Валентин Исак: На рынке останется только 10-15 компаний

Президент корпорации «Столица» Валентин Исак рассказал корреспонденту «і», как, по его мнению, компании на строительном рынке переживут кризис нехватки средств, какова на самом деле градостроительная политика Киева, а также реализация проектов «Доступное жилье» и реконструкция хрущевок.

Вопрос: Банки усложнили ипотечное кредитование, а у застройщиков нет свободных денег для развития проектов. Как это повлияет на рынок? Все ли застройщики переживут этот кризис?

Ответ: Пока непонятно, как себя дальше поведет рынок и доллар, компании будут продавать квартир ровно столько, сколько нужно, чтобы продолжать стройки. Ипотека работает плохо, кредиты дают далеко не всем потребителям. Мы финансируем свои объекты через фонды финансирования строительства. Они не так зависят от ипотечных кредитов. Но некрупным строительным организациям будет сложнее. Денег не будет хватать, чтобы достроить начатое или заявленное, и они будут искать крупных, чтобы те помогли им. И на рынке останется только 10-15 компаний.

Вопрос: Это плохо, что застройщиков станет меньше и рынок как бы обновится?

Ответ: С одной стороны, хорошо. Но вообще-то плохо — не будет конкуренции. А я люблю конкуренцию, чтобы было к чему стремиться. Сейчас есть с кем конкурировать, и таких компаний становится больше.

Но цены на первичном рынке из-за кризиса не упадут. Наступит пауза. При этом большие компании будут укрупняться. Они создадут полный цикл и добавят к себе в портфель и свои банки, и страховые компании, и другие услуги. Сейчас такой цикл имеем мы, «Киевгорстрой», «ТММ», «Познякижилстрой» и др.

Вопрос: Что будет на вторичном рынке недвижимости?

Ответ: Думаю, что там начнут дешеветь квартиры. Сейчас все хотят покупать более качественное жилье. Думаю, что в будущем, когда заработает ипотека, это уйдет. И цены на жилье советского периода будут снижаться.

Вопрос:Что должно произойти, чтобы упала стоимость квадрата?

Ответ: Нужно больше строить. Сегодня строится 1-2 млн. кв. м в год. А построй в Киеве 3 млн. кв. м — и через несколько лет рынок стабилизируется. Без этого снизить цену невозможно.

Вопрос: В Киеве есть такие площади?

Ответ: Конечно, есть! Нужно сносить хрущевки, выносить заводы. Можно найти свободную землю под жилье, но не все этого хотят. В регионах сейчас намного проще работать, потому что там еще не вся земля распродана.

Вопрос: Почему в Киеве сейчас так мало строят жилья? Раньше столицу возводили микрорайонами.

Ответ: К сожалению, из-за того, что наше правительство после 90-го года хотело зарабатывать, а не строить. Был уничтожен такой орган, как ГлавУКС — Главное управление капитального строительства. Оно держало весь город в своих руках, строило детсады, школы, инфраструктуру. И все земельные участки были сосредоточены там. Тогда можно было создавать и комплексные застройки. А потом правительство хотело дать заработать своим структурам — и со временем все развалилось.

Вопрос: Сейчас многие проекты точечные. Это из-за отсутствия системы застройки?

Ответ: Да, отдельным компаниям дают отдельные участки. Нет комплексного подхода. А его нужно было создавать, хоть ГлавУКС и было уничтожено. Нужно хотя бы каждому району дать возможность создавать собственный орган и планировать застройку микрорайонов. Предположим, ГлавУКС делает план и дает компаниям право комплексно его застраивать или распределяет по улицам или отдельным домам. А сейчас хотят просто все поделить и быстро заработать. Поэтому и строят мало.

Вопрос: Недавно министр строительства Василий Куйбида заявил, что необходимо строить доступное жилье со стоимостью $450 за 1 кв. м. Корпорация «Столица», которая хочет участвовать в проекте «Доступное жилье», сможет строить за такие деньги?

Ответ: Никогда в жизни этого не может быть! Никто не может строить по такой цене. Что такое доступное жилье? Городские власти не дают нам землю. Сидят депутаты на сессии и распределяют земельные участки между собой. Потом начинают продавать их — получается очень много посредников, которые на этом зарабатывают. Земля — самая большая составляющая стоимости. Потом любая фирма, как в любом государстве, платит налоги. Также нужно отдать городу свои проценты — от жилья, на инфраструктуру, на пожарных. Это создает увеличение стоимости жилья.

Вопрос: Если это убрать?

Ответ: Если на сегодняшний день убрать эти отчисления, то можно снизить стоимость квадратного метра минимум на 40-50%.

Вопрос: Но это все равно будет больше, чем $450-500.

Ответ: Естественно. Сегодня, если учесть последнее подорожание цемента и металла, средняя себестоимость может быть $800-1000 за квадрат. Если добавить туда 20-30% заработка компании, то нормальная стоимость продажи составляет $1100-1200 за 1 кв. м. Но это при условии, что не будет этих больших отчислений городу.

Вопрос: Это цена в зависимости от класса жилья?

Ответ: Нет! Цена должна зависеть от того, где строится дом. На мой взгляд, престижным может быть микрорайон в целом, но не один отдельно стоящий дом. Как во всем мире. Нельзя заниматься точечным строительством. Нужно строить престижные микрорайоны со всеми удобствами. Да и зачем нам нищенские квартиры, которые мы 70 лет строили? Считайте, что это и есть социальное жилье. В Киеве таких — 90%. Такое жилье строить не нужно. Спрос на него есть только потому, что у людей нет возможности купить нормальное.

Вопрос: А что делать с хрущевками? Реконструировать?

Ответ: Я против реконструкции. Стоимость реконструкции хрущевок сейчас такова, что можно за те же деньги построить новый дом. Но как бы ни утепляли, расширяли, достраивали этажи — это все равно будет дешевое социальное жилье. Нужно сносить их полностью и строить современные дома. Но необходимо законодательно принять решение о сносе, а также закон о принудительном выселении, и определить коэффициент, по которому застройщик будет предоставлять новое. Это, в зависимости от количества комнат, может быть коэффициент 1,2-1,5. Тогда и люди захотят переезжать, и все строительные компании будут согласны строить. Но у нас никто этим не занимается, потому что нет градостроительной политики.

Вопрос: Что можно сделать, чтобы запустить эти два проекта?

Ответ: Чтобы изменить эту ситуацию и с доступным жильем, и с хрущевками, нужно убрать из себестоимости высокие проценты жилья, которые отчисляются городу. Мы не знаем, куда идут эти квартиры. Я еще не видел, чтобы в квартиры, которые мы выделяем городу, поселили хоть одного очередника. Также надо избавить строителей от затрат на прокладку инженерных сетей. Нужно упростить согласовательную систему и под доступное жилье выделять землю бесплатно. А также, чтобы государство запустило нормальную ипотеку.

Вопрос: Это реально?

Ответ: Пока не вижу никаких продвижений. Нам только обещают. Я не верю, что в ближайшее время это запустится. Доступное и социальное можно строить. Но не в приказном порядке. Для этого надо создать все необходимые механизмы. Государство сегодня не может взять на себя финансирование этих проектов. Значит, надо искать другие пути, договариваться с бизнесом.

Вопрос: А удешевить на 30% материалы для такого жилья, как обещает Минстрой, можно?

Ответ: Это тоже нереально. Чтобы удешевить стоимость материалов, нужно удешевить энергоресурсы. Если этого нет, то откуда возьмутся более дешевые материалы? Можно построить доступное жилье, но думаю, что это будет пара домов, чтобы можно было отчитаться.

Вопрос: Минстрой обещает сделать единое окно для согласований документов.

Ответ: Нужно воссоздать ГлавУКС. Иначе получится новая коррупция. Было много коррупционных органов, где нужно было платить за каждую бумажку. А теперь будет один. Если не победят коррупцию, то и единое окно не поможет.

Вопрос: Как вы считаете, нужно генеральный план изменять, как сейчас везде заявляет градоначальник?

Ответ: Не нужно его изменять. В нынешнем генплане все предусмотрено. Ведь красные линии, развязки, которые сейчас есть и запланированы, не учитываются. Нужно этот генплан исполнять. Выделять землю под дороги, прокладывать сети. А у нас живут сегодняшним днем! И все хотят сделать новый генплан.

Вопрос: Многие участки под развитие проданы или отданы в долгосрочную аренду. Что делать?

Ответ: Если захотеть, то можно изменить многое. Проанализировать, например, фирмы, которые приобрели землю и несколько лет не строят, и забрать у них участок, отдав его тем, кто строит. А еще лучше, если земельные участки будут выделяться строительным компаниям, а не частным лицам, которые их покупают для перепродажи. Иначе через несколько лет мы придем в тупик и начнем обустраивать города-спутники возле Киева, а столица будет так — офисы и торговые центры. Дороги не рассчитаны на столько людей и сети не рассчитаны тоже.

Вопрос: Министерство хочет заставить всех сдавать квартиры с ремонтом. Как вы относитесь к таким инициативам?

Ответ: Это нормально. Потому что сейчас мало того, что все делают ремонт, как хотят. Посмотрите на фасады домов — мы сдаем нормальные, а потом смотришь, и у всех разные балконы. С другой стороны, это удорожит стоимость квадратного метра.

Вопрос: Насколько может быть дороже продаваемое жилье с ремонтом?

Ответ: Если делать ремонт в новостройке абы как, то это будет на 15-20% больше. А если делать хороший и индивидуальный, то это даст удорожание на 30-40%. Но это все равно дешевле, чем делать самим. Да и компании, которые делают ремонт, зачастую работают без лицензий. Мы сдаем квартиры с ремонтом и «ТММ» сдает. Я вначале был идеологом сдачи квартир без ремонта, но теперь думаю, что придем к сдаче под ключ с индивидуальным подходом.

Вопрос: Градсовет рассматривает концепцию размещений высотных зданий до 2020 г. Хотят запретить строить высотки в центре. Это реально воплотить в жизнь?

Ответ: Они уже опоздали, потому что дали много разрешений на застройку высоток и выделили участки. Я против такой застройки исторического центра. Но что они будут делать, например, с высоткой на Европейской площади? Как бывший мэр Киева Александр Омельченко вместе с главным архитектором Сергеем Бабушкиным начали выделять такие участки под свечки в центре — так оно и продолжается до сих пор. Но запрещать строить высотки в центре нужно!

Вопрос: Сложно управлять такой корпорацией, как «Столица»?

Ответ: Главное, найти людей, которые будут качественно выполнять свою работу. А если на каждом этапе будет заниматься профессионал, все получится. Мы уже много лет так работаем и знаем, как сотрудничать. Пытались на несколько проектов привлечь людей со стороны, но они начинают только выкачивать деньги. Но уже так не сотрудничаем.

Вопрос: Сложно конкурировать на одном рынке с холдинговой компанией «Киевгорстрой»?

Ответ: Холдинг строит в основном на бюджетные деньги, а это уже не конкуренция. Мы строим за свои средства. Это совсем иные правила работы на рынке.

Вопрос: А если ХК «Киевгорстрой» продадут?

Ответ: Плохо, если так будет. Зачем продавать то, что сейчас работает? Это только уничтожит «Киевгорстрой». Они сейчас строят самое дешевое жилье, и если холдинговая компания уйдет, то просто стоимость квадратного метра вырастет.

Вопрос: Вы были членом жюри при выборе лучшего проекта на реконструкцию НСК «Олимпийский», но вы голосовали против проекта тайваньской компании. Почему?

Ответ: Я противник того, чтобы стадион сносили. Там мало места. Нужно в другом месте построить нормальный спортивный центр. Можно было найти место на островах на Днепре. Мы предлагали такой вариант, он был бы и дешевле, чем нынешняя реконструкция НСК. И город бы выиграл, потому что имел бы несколько спортивных площадок.

Вопрос: Но и проект с тайваньцами пока затягивается.

Ответ: Жаль. Я думаю, что если это так будет тянуться с реконструкцией, то мы можем потерять Евро-2012.

Валентин Михайлович Исак родился 7 января 1951 г. в с. Калугер Флорештского района (Молдова). В 1973 г. окончил архитектурно-строительный факультет Кишиневского политехнического института. Затем работал архитектором в «Молдгипстрое», руководителем группы архитекторов в «Кишинев-горпроекте». В 1981 г. назначен главным архитектором г. Бельцы. В 1984 г. переехал в Киев и продолжил работу в институте «Киевгорпроект». В 1993 г. создал персональную творческую мастерскую «Висак». В 2003 г. объединил строителей в корпорацию «Столица» и возглавил ее. Член Союза архитекторов Украины, академик Академии архитектуры Украины. В 1998 г. получил звание заслуженного архитектора Украины, а в 2004 г. — народного архитектора Украины