Что такое пентхаус?

Пентхаус — особняк на крыше небоскрёба или отделённая площадь на верхнем этаже здания. Пентхаус может содержать верхнюю часть шахты лифта, оборудование для кондиционирования воздуха или лестницы, которые ведут на крышу.

Часто люди не знают, что собой представляет настоящий пентхаус. Квартира, вид из которой открывается на все четыре стороны света, где нет соседей, - это самые главные достоинства пентхауса. Сегодня пентхаус - самый дорогой и престижный сегмент рынка жилой недвижимости.

Для формата помещения как пентхаус до сих пор нет четких общепринятых характеристик, что дает многим риэлторам возможность позиционировать обычные квартиры на верхних этажах как пентхаусы

Пентхаус может использоваться для проживания или как подсобное помещение. Обычно пентхаус находится сзади вертикальной лицевой стороны здания, таким образом предусмотрены открытые площадки или террасы с одной или более сторон. Однако в современной практике архитекторы и риэлторы по аренде квартир и домов относят термин «пентхаус» к верхнему этажу любого здания, независимо от расположения по отношению к фасаду.

Несмотря на то, что в настоящее время слово «пентхаус» обозначает роскошные и дорогие апартаменты, откуда открывается панорамный вид, исторически пентхаус был всего лишь пристройкой с односкатной крышей, навесом или другим небольшим строением, которое пристраивалось к сравнительно большому зданию. В средневековые времена пентхаус являлся важным элементом искусства осады, поскольку был временным сооружением. которое защищало осаждающие войска в то время, когда они готовились к наступлению на врага.

Что же такое настоящий пентхаус?

Классический пентхаус имеет определенные характеристики. Так, это действительно помещение на последних этажах, которое имеет исключительные видовые характеристики, панорамное остекление, большой метраж, высокие потолки, открытые террасы и индивидуальный лифт. Пентхаус не имеет общих стен с соседними апартаментами, то есть является единственной квартирой на этаже.

Этим требованиям соответствует всего 20% заявленных пентхаусов. Доля пентхаусов составляет менее 3% рынка элитной недвижимости. Большинство же пентхаусов не соответствует параметрам классического пентхауса.

По всем параметрам эталону не соответствует большинство пентхаусов в Киеве. Классический пентхаус должен находиться в высотном здании в центре города, но в связи с требованием сохранения внешнего исторического облика Киева в центре высотных домов практически нет.

Зачастую под пентхаусами понимаются не отдельные строения, а большие квартиры с высокими потолками на последнем этаже зданий. Вид из них открывается не на четыре стороны света, как это принято в классическом варианте, а на три или даже две.

Одной из распространенных «примет» отечественных пентхаусов является отсутствие отдельного лифта, поэтому их владельцам приходится мириться с обществом соседей, что по американским меркам немыслимо. Эксперты объясняют это элементарным нежеланием строительных компаний вкладывать средства в дополнительные сервисы, предназначенные исключительно для «элиты».

Поскольку сам рынок пентхаусов пока находится на довольно ранней стадии развития, строительная компания не исключает возможных проблем с его реализацией, и, соответственно, не спешит обеспечивать его абсолютно всеми элементами западных стандартов, отмечают специалисты.

Для жизни пентхаус покупают очень богатые люди. Спрос на пентхаусы не зависит от ситуации на рынке и динамики общего спроса на недвижимость. Проживание или же работа в пентхаусе - это стиль жизни, который становится все более популярным. Наибольший рост спроса на пентхаусы - почти 15% - отмечался с начала 2005 до середины 2007 года и был обусловлен в значительной степени выходом на рынок новых предложений по пентхаус в строящихся домах.

Несмотря на высокую стоимость, спрос на пентхаусы не падает. Появляются в продаже на вторичном рынке недвижимости они достаточно редко - и на первичном нарасхват. Стоимость пентхауса составляет не менее 140% от цены квартиры, расположенной несколькими этажами ниже. Быстрее обычно продаются пентхаусы в современных домах - новостройках. Пентхаусы востребованы всегда и часто продаются еще на этапе строительства, однако многие строительные компании - застройщики придерживают верхние этажи, чтобы потом продать их с максимальной прибылью.

Спрос превышает предложение, именно поэтому в Киеве пока продаются «недопентхаусы». Например, в Москве ежегодно возводится 120-150 «особняков на последних этажах». Среди них есть как эксклюзивные апартаменты, так и едва дотягивающие до понятия элитного жилья квартиры.

Украинская столица уступает своему северному соседу и по количеству, и по цене. В Киеве редко можно найти пентхаусы на крышах элитных домов, имеющие обширные террасы, бассейны и собственные лифты. При этом средний пентхаус в классическом понимании этого слова, обойдется с отделкой от 1 млн у.е. Внутренняя отделка повышает стоимость квадратного метра в среднем на 30%.

Дороже всего стоят пентхаусы, расположенные в районах Крещатика, Липок, Золотых ворот. Цена на эти пентхаусы, зависит прежде всего от класса самого дома, в частности от его местоположения. На стоимость пентхауса влияют и такие факторы, как уровень отделки квартиры, хорошие видовые характеристики и индивидуальные особенности (высота потолков, наличие зимнего сада, предметов антиквариата и т. п.).

В прошлом году, по оценкам специалистов, на продажу в Киеве было выставлено не более 40 «чистых» пентхаусов. Риэлторы отмечают, что для Киева такие цифры ничтожно малы при имеющемся потенциале. Спрос на такие помещения в ближайшие годы будет только расти в связи с увеличением количества состоятельных покупателей. Соответственно, за спросом на пентхаусы «подтянется» и предложение.

Строительным компаниям выгоднее возвести на крыше пентхаус, цена которого будет превышать стоимость других квартир в доме, нежели размещать там зоны общественного пользования, что также повлияет на положительную динамику строительства пентхаусов в Украине.

Пентхаус - самостоятельно!

Самостоятельно пентхаус можно построить на чердаке старого дома, если правильно оформить документы, рассчитать нагрузки на фундамент и учесть еще множество различных особенностей при сооружении такого пентхауса.

Самостоятельный захват части или всей крыши и чердака в Украине незаконный - на это необходимо разрешение остальных жильцов дома, иначе это нарушение Жилищного кодекса Украины и закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», согласно которому вспомогательные помещения (в том числе чердак, технический этаж) являются общей собственностью жильцов дома. Согласно решению Конституционного суда от 02.03.2004 г., при попытке создать пентхаус в доме Вы должны получить нотариально заверенное согласие соседей на использование чердака для личных целей.

Таких самозахватчиков в Украине немало. Жители верхних этажей «сталинок», хрущевок и «брежневок» хотят увеличить уже имеющиеся у них квартиры за счет присоединения к ним части чердаков и техэтажей. Получить в итоге эдакие двухуровневые «пентхаусы» можно, но, очень сложно. О взятках умолчим: их, как известно, у нас не берут и ничего они не решают...

5 шагов на пути к двухэтажному пентхаусу

Если как раз над вашей квартирой по чердаку проходят инженерные коммуникации — водопровод, отопление, электрокабели, можете и не мечтать прорубить потолок и сделать двухэтажный пентхаус. Если же наверху все чисто, можно начинать действовать. Давайте на примере Киева пошагово рассмотрим движение к личному «пентхаусу».

Цель - пентхаус. Разрешение жильцов

Надо получить нотариально заверенное согласие всех соседей по дому или по подъезду (если использование вами чердака на соседний подъезд не распространяется), что они не возражают против вашего расширения. Тут может проявиться алчность сожителей по дому: в обмен на согласие они могут потребовать даже крышу на всем здании перекрыть.

Но даже если за спасибо подпишут бумагу, придется потратиться на нотариуса. Удостоверение такого заявления стоит 100 грн.+20 грн. с каждого подписанта, т.е. если в вашем подъезде 20 квартир, документ обойдется в 480 грн. Также понадобится согласие балансосодержателя жилища — ЖЭКа или объединения совладельцев многоквартирного дома.

Цель - пентхаус. Закажи проект пентхауса

Затем нужно обратиться в лицензированную Минрегионстроительства компанию, которая проведет экспертизу на предмет возможности реконструкции для строительства пентхауса. Если несущие конструкции дома позволяют сделать надстройку над квартирой, эта фирма подготовит соответствующий эскизный проект. Для квартиры размером 50 кв. м, которая вырастет ввысь на ту же площадь, затраты на проект составят $3—4 тыс. Но эти деньги могут пропасть. Почему?

Цель - пентхаус. Дождись "воли Божьей"

С этого года решения о возможности реконструкции чердаков и техэтажей под жилые помещения принимаются уже не на уровне районов, а непосредственно Киевской горгосадминистрацией. Только она в ответ на вашу заявку может выдать соответствующее распоряжение. Как в сердцах вырвалось у начальника одного из райуправлений архитектуры, скоро город будет решать, может ли гражданин забить гвоздь в своей квартире. Его легко понять — такой лакомый кусок наверх ушел!

Но и кандидатам во владельцы пентхауса несладко: чем выше разрешительный орган, тем больше вероятность, что он даст от ворот поворот — и прощайте, денежки, уплаченные проектировщику несостоявшегося расширения. Правда, есть фирмы, которые за $4—5 тыс. обещают провести нужное решение, но это — на словах, гарантий никаких.

Цель - пентхаус. Обивай пороги

Положим, градоначальство одобрило ваши планы на пентхаус. Тогда прямая дорога — в Главное управление градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды, где, в течение месяца бесплатно выдадут архитектурно-планировочные требования на реконструкцию. Под ваш проект надо будет еще получить технические условия в «Киевэнерго», «Киевгазе» и «Киевводоканале». За эти бумаги в сумме уплатите около 7 тыс. грн.

Плюс всего 66 грн. возьмут в районном управлении МЧС за заключение о пожаробезопасности проекта пентхауса и 240 грн. — в районной санэпидемстанции за вывод о жилищной пригодности второго этажа. Притом придется пообивать чиновничьи пороги, потратив не один месяц времени.

Цель - пентхаус. Стройся и владей

Можно воплощать мечту. Стройфирмы обещают управиться с 50-метровой надстройкой максимум за полгода, вместе с подведением всех коммуникаций — электричества, воды, отопления — и внутренней отделкой. Общие затраты составят $15—20 тыс. По окончании «стройки века» инженер бюро технической инвентаризации проведет его замеры для выдачи нового техпаспорта (стоит около 200 грн.) на объединенную квартиру. Затем пентхаус пожалует комиссия районного управления жилищного хозяйства, которая даст добро на ввод объекта в эксплуатацию. Завершающий штрих — регистрация права собственности в БТИ на квартиру — «разорит» вас еще на 50—120 грн.

Если все пойдет гладко, вами не будут играть в футбол чиновники, строители не подведут с обещанными сроками, то свой пентхаус вы получите в течение года. Но прошедшие этот путь утверждают, что и два года — хороший результат. Опять же, если не придется давать взятки чинушам за их «одобрямс» (вы верите, что это реально?), надстройка в 50 «квадратов» обойдется всего в $19—22 тысячи — это максимум треть от цены аналогичной отдельной квартиры.