Аренда киевских офисов дешевеет на росте предложения

На киевском рынке офисной недвижимости растет предложение. Этой весной было введено в эксплуатацию два новичка класса «В» — БЦ на ул. Верхний вал, 10 (на 10 тыс. кв.м) и БЦ на ул. Жилянской, 52-56 (2 тыс. кв.м).

В первый уже набирают арендаторов, сообщил учредитель консалтинговой компании Property Partners Валентин Ленченко.

«Несколько договоров уже на стадии подписания, пока назвать арендаторов не могу. Но подписывают на год-два с фиксацией ставки на год в гривне», — уточнил он.

В здании, где сохранена часть фасадов начала XX века, с открытой планировкой и современными инженерными решениями, помещения предлагаются «под ремонт». Базовая арендная ставка — $15 в месяц за квадратный метр, операционные платежи — $4/ м²/месяц.

Восьмиэтажное здание на ул. Жилянской, 52-56 введено в эксплуатацию, сообщили в Энергобудлизинге (девелопер проекта). Однако планы относительно него пока не определены. «Не знаем, будем ли сдавать в аренду или даже продавать», — сообщили в компании.

Переходят в гривну

Всего, по данным Colliers International, общее предложение классифицируемых офисных помещений в Киеве достигло 1,7 млн. кв. м. Из них более двух третей по-прежнему занимают мультинациональные компании, которые, несмотря на значительное ухудшения бизнес-климата и фактические убытки в 2014 г., принимают решение сохранять свое присутствие в Украине.

В структуре спроса лидируют FMCG компании (занимают порядка 35% в общей структуре спроса) — занимающиеся товарами широкого потребления, ИТ-компании (около 18%) и компании производственного сектора (около 15%).

Более того, вакантность офисов с начала года немного снизилась: с 19,8% в декабре 2014 года до 19,3% на конец первого квартала 2015 года.

За этот же период просели, по данным Colliers International, максимальные арендные ставки: с $35 за квадратный метр (в месяц) до $32 в классе А. В Киеве цены на аренду колебались в рамках $23-32/м²/месяц — для класса А, $10-21/м²/месяц — для класса В и $5-10/м²/месяц — для С.

По данным JLL, в связи с неустойчивым курсом гривны на офисном рынке Киева сформировалась практика индивидуальных договоренностей между арендаторами и арендодателями при пересмотре коммерческих условий действующих договоров. Часто применяется фиксация арендных ставок в гривне, при этом период такой фиксации не превышает одного года.

Также Риелторы рассчитали темпы удешевления украинской недвижимости

«Обычно договора подписывают на срок от трех лет, это дает возможность более эффективно планировать свою работу, тем более, учитывая расходы на ремонт. Но в этом сезоне большинство договоров подписывают на год», — говорит Ленченко.

Также в договоре дополнительно фиксируется верхняя граница в размере 20-50% от официального курса доллара на момент заключения договора, в случае выхода гривны из этого коридора — дополнительное соглашение должно пересматриваться.

Каникулы продлили

Наблюдается также увеличение срока арендных каникул: с двух-четырех месяцев, представлявшихся в 2014 г., до четырех-девяти месяцев, которые собственники офисных площадей готовы давать сейчас.

«В текущих экономических условиях сделки, связанные с пересмотром условий аренды, являются наиболее популярными, — отметил руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине. Александра Глобина. — Это позволяет удерживать рынок в плавном нисходящем тренде в отличие от предыдущего кризиса. Снижение максимальной арендной ставки в 2009 году составляло 50%, тогда как в 2014 — лишь 14%».

По прогнозам специалистов компании JLL, общий объем ввода офисов в 2015 г. будет рекордно низким: всего около 65 тыс. кв. м, что почти в два раза ниже показателя 2014 г.

При этом большинство проектов, анонсированных на 2015 г., по арендуемой площади не превышают 10 тыс. кв. м. «Это может свидетельствовать о желании девелоперов минимизировать риски», — отмечает аналитик отдела исследований компании JLL в Украине Марьяна Супчан.