На рынке жилой недвижимости формируется избыточное предложение

По оценкам аналитиков национального банка Украины, на рынке жилой недвижимости формируется избыточное предложение, которое постепенно накапливается. В дальнейшем это будет давить на цены, и создавать риски, прежде всего для застройщиков, а замедление спроса может привести к отсрочке ввода объектов в эксплуатацию.

Об этом говорится в отчете регулятора.

"В прошлом году в Киеве построено 20.3 тыс. квартир – это максимум с начала 2000-х. В I квартале 2017 года построено вдвое больше квартир, чем в I квартале 2016. По данным посредников, в середине мая 2017 года в Киеве продавали квартиры в 265 новостройках по сравнению с 230 в ноябре 2016 года. Средняя площадь вновь построенных квартир в Киеве в прошлом году снизилась до 64.7 кв. м. с 68.6 кв. м. в 2015 году. В структуре предложения нового жилья в столице преобладают однокомнатные квартиры – 53% в I квартале 2017 года.

Во многих регионах в I квартале предложение нового жилья также значительно выросла. По темпам прироста предложения в 2016 году лидировали Харьковская, Волынская и Винницкая области. Но во Львове в прошлом году объемы жилищного строительства снизились, хотя в 2014 – 2015 годах они стремительно росли.

Вероятно, увеличение объема жилищного строительства продолжится. В прошлом году в Украине было выдано 1514 разрешений на строительство многоквартирных домов, что на 38% больше, чем в 2015 году. Основную часть жилья, построенного за этими разрешениями, должны ввести в эксплуатацию в 2017 – 2018 годах.

Макроэкономических предпосылок для существенного роста спроса на жилье пока нет. Объемы ипотечного кредитования выросли в 2016 году. Однако они сравнительно небольшие (менее 1 млрд. грн.) и почти не влияют на спрос. Банки не ожидают, что ситуация существенно улучшится в течение 2017 года.

В таких условиях спрос на жилую недвижимость определяют две категории населения. Первая – граждане со средним уровнем доходов, которые желают улучшить собственные жилищные условия и имеют возможность для этого благодаря снижению цен в долларовом эквиваленте. К этой группе относятся и те, кто жил вместе с детьми или родителями, но сейчас имеет возможность расселиться. Эта группа покупает новое жилье или инвестирует в его строительство, обычно продавая старое. По данным Минюста, количество сделок купли - продажи жилья на вторичном рынке Киева в 2016 возросла на 20%.

Вторая группа – граждане, что покупают новое жилье как инвестиционный инструмент. Они рассчитывают, что жилая недвижимость принесет более высокую доходность в долларовом эквиваленте, чем банковский депозит в иностранной валюте обеспечит большую надежность инвестиции. Другие инструменты инвестирования в валюте не слишком развитые или непопулярные. Данные электронных деклараций лиц, уполномоченных на выполнение функций государства и местного самоуправления, также указывают на то, что квартиры в значительных количествах покупают как инвестиционный инструмент.

Эти две категории населения не способны в одиночку обеспечить рост спроса на жилье и развитие жилищного строительства.

Рост количества новостроек и ограниченный спрос на новые квартиры формируют избыток предложения жилья. На него указывают несколько моментов.

Среди них:

• текущая маркетинговая политика застройщиков, предоставляют существенные скидки при стопроцентной оплате (до 20% по сравнению с прошлогодними 5 – 10%),
• ориентация строительных компаний на малогабаритное жилье, их партнерские с банками программы кредитования под льготные ставки.

Избыточное предложение жилья давит на цены, которые продолжают постепенно снижаться. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Киева в долларовом эквиваленте в апреле упала на 5% г/г, на вторичном – на 9%. Цены на первичном рынке Львова снизилась на 7% г/г, Одессы – 10% г/г. В то же время в Киеве средняя стоимость аренды за этот период выросла на 3%, следовательно, соотношение цены жилья и размера арендной платы (price-to-rent ratio) снизилось и достигло докризисного уровня.

Тенденции на украинском рынке жилой недвижимости кардинально отличаются от того, что происходит в странах Центрально-Восточной Европы и Балтии. Если во многих странах в условиях низких процентных ставок, рост доходов и недостатка нового предложения жилья, надуваются ценовые пузыри, то в Украине избыточное предложение жилой недвижимости создает риски прежде всего для застройщиков.

Избыток предложения жилья в дальнейшем будет сохраняться. Этому будут способствовать несколько факторов. Во-первых, значительное количество жилья строится и до сих пор. Во-вторых, по оценкам посредников, на рынке существует отложенное предложение. Часть продавцов на вторичном рынке ждет лучшей ценовой конъюнктуры, чтобы выставить имеющееся жилье на продажу. Так же на рост цен рассчитывают владельцы недвижимости, приобретенной как инвестиция.

Изменения в законодательство, включающие переселенцев и участников АТО в программу государственной поддержки по приобретению жилья, существенно не повлияют на ситуацию (через бюрократическую сложность процедуры получения льгот).

До сих пор росту жилищного строительства способствовало достаточно либеральное регулирование отрасли. Ситуация может измениться благодаря закону “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности”, вступившего в силу 10 июня. Новый закон создает инструменты для борьбы с незаконными застройками и должно усилить ответственность застройщиков.

В 2016 году в сегменте торговой недвижимости Киева ввели в эксплуатацию почти 170 тыс. кв. м, или около 20% от эксплуатируемой площади. Это наибольший рост с 2008 года. Новое предложение еще не полностью абсорбирована рынком: по данным агентства Colliers, показатель вакантности торговых площадей за год удвоился и в декабре 2016 года составил 10%.

Медленный рост доходов населения и, следовательно, расходов на потребление, а также высокая закредитованность большинства девелоперов будут сдерживать рост на рынке коммерческой недвижимости в 2017 году. Скорее всего, большинство проектов, заявленных на 2017 – 2019 годы будет реализовано ближе к концу этого периода".