Как правильно узаконить самострой в Украине

Каждый собственник считает, что со своей недвижимостью он имеет право делать все что заблагорассудится.

Часто, например, люди хотят улучшить свои жилищно-бытовые условия — и самовольно сооружают пристройки и строения. Хотя для большой части строительных работ необходимо получить разрешения и согласовать их во многих инстанциях.

Рано или поздно возникает необходимость дом или иное строение продать, обменять или передать по наследству, вот тогда и встает проблема — на самовольные строения или пристройки придется получать новые правоустанавливающие документы.

В законодательстве существует такое определение: «Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил».

Из практики применения терминов, слов и словосочетаний «самовольное строительство» в юриспруденции — это «будівництво будинку без дозволу і належним чином затвердженого проекту з грубим порушенням основних будівельних норм та правил (будівництво будинку, більшого за розміром, ніж це передбачено проектом, з явним відхиленням від проекту, недотримання архітектурних, санітарних, протипожежних вимог, а також зміна окремих конструктивних елементів будинку). Самовільне будівництво — це також будівництво без дозволу місцевих органів виконавчої влади нового будинку замість зруйнованого старого або переобладнання нежилої будівлі в жиле приміщення».

Для получения свидетельства о праве собственности на частный жилой дом собственник должен подать в местное отделение управления жилищного обеспечения определенный законодательством пакет документов и написать заявление.

В случае проведения строительства или ремонтных работ данный пакет состоит из правоустанавливающих документов на земельный участок и дом, зарегистрированных в БТИ (свидетельство о праве собственности на дом и госакт о праве собственности на землю), и разрешения на проведение строительных работ с актом приемной комиссии о принятии объекта в эксплуатацию.

Порядок получения разрешений на строительство, сдачи в эксплуатацию и т. п. предусмотрен законом от 17.02.2011 г. № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности».

Естественно, если строительство проводилось самовольно, то никакого разрешения на строительство с актом о принятии в эксплуатацию вы предоставить не сможете, а соответственно, не сможете и получить правоустанавливающий документ на объект недвижимости.

Согласно Гражданскому кодексу Украины (ГКУ), до момента окончания строительных работ и принятия его в эксплуатацию застройщик — всего лишь собственник стройматериалов и не более. То есть по сути незаконченный дом — это, с юридической точки зрения, стройматериалы.

Существует три способа узаконивания самовольного строительства.

Первый — получение судебного решения о признании права собственности на самовольно построенный объект.

Согласно ч. 5 ст. 376  Гражданского кодекса Украины, «на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб».

Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 331 ГКУ: «Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна)».

То есть суд может установить право собственности только на объект недвижимости завершенного строительства.

Таким образом, судебное решение может быть одним из правоустанавливающих документов, на основании которого будет осуществлена государственная регистрация вновь созданного недвижимого имущества.

Следует учесть, что суд не сможет признать право собственности на недвижимое имущество в случае, если самовольная постройка по своим параметрам в значительной степени не отвечает существующим нормам и правилам.

Если объект недвижимости (пристройка или строение) сооружаются на земельном участке, выделенном определенному лицу для строительства, или же если на участке ранее законно уже был построен дом и т. п., суд, как правило, принимает решение о признании права собственности на недвижимость.

Следует отметить, что не всегда признание права собственности на объект недвижимости судом дает право на эксплуатацию этого объекта без введения его в эксплуатацию в установленном законом порядке.

То есть, чтобы судебным решением, наряду с признанием права собственности, объект недвижимости был признан и таким, который соответствует государственным строительным и санитарным нормам (таким, который не требует введения в эксплуатацию), необходимо будет предоставить суду справки из СЭС, пожарной службы, отдела архитектуры о том, что самовольно построенный объект соответствует государственным строительным и санитарным нормам и правилам.

Второй способ узаконить самовольное строительство — через местную администрацию (самый бюрократичный и длительный).

Застройщик должен предоставить заявление на имя главы администрации с ходатайством, согласовать самовольное строительство, акт обследования эксплуатационной организации, правоустанавливающий документ на основной объект недвижимости и документ, подтверждающий законность пользования либо владения земельным участком, на котором проводилось строительство.

Кроме того, придется заплатить достаточно крупный административный штраф за самовольное строительство.

Для согласования самовольного строительства необходимо:

• разработать проектную рабочую документацию о соответствии самовольного строительства строительным нормам и вывод о техническом состоянии несущих архитектурно-конструктивных элементов объекта и сооружения. Разрабатывают проектную рабочую документацию лицензированные проектные организации;
• согласовать проектную рабочую документацию в управлении архитектуры и градостроения, а также в службах санитарного и пожарного надзора;
• получить выкопировку из генплана застройки города земельного участка, на котором расположено самовольное строительство, с нанесенными красными линиями и проектными линиями охранных зон, согласованную соответствующим отделом управления архитектуры и градостроительства;
• для объектов, которые эксплуатируются, необходимо изготовить в бюро технической инвентаризации технический паспорт.

Время узаконивания через местную администрацию часто превышает год, и по затратности этот путь может превысить 80% стоимости самого объекта.

Наконец, третий способ (один из самых распространенных наряду с судебным) связан с временным порядком ввода в эксплуатацию жилых объектов.

Существует приказ Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства № 91 от 24.06.2011 г. «Об утверждении Порядка принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных домов I и II категорий сложности, построенных без разрешения на производство строительных работ, и проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей».

Согласно п. 1 приказа № 91: «Цей Порядок встановлює процедуру та умови прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності... збудованих до 31.12.2009 без дозволу на виконання будівельних робіт, заяви про прийняття в експлуатацію яких подано до 31.12.2012, а також механізм проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж».

С моей точки зрения, данный приказ предполагает самую простую процедуру узаконивания самовольных построек. Для ввода в эксплуатацию объекта следует подать в государственную архитектурно-строительную инспекцию следующие документы:

• отчет о проведении технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей объекта с заключением о соответствии их нормам эксплуатации;
• копию правоустанавливающего документа на землю и копию техпаспорта БТИ и заполненную декларацию о готовности объекта к эксплуатации.

Инспекция рассматривает данные документы и в течение 30 дней принимает решение о регистрации декларации или о ее возврате.

Возврат возможен, лишь если декларация оформлена с нарушением требований приказа № 91.

Декларация о готовности объекта к эксплуатации оформляется в четырех экземплярах. Один остается в инспекции, а три — выдаются заказчику на руки (один для БТИ, один для оформления права собственности и один остается у заказчика).

Приказ будет действовать до 31.12.2012 г.