Только чудо может спасти рынок недвижимости от обвала

Аномальное затишье, которого на рынке недвижимости не наблюдалось с 90-х годов прошлого века, плюс минимальное присутствие покупателей могут быть предвестниками второй волны обвала и, соответственно, очередного понижения ценовой планки квадратного метра.

Деньги покинули рынок. Риелторы Киева забили тревогу. Дело в том, что летние месяцы показали не только рекордно низкое количество сделок по купле-продаже жилья, но и беспрецедентную пассивность покупателей.

Телефоны агентств недвижимости молчат — квартиры по заявленным ценам практически никого не привлекают. Покупатели не только отказываются осматривать апартаменты, выставленные по неадекватным ценам, но даже не интересуются ими.

Участники рынка утверждают: такого застоя, во всяком случае за последние десять лет, на рынке недвижимости столицы они не припоминают. И дело не в традиционном сезонном торможении рынка — даже летом кризисного 2009-го картина была значительно оптимистичней.

И на этом печальном фоне представители некоторых еще не закрывшихся «недвижимых» агентств выдают на-гора прогнозы о грядущем осеннем оживлении рынка, о том, что киевская недвижимость находится «на дне» и именно сейчас самое время ее покупать. При этом со случайно забредших на рынок покупателей по-прежнему пытаются содрать докризисные 5% за совершение сделки, а точнее, всего лишь за информацию о точном адресе понравившейся квартиры и сбор справок и документов.

Такие «медвежьи» действия уже вызвали раздражение и ответную реакцию. Так, генеральный директор одной из крупнейших риелторских компаний пытается провести своеобразную революцию в риелторском бизнесе Киева: «Коллеги, не занимайтесь вымогательством, не требуйте заоблачных процентов с тех, кто, по сути, не заказывает ваши услуги».

Взамен руководство этой фирмы предлагает запрашивать с редких потенциальных покупателей всего лишь умеренную фиксированную плату за помощь в оформлении сделки купли-продажи и ее юридическое сопровождение. Проценты же по сделке должны оплачивать продавцы квадратных метров.

И в этом есть резон, поскольку киевский рынок недвижимости сегодня — это стопроцентный рынок покупателя. Ведь продавцов — тысячи, а покупателей — только сотни. На потенциального покупателя сейчас приходится не менее десяти продавцов, которых жизненные обстоятельства заставляют продавать свои квадратные метры именно сейчас.

Нездоровый рынок непрекращающегося роста ушел из Украины всерьез и надолго. Продавцы квартир и офисов уже не могут вести себя алогично, ведь дикий дефицит предложения закончился, ему на смену пришел дефицит спроса, и ситуация в ближайшее время не исправится.

Почему он пока держится

Факторы, сдерживающие рынок от обвала:

1. Многие вкладчики банков уже «обожглись» на гривневых депозитах, вложенных до кризиса, когда американский доллар стоил менее 5 грн., и к тому же еле-еле вытянули их из некоторых проблемных финансовых учреждений. Такие люди будут покупать что угодно, лишь бы хватило денежных средств. У кого-то хватает только на обновление бытовой техники, а у кого-то набирается и на новый автомобиль или квартиру.

2. Часть сограждан из числа тех, кто умеет анализировать в «глобальном масштабе», понимают, что американский доллар рано или поздно обесценится ввиду безграничных дефицитов страны, являющейся его родиной. Многие «спасались» от возможной девальвации доллара переводом средств во вторую по значимости мировую валюту — евро.

Однако приверженцев евро постигло курсовое разочарование, долговой кризис слабых членов еврозоны привел к паническому сбросу европейской валюты. Когда западные эксперты, еще вчера повествовавшие о неизбежном крахе «зеленого», начали предрекать паритет евро-доллара, нервы у многих наших соотечественников не выдержали. Еще весной они предпочли быстренько поменять свои денежные знаки на квадратные метры.

3. Поддержкой для рынка стал и краткосрочный весенний всплеск активности покупателей по окончании выборной президентской кампании, связанный с надеждами на стабильность и прогнозируемость экономической ситуации в стране.

4. Среди «затаившихся» покупателей есть и те, кто успешно продал свои обшарпанные 43 кв.м в одном из киевских «спальников» за 150 тысяч долларов еще до кризиса и банально не успел потратить деньги. Напомним, в то время на столичном рынке товара дешевле 100 «штук» практически не наблюдалось.

5. Напомним и то, что несколько докризисных лет были периодом «сверхприбылей» в малом и среднем бизнесе страны. Свидетельство тому — арендные ставки на помещение под магазин на центральных улицах какого-нибудь захолустного городка областного значения, достигающие 50 долл. за квадрат. Соответственно, за 40-метровое помещение некоторые арендодатели получали около двух тысяч долларов ежемесячно, надо понимать не меньшую прибыль имели предприниматели-арендаторы. Эта успешная «мелочь» из регионов зачастую выступала покупателем киевского экономкласса. Многие частные предприниматели также банально не успели потратить заработанные в период расцвета личного бизнеса деньги.

6. Весной текущего года через СМИ была проведена массированная психологическая атака на потребителей на привычную тему: «Киевская недвижимость недооценена и будет только дорожать». Ее цель — заставить людей опять ввязываться в кредитное рабство, поскольку своих сбережений для приобретения квартир по сложившимся ценам почти ни у кого нет. Отсутствие денег у большей части потенциальных покупателей объясняет, почему если и покупается, то в основном только самое дешевое и плохое жилье.

Покупатели, сегодня рынок ваш, цены тоже

Факторы, играющие на охлаждение рынка:

1. Денежные средства, «нахомяченные» предусмотрительными гражданами в докризисные времена, имеют свойство потихоньку заканчиваться: кто-то прикупил авто с хорошим бонусом, кто-то приобрел квартиру по «похудевшей» цене, кто-то оплатил обучение детей, или потратил деньги на восстановление личного бизнеса. «Новые» же средства зарабатываются достаточно трудно.

2. Иллюзии относительно перспектив экономического развития развеялись сравнительно быстро. Оптимизм уступил место пессимизму в момент, когда малый бизнес страны понял, что вскоре он может стать еще меньше и именно за его счет попытаются сшить несшиваемое — раздутый бюджет страны.

3. Многомиллиардные вливания в банковскую систему страны все-таки привели к некоторой финансовой стабилизации, держать деньги в банке стало не так страшно. Статистика прироста вкладов физических лиц подтверждает: люди достали то, что было «под подушкой», и разместили депозиты в первую очередь в тех финансовых учреждениях, которые аккуратно выполняли свои обязательства даже в самые трудные дни финансовой паники. Рынок недвижимости перестал быть единственной альтернативой размещения личных сбережений, поскольку доверие к банковской системе частично восстановилось.

4. Идея налогообложения банковских депозитов (во всяком случае, на ближайшую пятилетку) благополучно отложена. В то же время плачевное состояние бюджета может таки вынудить (несмотря на мощнейшее антилобби высокопоставленных владельцев дорогих и престижных квартир, домовладений, магазинов и офисов) в той или иной форме принять нормы, регулирующие налогообложение «сверхлимитных» метров жилой и коммерческой недвижимости. Скупленные для спекуляций метры рано или поздно просто обязаны попасть на рынок и обвалить его.

5. 85 тыс. долл. сегодня — это (несмотря на тотальное снижение ставок депозитного вознаграждения почти всеми финучреждениями) гарантированные около 500—600 долл. ежемесячных банковских процентов или «полуубитая» (как говорят риелторы) малометражная двушка в одном из «спальников» Киева. Только, при обмене долларов на метры покупатель при сдаче в аренду в лучшем случае сможет получать эквивалент не более 400—450 долл. При этом придется потратиться еще и на хотя бы «косметику» квартиры, и на расходы по ее содержанию, учесть фактор временных простоев жилплощади.

Подбивая годовой баланс прибыли от инвестиции, выяснится, что банковское учреждение за ту же сумму вклада платит почти в два раза больше. Таким образом инвестиционная привлекательность киевского жилья находится на достаточно низком уровне. Условная окупаемость квадратных метров до кризиса составляла 20—25 лет, сейчас 15—20 лет, в то же время в «допузырные» времена возвратить деньги, потраченные на жилье, через сдачу объекта в аренду реально было за 8—12 лет.

6. Расходы на содержание жилья будут расти регулярно и значительно. А потому и бизнес по-украински (скупка инвестиционных квадратных метров) вскоре придет в окончательный упадок. Наверняка мало какому немцу, итальянцу или поляку придет в голову скупать в целях инвестиций дешевое типовое жилье в «спальниках», да еще и за кредитные деньги, да еще и по «космическим» ценам. Между тем именно таким образом зарабатывали многие киевляне. Теперь они вынуждены наблюдать, как пачка свидетельств о праве собственности финансово «легчает» буквально на глазах.

7. На протяжении первого этапа обвала киевского рынка жилья падала в основном долларовая составляющая цены, в гривнях квадратные метры подешевели очень незначительно. Похоже, во время второй (правда, менее существенной) волны обвала цена квадратного метра понизится также и в национальной денежной единице, ведь для того чтобы заработать на скромную двухкомнатную квартиру в морально устаревших домах советской постройки рядовому киевлянину все еще необходимо откладывать одну среднюю зарплату ежемесячно на протяжении 20 лет, это не учитывая ипотечные проценты. На оставшуюся зарплату второго супруга необходимо оплачивать аренду съемного жилья и содержать семью.

8. На ипотеку пока что рассчитывать не приходится. Заоблачные банковские проценты и ежемесячно понижающаяся стоимость квадратных метров тут являются плохим стимулом. Мало желающих одолжить у банка, к примеру, 500 тысяч гривен, чтобы на протяжении десяти лет отдать вместе с процентами почти полтора миллиона. Понимают это и сами банки, поэтому заявленные кредитные программы в основном исполняют пиар-функции, а финансовые учреждения во времена ипотечного простоя «поигрывают» в ОВГЗ с государством, что в будущем может оказаться не менее опасно, чем выдача рисковых кредитов.

9. Открытым остается и вопрос реализации банковских залогов по реальным ценам. Пока что банки обладают гигантскими запасами ржавеющих автомобилей и ветшающего жилого и нежилого фонда. На продажу все это добро выставлено по ценам, значительно превышающим рыночные. Опять-таки вечно подобный абсурд продолжаться не может — кто-то первый проигнорирует попытки коллег-конкурентов удержать рынок от обвала и предложит квадратные метры и потерявшие товарный вид автомобили по адекватным ценам, тогда и остальные ринутся в «узкое горлышко бутылки» платежеспособного спроса.

Не купите эту квартиру, купите лучше

Только чудо может спасти украинский рынок недвижимости от повторного обвала. Сегодня продается лишь нижний ценовой сегмент, а в нем — только то, что на 10—20% дешевле рынка.

Никто, конечно, не знает, до какого ценового порога должна опуститься стоимость киевского жилья, чтобы механизм рынка недвижимости закрутился с привычной быстротой и потянул за собой восстановление вначале смежных отраслей, имеющих непосредственное отношение к строительству (производство стройматериалов, сантехники, напольных покрытий, мебели и т. п.), а затем и экономики в целом. Возможно, для этого необходимо, чтобы первичный рынок недвижимости Киева стартовал не с 8 тыс. грн., а хотя бы с 6 тыс. за квадрат в благоустроенном столичном «спальнике» (причем за такую цену должно предлагаться жилье с минимальной отделкой).

Что касается вторичного рынка, то можно предположить более существенное падение цены квадратного метра — от 10—20% в экономсегменте до 30—50% на наиболее переоцененное так называемое качественное жилье.