Продажа недвижимости общие понятия

Недвижимость занимает свое особое положение среди составляющих рыночной экономики, она иногда исполняет роль средства производства, (земля, коммерческие, технологические, складские, административные объекты и помещения, и другие сооружения).

Так же недвижимость может быть объектом пользования. Сюда можно отнести квартиры, жилые дома, участки, дачи и гаражи.

Недвижимость - основа нашего существования и основа для реализации нашей хозяйственной деятельности. В Украине идет активное становление и формирование рынка недвижимости, и продажа крупного завода, дорогого особняка или другого значимого объекта недвижимости не вызывает сейчас особого удивления.

Продажа недвижимости

Продажа недвижимости с помощью или без помощи агентства недвижимости проходит почти всегда по одной и той же схеме. Большинство сделок по продаже недвижимости – более 80% – это альтернативные сделки, т.е. продажа своей квартиры для приобретения другой взамен.

Мы рассмотрим только вариант продажи недвижимости с целью получения ее стоимости в деньгах, т.к. эта процедура входит в любую другую сделку купли-продажи. Предложенная схема "работает" для всех видов недвижимости, но мы для удобства будем рассматривать сделку по продаже квартиры.

Этап 1: консультации и оценка

При продаже недвижимости и при продаже квартиры в частности, прежде всего, необходимо хотя бы приблизительно оценить объект.

Самый простой способ оценки недвижимости – изучение тематических печатных изданий с реальными предложениями по продаже недвижимости. А также изучение предложений крупных и посещаемых украинских Интернет-порталов. Обязательно учитывайте, что цены на недвижимость, указанные в газете или в Интернете, – не факт, а желания продавцов недвижимости. Кроме того, объявления могли устареть, либо цена на объект уже давно изменилась.

Продажа недвижимости - этап 2: риэлторы

Следующий достаточно важный момент в продаже недвижимости, в т.ч. квартир – подача объекта на рынок. Необходимо, чтобы о продаже Вашей квартиры узнало побольше потенциальных покупателей. Сегодня в Киеве существует более тысячи средних и мелких агентств недвижимости, которые внесут информацию о Вашем объекте в свою риэлторскую базу и будут предлагать ее всем своим потенциальным покупателям.

Помните, что если Вы рассчитываете на то, что Вашей квартирой будут заниматься вплотную, как для себя, и обеспечат качественную рекламную компанию в СМИ и Интернете, то гораздо выгодней для Вас будет заключение эксклюзивного договора (или договора об оказании услуг продавцу) с грамотным, опытным и ответственным риэлтором. Предоставьте вопрос продажи профессионалу, ведь каждый должен заниматься своим делом.

Вы можете спросить почему только одному риэлтору, а не всем агентствам Киева? Ответ на этот вопрос очень прост: чем больше у риэлтора конкурентов, тем меньше вероятность того, что он будет тратить свои деньги на действительно качественную и массированную рекламную компанию. А Вы бы тратили свои личные деньги, если бы шансы вернуть их были ничтожно малы?

Многие продавцы по ошибке считают, что подписание договора с одним агентом ограничивает возможность продажи, т.е. ошибочно предполагают, что другие агентства не будут приводить своих покупателей в их квартиру.. Отнюдь. По негласным правилам риэлторской деятельности при работе двух риэлторов (со стороны продавца и покупателя) сумма комиссионного вознаграждения всего лишь делится поровну между агентствами.

70% сделок на рынке Украины происходит именно таким образом. Мало того, как правило риэлтор, подписавший эксклюзивный договор с продавцом сам обзванивает другие агентства, знакомых риэлторов, предлагая сотрудничество в совместном поиске покупателя.

Большинство агентств недвижимости настаивают на заключении эксклюзивного договора, для того чтобы переложить вопросы рекламы, оформления и сбора пакета необходимых документов с продавца на агентство.

Продажа недвижимости - этап 2а: продаем сами

Еще один вариант продажи недвижимости – самостоятельная подача объявления в газету «Авизо» и в Интернет. Тут многое зависит от регулярности подачи объявлений. Если в объявлении указана ликвидная цена, объявление должно выходить не менее 2х раз в неделю.

Здесь есть свои минусы и плюсы. Указывая свой личный телефон, Вы напрямую контактируете с риэлтором или с покупателем. Но общаясь напрямую, трудно предугадать порядочность того или иного позвонившего и его настоящие намерения. Кроме того, если телефон хозяина пестрит в газетах и в Интернете, риэлторы не будут предлагать потенциальным покупателям Вашу квартиру, т.к. для них возможен риск того, что покупатель после просмотра найдет прямой телефон хозяина, т.е. Ваш, и "обойдет" риэлтора.

Если Вы решили заниматься продажей самостоятельно, обратите внимание на один факт: быстрота продажи объекта напрямую зависит от нескольких факторов: правильной оценки квартиры, частоты рекламы, Вашей грамотности и опыта и т.п. Как правило, владельцу не хватает знаний, времени и педантичности в подходе к поставленной задаче. Для этого и существуют специалисты: риэлторы, маклеры и юристы. (см.выше)

Продажа недвижимости - этап 3: просмотры и торги

Начинаются звонки по объявлениям, Вы общаетесь, согласовываете время просмотров... К этим вопросам необходимо относиться очень серьезно и вдумчиво. Ведь Вы совсем не знаете людей, которые заходят в Вашу квартиру, поэтому документы, ценные вещи и предметы лучше убрать с видных мест. Но все «закоулки» все равно придется показывать (например, поклеены ли обои за шкафом).

Из опыта профессионалов: потенциального покупателя интересует несколько моментов: состояние комнат, сантехники, высота потолка, а самое главное его внутренние ощущения в Вашей квартире. Покупатели как правило рассматривают комнаты больше 10 минут только если заявлена продажа с мебелью. Если об этом нет и речи, а на просмотре возник пристальный интерес к мебели – это странно и должно вас насторожить.

Допустим, покупатель согласился и готов обсуждать все условия продажи недвижимости. Он обязательно попытается поторговаться. Есть особое выражение – выдержать торг. Быстро согласившись на цену покупателя, Вы дадите повод думать, что можете торговаться и дальше, и этим воспользуются незамедлительно. Это обычная психология человека, и так происходит нередко.

Первому покупателю, готовому сразу же купить Вашу квартиру по первой же цене, советуем сразу не давать добро, т.к. можно предположить, что Ваша квартира продается слишком дешево. Но также не исключено, что Вам всего-лишь повезло, и это именно Ваш покупатель, ему нужно жилье именно в этом месте, именно за эту цену. Такое тоже случается.

Если смотреть квартиру покупатель пришел со своим риэлтором – Вы имеете шанс получить часть его услуг бесплатно. Вольно или невольно, но Вы попадете на обслуживание определенного агентства недвижимости. Вам это может сыграть на руку.

Совет: если продажа недвижимости происходит без участия агентства недвижимости, продавцам лучше проводить переговоры у себя дома или в офисе, покупателям – у себя. Чисто психологически на «своей» территории человек чувствует себя уютнее, спокойнее, уверенней.

Этап 4: договоренность с покупателем

Многие продавцы после того как покупатель на словах согласился на сделку, перестают рекламировать свою недвижимость, даже не задумываясь, что покупатель возможно продолжает поиски более выгодного варианта. Чтобы предотвратить такую ситуацию, достигнув соглашения, Вы должны настаивать на задатке в обеспечение обязательства продажи недвижимости.

Дальше следует довольно щекотливый момент. Допустим, вы договорились, что покупатель дает задаток за Вашу недвижимость. Как провести задаток, передать деньги, чтобы дальше не возникло проблем?

Существуют юридическое понятие: задаток - см. параграф 5 Главы 49 Гражданского кодекса. Если Вы подписали соглашение о задатке, то должны помнить, что расторжение договора задатка по Вашей вине повлечет определенные санкции не в Вашу пользу. Юридически это "невыполнение обязательства" как продавца недвижимости и за этим последует возврат Вами суммы полученного задатка в двойном размере. Но в то же время, расторжение договора по вине покупателя - влечет за собой потерю им всей суммы задатка.

Для покупателя, кроме адреса, цены и сроков продажи недвижимости, нужно обязательно оговорить и сроки юридического и фактического освобождения. Юридическое освобождение - это выписка, а фактическое освобождение – вывоз вещей, мебели и передача всех экземпляров ключей. Если эти сроки не оговорены, покупатель может настаивать на фактическом освобождении сразу после подписания договора купли- продажи недвижимости.

Для того чтобы грамотно оформить договор задатка, а в дальнейшем и сделку, мы советуем все-таки заранее обратиться к хорошему специалисту-риэлтору или оформлять договор задатка в его присутствии у нотариуса. Надежней оплатить сопровождение сделки риэлтору, чем потом потратить тысячи долларов, нервы и время на судебную тяжбу.

Этап 5: проверка, подготовка сделки, сбор документов

После того как составлены все бумаги и получен задаток за квартиру, начинается подготовка самой нотариальной сделки купли- продажи недвижимости. Продавцы обязаны собрать полный комплект документов. Это означает необходимость пробежать по всем инстанциям и добиться в четко определенные сроки получения необходимых документов. Это довольно сложная процедура. Перечень основных документов необходимых для продажи недвижимости (квартиры):

• паспорта сторон сделки + копии. Проверьте когда были вклеены фотографии в паспорт, новые фото вклеивают в 25 и 45 лет. Если квартиру продает гражданин другого государства нужен нотариально заверенный перевод паспорта, либо человек выехавший на ПМЖ должен при себе иметь справку о выезде на ПМЖ или имеющий вид на жительство должен иметь визу в паспорте или штамп о пересечении границы + фотографии вклеенные в 25 и 45 соответственно.; 
• идентификационные коды сторон + копии; 
• документы, которые подтверждают право собственности продавца на имущество, которое отчуждается (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.) + копии; 
• если по документам одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособный, то необходимо дополнительно получить разрешение опекунского совета (органа опеки и попечительства);
• если недвижимость приобреталась в совместном браке, то необходимо письменное согласие мужа или жены на продажу недвижимости.
• Экспертная оценка квартиры - заказывается у независимого оценщика, сроки выполнения оценки зависят от ваших договоренностей. Без этой оценки нотариус не примет документы для оформления сделки купли продажи. Экспертная оценка действительна 6 месяцев со дня ее осуществления. Этот документ должен быть прошит, пронумерован, в документе обязательно должна быть копия лицензии заверенная печатью эксперта на основании которой он осуществляет свою деятельность. Весь документ скрепляется печатью и подписью эксперта проводившего оценку
• в случае продажи доли на недвижимое имущество - письменное уведомление совладельцев о намерении продать свою часть недвижимости с указанием цены c отметкой о его получении не менее, чем за месяц
• форма №3 из ЖЭКа об отсутствии догов за квартиру и о лицах прописанных в квартире (берется за неделю до сделки купли- продажи недвижимости)

Продажа недвижимости - Этап 6: Банк, нотариус, регистрация

После того, как найден покупатель и  предстоит заключать задаток, наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам на основном договоре купли-продажи, где и как их производить.

Самый распространенный способ – расчет в нотариальной конторе. Но, бывает, что покупатель берет деньги для покупки квартиры в банке, тогда сделка должна происходить в банке. Эти моменты нужно обязательно проговаривать заранее, еще в момент подписания договора задатка.

На подписании договора купли-продажи нотариусу предоставляются оргиналы документов на квартиру. На основании ст.4 и ч.1,2 ст. 9 Закона Украины "О Государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" и постановления КМУ от 22.06.2011г № 703 нотариус получает выписку в едином Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

В Госреестре собраны данные о владельцах, правах собственности и других вещных правах, об отягощениях на недвижимое имущество, ипотеке, залоге, о налоговом залоге и о наложении или отсутствии ареста на недвижимое имущество.

Если продаваемая квартира не была внесена в единый Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, то необходимо перед сделкой обратится к нотариусу у которого оформлялся предварительный договор на продажу квартиры. Подать заявку и правоустанавливающие документы на квартиру которые имеют регистрацию БТИ для регистрации в Укргосреестр. Все это может занять примерно около 14 дней потому что, нотариус будет отправлять запрос в БТИ для проверки подлинности ранее проведенной регистрации как было раньше установлено законом.

После получения подверждения от БТИ что квартира действительно имеет регистацию и запись в регистрационном деле БТИ, нотариус вносит информацию в реестр. Либо продавец может сам обратиться в Укргосреестр для внесения информации в единый реестр - то может занять около 2-3 недель дней, потому как будет выполнена та же процедура, что и нотариусом. Если же предварительный договор подписывался в агенстве недвижимости то продавцу не имеющему зарегистрированной квартиры в Укргосреестре придется это делать самому в любом случае.

После заключения сделки купли-продажи продавец получает нотариальную копию договора купли-продажи. Покупатель получает оригинал договора купли-продажи и выписку из единого Государственого реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации его как собственника вновь приобретенной квартиры.

Раньше договор купли - продажи подлежал обязательной Государственной регистрации, которую осуществляло БТИ. Теперь регистрация делается у нотариуса, оформлявшего сделку на основании ст.4,5,9,19 Закона Украины "О Государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" и постановления КМУ от 22.06.2011г № 703. То есть теперь регистрацию действий с недвижимым имуществом проводит нотариус как государственный регистратор согласно пп. 1,2 ст.9, ст.15 Закона Украины "О Государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" и постановления КМУ от 22.06.2011г № 703.

К объектам недвижимости, подлежащим обязательной государственной регистрации в соответствии со ст.4,5,19 Закона Украины "О Государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" относятся:

• квартиры в многоквартирных домах.
• жилые дома размещенные на земельном участке под отдельным порядковым номером на улице, площади, переулке;
• нежилые дома, дачи, садовые домики, гаражи, строения производственного, хозяйственного, социально-бытового и другого назначения, размещенные на отдельном земельном участке;
• встроенные в жилые дома нежилые помещения (как часть этого дома)
• построенные и принятые в эксплуатацию объекты независимо от форм собственности и ведомственного подчинения

Вспомогательные сооружения и строения, которые относятся к вышеназванным объектам регистрируются в составе этих объектов.

Вот в общих чертах основные правила, которых Вам необходимо придерживаться при продаже недвижимости. Если Вы серьезно отнесетесь к этим советам, внимательно изучите порядок подготовки и оформления соответствующих документов, можете смело приступать к продаже недвижимости и совершению сделки.