Всё о плате за землю в Украине

Аренда земли: плата за землю

Согласно ст. 21 Закона об аренде земли арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком.

Размер, индексация, форма платежа, сроки, порядок ее внесения и пересмотра устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются согласно Закона о плате за землю.

Кроме этого, исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды земли.

Поскольку арендная плата за землю является одним из существенных условий согласно ст. 15 Закона об аренде земли, то наличие в договоре аренды всех составляющих платы за землю, оговоренных выше, является обязательным. Так, если условиями договора аренды земельного участка будет оговорен размер платы за землю, форма и сроки платы за землю, однако не будет предусмотрено условие по индексации платы за землю, что довольно часто на практике упускается при заключении договора аренды, то такой договор может быть признан незаключенным на основании ст. 638 Гражданского кодекса Украины или на основании п. 8 ст. 181 Хозяйственного кодекса Украины.

При определении в договоре аренды земельного участка размера платы за землю следует обратить внимание на следующее:

• плата за землю государственной и коммунальной собственности отнесена к перечню общегосударственных налогов и сборов. Подробнее этот вопрос освещен в теме Плата за землю (налог на землю);
• согласно ст. 1 Указа Президента Украины от 02.02.2002 г. № 92/2002 "О дополнительных мерах по социальной защите крестьян - собственников земельных участков и земельных долей (паев)" установлено, что плата за землю сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев) должна быть установлена в размере не менее 1, 5 % определенной в соответствии с законодательством стоимости земельного участка, земельной доли (пая) и постепенно увеличиваться в зависимости от результатов хозяйственной деятельности и финансово-экономического состояния арендатора. Оценка земель сельскохозяйственного назначения производится в соответствии с Методикой № 213;
• плата за землю, находящуюся в собственности юридических или физических лиц, определяется по договоренности сторон в договоре аренды земельного участка. Согласно ст. 201 Земельного кодекса при осуществлении гражданско-правовых договоров в отношении земельных участков (в том числе и договоров аренды земельных участков) используется экспертная денежная оценка, которая производится в соответствии с Методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины 11.10.2002 г. № 1531;
• годовая арендная плата за землю, находящуюся в государственной или коммунальной собственности поступает в соответствующие бюджеты, распределяется и используется в соответствии с законом и не может быть меньше размера земельного налога, установленного Законом о плате за землю, и превышать 10 % их нормативной денежной оценки. Однако при определении арендатора на конкурентных основах может быть установлен больший размер арендной платы за землю;
• если договор аренды земли будет признан недействительным в судебном порядке, то полученная арендодателем плата за землю (за фактический срок аренды земли) не возвращается;
• плата за субаренду земельных участков государственной и коммунальной собственности не может превышать арендной платы за землю;
• плата за землю, являющуюся государственной и коммунальной собственностью, не может быть ниже установленной законом (ст. 290 ХКУ).

Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды земли. Индексация размера арендной платы за землю производится путем корректировки размера арендной платы, предусмотренной условиями договора аренды земли, на величину индекса инфляции. Согласно ст. 22 Закона об аренде земли плата за землю может устанавливаться в следующих формах:

• денежная плата за землю;
• натуральная плата за землю (по определенному количеству или части продукции, получаемой с арендуемого земельного участка);
• отработочная плата за землю (предоставление услуг арендодателю).

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм или определить другие формы платы за землю. При этом, арендная плата за земли, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, взимается исключительно в денежной форме.

В случае определения арендной платы за землю по договору аренды земельной доли (пая) в натуральной форме или путем оказания услуг, перерасчет таких форм оплаты в денежную форму осуществляется в соответствии с требованиями постановления КМУ от 23.04.99 г. № 672 "О проведении перерасчета объемов натуральной и отработочной форм платы за аренду земельной доли (пая) в денежную".

В соответствии с ч. 4 ст. 22 Закона об аренде земли внесение арендной платы за землю оформляется в письменном виде, за исключением перечисления средств через финансовые учреждения.

При нарушении сроков уплаты арендной платы за землю, находящуюся в государственной или коммунальной собственности, согласно ч. 2 ст. 25 Закона о плате за землю арендатор уплачивает пеню, размер которой не может превышать ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога (120 процентов годовых учетной ставки НБУ, действующей на день возникновения такого налогового долга или на день его (или его части) погашения).

Если предметом аренды является земельный участок, находящийся в собственности субъектов хозяйствования, то размер пени определяется в договоре, однако согласно ч. 2 ст. 343 ХКУ размер пени не может превышать двойной учетной ставки НБУ, действовавшей в период, за который уплачивается пеня. Кроме того, несвоевременное внесение арендной платы за землю может быть основанием для досрочного расторжения договора аренды земли.

Условие о порядке внесения арендной платы за землю арендодателю означает, что в условиях договора аренды земли стороны должны предусмотреть, например, на какой расчетный счет арендодателя должна перечисляться арендная плата за землю арендатором; если плата за землю уплачивается наличными, то необходимо указать каким образом она уплачивается: или путем внесения в кассу предприятия, или путем внесения в приходную кассу банка арендодателя, или путем выдачи денежной расписки о получении платы за землю (если сторонами по договору являются граждане) и т. п.

Согласно ст. 23 Закона об аренде земли, изменение арендной платы за земли, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, осуществляется по соглашению сторон. А платы за земли государственной и коммунальной собственности, которые переданы в аренду для сельскохозяйственного использования, пересматривается один раз в три года в порядке, установленном законом или договором аренды земли.

Вопрос об изменении размера платы за землю может быть инициирован арендатором в случае:

• ухудшения состояния арендуемого земельного участка не по вине арендатора (по вине арендодателя, вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы и др.);
• обнаружения недостатков переданного в аренду земельного участка, которые не были оговорены в договоре аренды, и препятствуют предусмотренному договором использованию земельного участка (ст. 36 Закона об аренде земли). Существенно препятствующими использованию земельного участка могут считаться, например, такие недостатки, которые не дают возможности использовать его по целевому назначению или которые для своего устранения требуют несоразмерно больших затрат труда и времени.