кв. м).

Для сравнения: в четвертом квартале 2014 г. чистое поглощение и вовсе было отрицательным (-3,6 тыс. кв. м). В целом, за 2015-ый объем чистого поглощения составил около 91 тыс. кв. м.

"В 2015 году мы наблюдали тенденцию к смещению характера сделок от продления договоров и пересмотра условий аренды к росту количества переездов. Если в первом полугодии 2015 года в структуре спроса более 60% составляли сделки по продлению договоров и пересмотру условий аренды, а на переезды приходилось лишь около 20%, то затем мы наблюдали противоположную картину — переезды составили 60% от общего объема сделок. Стоит отметить, что большинство компаний благодаря переездам улучшили как коммерческие условия договоров, так и качество офисов", — отметила руководитель отдела офисных площадей компании JLL (Украина) Александра Глобина.

На текущий момент в Украине самыми высокими офисными центрами остаются киевский "Парус" (33 этажа, 136 м) и "Гулливер" (35 этажей, 141,2 м). Напомним: небоскребом считается здание выше 200 м.

По данным Совета по высотным зданиям и городской среде, по состоянию на январь 2016 г., в мире насчитывается сто супер высоток (от 300 метров). Лидируют Дубаи с 18 супер небоскребами, на втором месте Нью-Йорк, где таковых семь, включая 432 Park Avenue высотой в 425,5м. Статус самого высокого здания мира остается за Бурдж-Халифа (828 м), второе место за достроенной в 2015-м году Башней Шанхая (632 м).