Кто отвечает за качество постройки домов и как его проверить?

Около 80% частного сектора на рынке недвижимости – это дома построенные на продажу. Кто отвечает за качество их постройки и как его проверить?

Вы взяли кредит и купили отличный кирпичный дом, но зато теперь есть где воспитывать детей и встретить старость. Да вот незадача: в подвале постоянно скапливается вода, а однажды после дискотеки стены вашего убежища дали трещину. Почему?

Дом оказался не совсем кирпичным, фундамент не очень надежным, а участок находится в зоне подтопления. Вы не знали? Хозяин вас уверял, что все отлично, риелтор (ведь вы покупали дом с помощью солидного агентства!) тоже не предупредил о возможных проблемах. Они все воры и обманщики?

Вовсе нет. Задача хозяина: продать дом. Задача риелтора: найти для вас самый выгодный по цене вариант и оформить сделку. А вы – типичный городской житель, наконец-то вырвавшийся на просторы матери-природы, откуда вам знать о том, что просто ниоткуда, из земли, в подвале вашего дома может появиться вода, а при включении утюга в розетку вся улица лишится электричества и ЖЭК (о, ужас!) вам не поможет?

Проверка проверке рознь

Нет, конечно, вы не «чайник», и перед тем как оформить куплю-продажу недвижимости, позвали знакомого знакомых, который работал прорабом на стройке. Дяденька приехал, походил, посмотрел, постучал по углам ногой, включил воду в кране и сказал: «Годится»...

Ах да, еще приходили оценщики: целых двое! Осмотрели дом, сообщили, что на соседней улице гораздо хуже, а продается дороже. Вы обрадовались удачной покупке. Кто бы сомневался в том, что вы все сделали правильно. И что теперь делать?

После драки кулаками не машут, и вам придется либо продавать это чудо-строение, либо вкладывать в его ремонт кругленькую сумму. Только не нужно говорить, что жизнь в частном секторе не для вас, просто проверять товар перед покупкой следовало тщательнее.

Существуют специальные фирмы, которые проводят строительную и земельную экспертизы. Эти люди по вашей просьбе приедут на предполагаемый объект покупки, и в течение 2–3 часов проведут полное обследование почвы, дома и стройматериалов.

Они постараются пообщаться со строителями (если это, конечно, не приезжие, которых после окончания строительства и след простыл), потребуют у продавца акт на проведение скрытых работ, инженерную документацию и сертификаты качества на стройматериалы, а после этого выдадут свое заключение. И будьте готовы к тому, что заплатив экспертам за работу около $1000, дом вы не купите

Но, выплатив такую кругленькую сумму, вы оградите себя от неприятных неожиданностей после заключения сделки. Например, будете уверенны в том, что для стройки использовали не радиоактивный песок, и не чернобыльские леса, а причиной постоянной аллергии в новом доме среди красивой природы являются не бывшие в употреблении стройматериалы, дешевый лак и краска, а заведенный, как и положено на новом месте, красивый кот.

Вам пришло постановление о том, что через ваш участок должна проходить кольцевая дорога? Повестка в суд, где вам рассказали о незаконном переводе целевого назначенья этой земли? Но у вас же на руках акт на землю! Увы, любой мало-мальски грамотный юрист скажет вам, что он ровным счетом ничего не значит. Земля, особенно рядом с городом, требует тщательной проверки юридической истории и чистоты. Нотариус и риелтор смотрели документы?

Да, они проверили чистоту сделки, но незаконный перевод целевого назначения участка, как правило, происходит задолго до того, как он оказывается в собственности продавца. Что делать? Обратиться в юридическую фирму, которая производит детальную экспертизу. Иногда, очень редко, агентства недвижимости могут помочь вам в этом вопросе, но за отдельную плату.

Перспективы

А нет ли фирмы, придя в которую вы получите полную экспертизу – так, чтобы не бегать, а решить все вопросы в одном месте? Увы, пока что нет. «Вопрос о создании организации, в которой можно было бы полностью проверить объект: его юридическую чистоту, качество и экологичность строения, дать оценку рыночной стоимости уже давно назрел», – говорит глава Союза специалистов по недвижимости Анатолий Топал.

Сейчас идет работа над проектом и в ближайшее время такие фирмы должны появиться. Проблема в другом: во-первых, сколько покупатель готов платить за такую услугу, а во-вторых, насколько это выгодно риелторам? Выложить кругленькую сумму, а потом отказаться от покупки наш человек не привык.

Да и агент не обязан гарантировать качество покупки – он всего лишь посредник, который помогает выгодно купить или продать. Он нашел объект, договорился о сделке, а вы своей экспертизой лишили его заработка и он должен будет продолжать поиски!

Решение о том, насколько вам нужна подобная услуга и готовы ли вы за нее платить, остается за вами. Мы можем только пожелать: удачной покупки, господа!

Необъяснимо, но факт

Проекты зданий до 200 кв. м (не включая мансарды) с мощностью котла отопления до 500 киловатт не подлежат комплексной государственной экспертизе. Считается, что это дачный дом, так записано в ГСН (государственных строительных нормах). Именно в этих домах можно обнаружить максимальное количество неожиданностей.

Что проверяют строительные эксперты

Не заходя:

• Размещение дома на участке – не нарушены ли пожарные нормы. Особенно это актуально в городе, потому что земельные участки маленькие, а дома строят большие. И крыши нависают на соседние участки или вообще почти касаются друг друга.
• Имеющиеся инженерные и канализационные сети в районе (сотрудничество с городскими властями позволяет выяснить напряжение и другие технические возможности).
• Проверка из чего дом построен. Очень часто кирпичные дома оказываются в действительности только облицованными кирпичом, под которым скрывается пенобетон.
• Изучается проект дома.
• Проверяеться уклон вокруг дома Он должен быть достаточным для того, чтобы обеспечить отток воды.

Смотрят в доме:

Начинаем с проверки чердака. Эксперты изучают, как уложена кровля и система водоотвода с кровли: проверяют, как утеплены перекрытия, как осуществлена паро- и гидроизоляция кровли, обработана ли стропильная система антисептиками. Затем следует проверка дымохода. Спускаясь вниз, обращают внимание на качество и правильность осуществления отделочных работ.

Немаловажно определить правильно ли выдержаны уровни полов и стен (допустимый уровень перепада пола в комнате и коридоре 2 см). Как правило, эту проверку не выдерживает никто. А это означает, что со временем красивый пол может начать отслаиваться от перекрытия. В результате пол придется срывать.

Так же проверяется выполнение гипсокартонных работ. На потолках проверяют, выдержан ли шаг между профилями, на которых крепятся листы. Не менее важен уровень полов в ванной, поскольку если пол в ванной выше, то в случае чего вся вода будет вытекать в коридор.

Не забываем и о внутренних инженерных системах. Эксперты изучают номенклатуру оборудования, выясняют, соответствует ли система метражу и характеристикам помещения. Герметичность труб проверяется с помощью специального пресса и манометра. Если в условиях проверки трубы выдерживают заданное напряжение, многократно превышающее штатное, то есть надежда, что в ближайшие годы ваши трубы не дадут утечки.

Фундамент тоже осматривают, но по возможности. Ведь если дом без подвала, сделать это крайне сложно.

Комментарий

Алексей Нестеренко, гендиректор компании "Инженер"

Насколько реально проверить качество уже построенного дома?

Алексей Нестеренко: Проверить готовый дом достаточно сложно. Ведь для этого необходимо согласие продавца, общение со строителями, акты скрытых работ, инженерная документация.

Что происходит, если дом не выдерживает экспертизы?

Если на наш взгляд есть повод для серьезного беспокойства, то с согласия клиента мы обращаемся в Лабораторию строительно-инженерных исследований Института судебной экспертизы. Если дело доходит до суда, то именно выводы этих экспертов являются безоговорочным аргументом при судебных разбирательствах со строителями. Покупатель в таких случаях просто уходит. А продавец остается разбираться со своими строителями.

Всегда ли продавцы разрешают проводить экспертизу своих домов?

Очень часто продавцы, для которых постройка дома для продажи – бизнес,
не разрешают проведение экспертизы. Это и понятно, ведь они строят не для себя и пытаются на всем сэкономить. Покупатель наиболее уязвим, потому что в такой постройке ни продавец, ни строители не заинтересованы в результате.

Сколько стоит экспертная строительная оценка частного дома?

Около $950 – это затраты на работу специалистов. Покупатель после экспертизы должен быть уверен, что соблюдены все строительные нормы и правила, что материалы не вредны для здоровья, что все сделано в соответствии с проектом. Бывают невероятные ситуации, когда используют радиоактивный песок, кирпичи или другие материалы б/у.