Торговый центр - вечно молодая коммерческая недвижимость

Торговые центры как объекты коммерческой недвижимости нуждаются в регулярных концептуальных изменениях, поддерживающих интерес потребителей к ним. Для торговых центров в особенности характерно быстрое устаревание концепции при потенциально долгом сроке физической жизни зданий и конструкций.

Список требований к торговым центрам и к объектам торговой недвижимости в целом гораздо обширнее, чем в других сегментах коммерческой недвижимости. К тому же, эти требования постоянно изменяются. Ритейл – очень динамичная сфера, отличающаяся многообразием форматов. Соответственно, у различных торговых центров срок физической и экономической жизни может сильно отличаться в зависимости от целого ряда факторов.

В первую очередь, это формат торгового центра. Так, например, отдельно стоящие супермаркеты и гипермаркеты в спальных районах, торговые центры типа «Квадрат» и «Пирамида», торгово-развлекательные центры («Караван» или «Магеллан»), построенные по технологии БМЗ, могут быть легко реконструированы и обновлены в соответствии с меняющимися требованиями покупателей и арендаторов. Такие торговые центры можно легко демонтировать, если экономический расчет подтвердит рациональность возведения на этом месте нового здания, даже со сменой функционального назначения.

Гораздо сложнее кардинально обновить торговые центры центральной части города, подземные торговые комплексы, объекты стрит-ритейла. Это связано с невозможностью осуществления работ, направленных на существенные изменения конструктива зданий.

Если же говорить о концепции и ее соответствии требованиям времени, то процесс морального устаревания торговых центров во многом зависит от рыночной ситуации. Основными факторами, влияющими на восприятие торгового центра, является:

• выход на рынок международных ритейлеров и девелоперов, которые привносят свой опыт, тем самым способствуя росту потребительских запросов;
• арендаторы и покупатели становятся все более требовательными к качеству объектов коммерческой недвижимости;
• появление большого количества новых торговых центров провоцирует рост конкуренции и необходимость создания уникальных и высокопрофессиональных объектов коммерческой недвижимости, которые будут отличаться от других объектов конкретного сегмента, например торговых центров;
• развивающиеся рынки коммерческой недвижимости отличаются большим количеством устаревших в плане концепции и оборудования торговых объектов, которые нуждаются в кардинальном редевелопменте и ребрэндинге.

Таким образом, можно утверждать, что в случае с торговыми центрами для продления срока эксплуатации необходим не только вовремя произведенный ремонт здания и обновление инженерного оборудования (для минимизации физического износа объекта), но и регулярные концептуальные изменения торгового центра, поддерживающие интерес потребителей к торговому центру.

Торговый центр остается актуальным, пока у него есть посетители. Это главный показатель для коммерческой недвижимости. То есть, если в торговом центре недостаточно света, некомфортно и неинтересно, предлагаемые товары не удовлетворяют спрос посетителей, соответственно, покупатели перестанут его посещать.

В этом случае действует «принцип снежного кома»: клиентов становится все меньше, снижается качество брэндов, как результат, меньше средств на ремонт и реконструкцию торгового центра, и так далее. Единственный выход из такой ситуации – это полный ребрэндинг и обновление торгового центра.

При этом важно вовремя произвести изменения пока за торговым центром не закрепилась плохая репутация. Если торговый центр уже имеет негативное клеймо, очень сложно что-либо предпринять, и тогда необходима существенная реконструкция.

Зарубежный опыт длительности жизненного цикла торговых центров сильно отличается. Реконструкция торговых центров должна проводиться каждые 10 лет, но в зависимости от ситуации это может быть и 5, и 15 лет, а обновления длятся в среднем 1-6 месяцев, в зависимости от сложности работ.

Происходит обновление в торговом центре оборудования, инженерных коммуникаций, смена интерьера, ремонт помещений, а возможно, и смена арендаторов. Так, торговый центр, специализирующийся на женской модной одежде, может быть переформатирован в детский универмаг.