 |
Налогообложение сделок. Налоги при сделках купли-продажи недвижимого имущества |
Информация на этой странице устарела, в связи с принятием Налогового кодекса Украины
- см. Налоги на недвижимость
Заключая сделки купли-продажи недвижимого имущества, физические лица уплачивают следующие виды налогов и обязательных платежей:
- государственную пошлину или плату за совершение нотариальных действий
- сбор на обязательное пенсионное страхование
Рассмотрим каждый из видов указанных налогов более детально.
Если сделка купли-продажи оформляется у государственного нотариуса, то в соответствии с Декретом Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине »от 21.01.93г. уплачивается государственная пошлина в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре.
Цена объекта недвижимости определяется по соглашению сторон, однако, она не должна быть ниже его балансовой стоимости, указанной в справке-характеристике БТИ.
Здесь же хотим предостеречь тех покупателей, которые с целью уменьшения расходов, соглашаются на указание в договорах купли-продажи балансовой, а не фактической стоимости недвижимости. В случае признания сделки купли-продажи недействительной они рискуют остаться на руках не только без квартиры, но и с сумой, которая будет далеко не соответствовать реально уплаченной ими продавцам.
При оформлении сделки купли-продажи недвижимости у частного нотариуса уплачивается плата за совершение нотариальных действий, размер которой не может быть ниже размера государственной пошлины.
Некоторым категориям граждан законодатель предоставляет льготы по уплате государственной пошлины.
В соответствии со статьей 4 Декрета Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» от уплаты государственной пошлины освобождаются следующие категории граждан:
- инвалиды Великой Отечественной войны и семьи воинов (партизанов), которые погибли или пропали без вести и приравненные к ним в установленном порядке лица;
- инвалиды 1 и 2 группы;
- граждане, отнесенные к первой и второй категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы;
- граждане, отнесенные к третей категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы, которые постоянно проживают до отселения или самостоятельного переселения или постоянно работают на территории зон отчуждения, обязательного и гарантированного добровольного отселения, при условии, если они по состоянию на 1 января 1993 года прожили или отработали в зоне обязательного отселения не меньше двух лет, а в зоне гарантированного добровольного отселения не меньше трех лет;
- граждане, отнесенные к четвертой категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы, — которые постоянно работают и проживают или постоянно проживают, на территории зоны повышенного радиоэкологического контроля, при условии, что по состоянию на 1 января 1993 года они прожили или отработали в этой зоне не меньше четырех лет.
Обращаем Ваше внимание, что указанные категории граждан освобождаются от уплаты именно государственной пошлины, а не платы за нотариальные услуги. Поэтому, реализовать свое право на льготу Вы сможете только в случае оформления сделки купли-продажи у государственного нотариуса.
Сбор на обязательное пенсионное страхование в соответствии с Законом Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» уплачивается покупателем недвижимости в размере 1% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи недвижимости.
В случаях покупки недвижимости по договорам мены, дарения или пожизненного содержания сбор на обязательное пенсионное страхование не уплачивается.
Продавая свою недвижимость, продавец получает доход в размере стоимости такого имущества. Закономерно возникает вопрос: подлежит ли сумма полученного дохода продавцом — физическим лицом налогообложению?
В соответствии с ранее действовавшим Декретом Кабинета Министров Украины «О подоходном налоге с граждан» от 26.12.92г. если за нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимого имущества уплачивается государственная пошлина или плата за совершение нотариальных действий, то полученные продавцами в результате продажи принадлежащей им недвижимости суммы, не включались в совокупный налогооблагаемый доход.
С 1 января 2005 года вступает в силу статья 11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003г. Данная статья закрепляет следующие особенности налогообложения операций по продаже объектов недвижимости.
При продаже недвижимости, находившейся в собственности плательщика налога на момент вступления Закона в силу, т. е. до 01.01.2004 г.:
- при разовой в течение календарного года, продаже дома, квартиры или комнаты (включая землю под таким объектом недвижимости, или приусадебный участок) продавец уплачивает налог в размере 1% от стоимости имущества, если общая площадь дома, квартиры или комнаты не превышает 100 кв.м. .
- при продаже указанных объектов общей площадью свыше 100 кв.м. с части дохода, пропорциональной излишнему метражу, продавец уплачивает налог в размере 5%, то есть, дополнительно к уплачиваемому за 100 кв.м.;
- при второй и более в течение года продаже дома, квартиры, комнаты (включая землю под ними, приусадебный участок) или при продаже иных объектов недвижимости (нр, дачных домиков, гаражей, незавершенного строительства) доход продавца облагается налогом в размере 5% от стоимости такой продажи.
При продаже любой недвижимости, полученной в собственность плательщика налога после 01.01.2004г.:
налог рассчитывается по ставке 13% (до 31.12.2006г., после — 15%), но не от стоимости продажи, а от положительной разницы между доходом от продажи и расходами на приобретение (строительство) имущества.
При этом, если осуществляется первая в году продажа дома, квартиры или комнаты (включая землю под ними или приусадебный участок), то указанная база налогообложения к тому же еще и уменьшается на 10% за каждый год владения недвижимостью начиная со второго. Однако же, сумма налога не может быть меньше минимальной зарплаты, установленной на 1 января года в котором происходит отчуждение указанных объектов недвижимости…
Во всех указанных случаях продажи недвижимости, полученной в собственность после 01.01.2004г., при исчислении дохода от продажи используется договорная стоимость, но не ниже оценочной стоимости, рассчитанной уполномоченным государственным органом.
Под расходами на приобретение объекта недвижимости — договорная стоимость, указанная в нотариально удостоверенном договоре купли-продажи, подтверждающим право собственности продавца на такой объект.
Налоговым агентом, при начислении указанных доходов, является нотариус:
- удостоверяющий соответствующий договор;
- предоставляющий услуги по осуществлению расчетов.
При этом налог удерживается нотариусом по процедуре, аналогичной удержанию и уплате госпошлины. Закон так же предусматривает возможность и самостоятельной уплаты налога сторонами до нотариального оформления сделки.
Порядок взимания налога на доходы от продажи недвижимости в 2004 году законодателем четко не регламентирован.
В соответствии с разъяснениями налоговых органов, налог на доходы, полученные от продажи недвижимости, не будет удерживаться с граждан, которые осуществляют такую продажу единоразово в течении года.
Если продажа недвижимости будет осуществляться гражданами не единожды, то она подпадет под признаки предпринимательской деятельности, и соответственно под порядок налогообложения, предусмотренный для удержания налогов от данного вида деятельности.
Источник: Meget Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции
Последнее обновление: 21.01.2013
