"XXI век" строит свое благополучие

Инвестиционно-девелоперская компания "XXI век" за минувший год увеличила чистую стоимость активов (NAV) в два с половиной раза. Согласно финансовой отчетности компании, опубликованной вчера на LSE, за 2007 год показатель NAV "XXI века" вырос с $520 млн до $1,8 млрд.

Аналитики называют итоги прошлого года для компании удачными, но отмечают, что ее акции до сих пор торгуются с большим дисконтом. Выровнять котировки "XXI век" сможет за счет продажи ряда готовых объектов в этом году.

"ХХI век" основан в 1995 году. В портфеле компании – 43 проекта в сфере жилой и коммерческой недвижимости общей площадью более 6,3 млн кв. м и полезной – 3,1 млн кв. м. Более 40% проектов находится на завершающей стадии проектирования, на этапе строительства или в управлении.

54,6% акций компании принадлежат председателю совета директоров Льву Парцхаладзе, по 3,2% акций – Тарасу Кутовому и Андрею Миргородскому, 1,2% – Николаю Ержаховскому, остальные – в свободном обращении на AIM LSE (крупнейший акционер – JP Morgan (5,64%)). Капитализация на вчера – $1,134 млрд.

Выручка "XXI века" в 2007 году составила $20,2 млн (+61,3% по сравнению с 2006 годом), из них порядка $14 млн – от реализации жилья, $6 млн – от сдачи в аренду помещений готовых объектов. Стоимость чистых активов (NAV), по оценкам Jones Lang LaSalle, увеличилась с $520 млн до $1,8 млрд (+150%), стоимость проектного портфеля – с $489 млн до $2,3 млрд (доля компании – $2,03 млрд).

Стоимость портфеля увеличилась за счет 19 новых проектов, крупнейшие среди них – бизнес-центр в Киеве площадью 137,7 тыс. кв. м, многофункциональный комплекс в Севастополе (91 тыс. кв. м) и логистический комплекс в Крыму (100 тыс. кв. м).

Прибыль компании до налогообложения в 2007 году – $1,396 млрд (+723,7%), говорится в отчете. Финдиректор "XXI века" Александр Спасский объяснил, что последний показатель – переоценка активов компании: "На основании дисконтирования будущих денежных потоков сделана переоценка активов. Согласно международным бухгалтерским стандартам, результат переоценки отражается в отчете о доходах и расходах". Этот показатель отображает стоимость компании, отметил аналитик ИК "Тройка Диалог" Евгений Гребенюк.

Отраслевые аналитики называют прошлый год для компании удачным, но подчеркивают, что ее акции до сих пор торгуются с большим дисконтом. Акции девелопера начали падать в ноябре прошлого года: с 16,9 фунта стерлингов за бумагу в начале месяца до 11,62 фунта стерлингов к 29 января. Но в марте котировки стали расти и к началу апреля достигли 13,92 фунта за бумагу.

"У инвесторов были опасения, что компания ничего не строит и не сдает. Кроме того, падение котировок было обусловлено финансовым кризисом на рынке. Но в этом году был сдан крупный проект – торгцентр 'Квадрат' на Перова, также готовятся к сдаче комплексы 'Парус' и 'Капитолий'. Все эти показатели успокоили инвесторов, и они положительно отреагировали на отчет компании",– говорит аналитик ИК Galt & Taggart Securities Алексей Некраса.

Вчера акции "XXI века" на AIM выросли на 6,84%, до 15 фунтов за бумагу. Алексей Некраса подсчитал, что сейчас показатель P/NAV (цена к чистой стоимости активов) "XXI века" составляет 0,58. "Показатель меньше единицы означает, что компания недооценена",– объяснил он. По словам Евгения Гребенюка, справедливая цена акций компании – $43 (21,55 фунта) за бумагу.

Выровнять котировки "XXI век" сможет за счет продажи ряда готовых объектов в этом году. Так, на вчерашней конференции для инвесторов главный финансовый директор компании Тарас Кутовой заявил, что в этом году "XXI век" намерен профинансировать свои проекты за счет продажи части активов, в частности торгцентра "Квадрат" на бульваре Перова, а также долей в ряде проектов торгцентров российской X5 и другим инвесторам, рассказали Ъ участники конференции.

Также в компании намерены выпустить еврооблигации. У "XXI века" есть возможность занимать – показатель NAV/debt (чистая стоимость активов к долгу) – 10,01 (чистый долг "XXI века" по итогам 2007 года – $179,8 млн), подсчитал господин Некраса. "Но в этом году компании необходимо порядка $600 млн на развитие своих проектов, и часть этой суммы будет заемной. Соответственно, долги компании будут расти, а NAV за счет продажи активов – уменьшаться",– предупредил он.